Over roerende en onroerende goederen

Gewijzigd op 25/06/2013 door Kelly Cuypers

Referentiewoning Arkana
Referentiewoning Arkana
© Arkana
Referentie06
www.stessens.be
© Stessens
Referentie Belim Bouwteam
© Belim Bouwteam
Trap
© DeBacker

Wie een onroerend goed verkoopt of aankoopt, kan best vooraf weten wat onroerend of roerend is. Met andere woorden wat is inbegrepen in de koopsom en wat niet.
Het antwoord is niet altijd eenvoudig en heeft al te dikwijls aanleiding gegeven tot betwistingen. Goede afspraken daarover zijn dan ook belangrijk. Een klein beetje theorie


Wat is onroerend?

• Onroerende goederen zijn uiteraard gronden en de constructies en de beplantingen, die erop staan (onroerend uit hun aard)
• Ook de bijhorigheden voor de afwerking van een onroerend goed, bijvoorbeeld leidingen, buizen, deuren, wastafels, enz..worden aanzien als onroerend. (onroerend door incorporatie).
• Worden ook onroerend: alle roerende voorwerpen die de eigenaar bestemd heeft om duurzaam (blijvend) en gewoonlijk met het erf verbonden te blijven of erin verwerkt zijn (onroerend door bestemming).

Wat is roerend?

• Verplaatsbare zaken zijn roerend uit hun aard. Het meest evidente voorbeeld is huisraad zoals meubilair en alle inboedel zoals gebruiksvoorwerpen en losse versieringen.
• Ook dieren worden als roerend beschouwd.
• Bouwmaterialen zijn roerend tot zij in het gebouw ingewerkt zijn.

Voorbeelden
Wie een onroerend goed koopt zal samen met de grond en het daarop staande gebouw en de beplantingen eveneens de inrichting kopen, die niet kan worden verwijderd zonder te breken of te beschadigen. Enkele voorbeelden geven misschien meer duidelijkheid

Verwarming
Verwarmingskachels (kolen, stookolie, gas) zijn huisraad (roerend), maar de centrale verwarmingsinstallaties, ook de verwarming door middel van individuele elektrische accumulatiekachels, zijn door de bestemming onroerend geworden.

Keuken, badkamer
De oude keukens met enkele losse kasten behoren tot de huisraad en zijn dus roerend, maar de ingerichte keuken en badkamer zijn wel onroerend geworden en maken dus deel uit van de aankoop. De toestellen kunnen nu eens roerend en dan weer onroerend zijn. Hier zal moeten bekeken worden of het fornuis, de oven, de koelkast en de vaatwas los zijn geplaatst (roerend) of in het meubilair ingewerkt zijn (onroerend).
In de badkamer zijn het bad of douche, het toilet en de wastafel onroerend. Opgelet voor een eenvoudig wegneembare losse douchecabine, die dan wel roerend is.

Vloerbekleding
In mortel geplaatste tegelvloeren en genagelde of gelijmde parket- of kurkvloeren zijn beslist onroerend. Anders is de situatie van vasttapijt of laminaatvloeren. Die kunnen los, met clips of met kleefband, geplaatst zijn zodat zij terug kunnen verwijderd worden zonder de bestaande vloer te beschadigen en blijven dan roerend. Wanneer diezelfde materialen echter op een definitieve wijze verlijmd of bevestigd werden, zijn ook ze onroerend geworden.

Tuin
Evenmin als de verkoper de verf van de muren mag krabben, zal hij bomen, planten of gazons mogen verwijderen. Hetzelfde geldt voor afsluitingen en hekken. Enkel de losstaande bloempotten en versieringen zijn roerende goederen.

Maak afspraken
Kopers en verkopers doen er verstandig aan om goede afspraken te maken van wat er in de verkoopprijs inbegrepen is. In alle gevallen waar onduidelijkheid zou kunnen bestaan over wat in de verkoop is inbegrepen, kan een uitgebreide inventaris van de roerende goederen, aangevuld door enkele goede foto’s, een oplossing bieden.

Registratierechten
Indien samen met het onroerende goed (woning + grond) ook nog roerende goederen mee verkocht worden moet in de onderhandse verkoopovereenkomst een opsplitsing gemaakt worden tussen enerzijds het bedrag van de onroerende goederen en anderzijds de roerende goederen, omdat de registratierechten enkel verschuldigd zullen zijn op de koopsom van het onroerend goed. Op de roerende goederen moeten geen registratierechten betaald worden. De ontvanger zou het opgesplitste bedrag kunnen aanvechten. Het verdient dus aanbeveling om een inventaris van de roerende goederen aan de verkoopovereenkomst toe te voegen, zodat de ontvanger van de Registratie kan vaststellen dat het bedrag voor de roerende goederen niet met de natte vinger werd vastgesteld.

Mark VAN DE WOESTIJNE – januari 2008 – voor Habitos.be