Roerende en onroerende goederen

Wat is onroerend?

Onroerend verwijst naar het feit dat iets niet verplaatst kan worden. Het burgerlijk wetboek (artikel 3.47) geeft aan dat onroerende goederen onroerend kunnen zijn uit hun aard, door incorporatie of door bestemming.

Art. 3.47 Burgerlijk Wetboek: Onroerend uit hun aard zijn de grond en de samenstellende volumes, die in drie dimensies zijn bepaald. Onroerend door incorporatie zijn alle bouwwerken en beplantingen die, doordat zij geïncorporeerd zijn in onroerende goederen uit hun aard, hiervan een inherent bestanddeel vormen. Ook inherente bestanddelen van deze bouwwerken en beplantingen zijn onroerend door incorporatie, ongeacht of zij geïncorporeerd zijn. Accessoria van een onroerend goed worden geacht onroerend door bestemming te zijn.

• Onroerend uit hun aard: dit zijn uiteraard alle gronden en de constructies en beplantingen die op deze gronden vaststaan.
• Onroerend door incorporatie: onderdelen, uitrustingen of afwerkingen van een gebouw die nuttig en/of noodzakelijk zijn voor de normale werking van het onroerende goed, worden ook beoordeeld als onroerend ook al kan je ze wegnemen zonder beschadiging. Denk hierbij bijvoorbeeld aan leidingen (gas, water en elektriciteit), verwarming, zonnepanelen, deuren, rolluiken, trappen, …
• Onroerend door bestemming: dit zijn alle elementen waarvan de eigenaar de bedoeling had ze blijvend te verbinden met het gebouw. Roerende voorwerpen die aan het erf zijn vastgemaakt door bijvoorbeeld beton of die niet losgemaakt kunnen worden zonder ze te beschadigen of het erf te beschadigen worden onroerend door bestemming. Heeft de eigenaar speciaal bijvoorbeeld een nisje gemaakt voor een beeldwerk, wordt het beeld ook gezien als onroerend (door bestemming). De nis zou namelijk geen functie hebben zonder het beeld.

Wat is roerend?

Roerende goederen zijn dus zaken die beweegbaar en/of verplaatsbaar zijn. Typische voorbeelden hiervan zijn auto’s, meubilair, inboedel, huisraad, …

Dieren worden ook als roerend beschouwd. Bouwmaterialen die aanwezig zijn zijn roerend, totdat ze verwerkt zijn in het gebouw. Vanaf het moment dat ze verwerkt zijn, worden ze als onroerend beschouwd.

Voorbeelden

Het burgerlijk wetboek geeft geen voorbeelden van zaken die als roerend worden beschouwd. In de praktijk is het vaak zo dat elementen die niet verwijderd kunnen worden zonder te breken, te beschadigen of iets anders in het gebouw te beschadigen, beschouwd worden als onroerend.

Soms is het ook afhankelijk van de situatie of iets nu roerend of onroerend is. Hieronder een aantal voorbeelden.

Verwarming

Verwarmingskachels (kolen, stookolie, gas) zijn roerend maar de centrale verwarmingsinstallaties worden beschouwd als onroerend (door bestemming). Ingebouwde hout- of gaskachels of radiatoren aangesloten op centrale verwarmingsinstallaties zijn ook onroerend.

Keuken en badkamer

Ingebouwde keukens en ingerichte badkamers worden over het algemeen beschouwd als onroerend en maken deel uit van de aankoop van de woning. In oude huizen vind je soms nog keukens terug die bestaan uit allemaal losse kasten, deze worden wel als roerend beschouwd. Wat betreft de toestellen is er soms discussie mogelijk. Over het algemeen moet er per toestel bekeken worden of deze los geplaatst is en dus als roerend wordt beschouwd of in het gebouw verwerkt zit en dus onroerend is.

Een voorbeeldje: een microgolfoven die losstaat op het aanrecht en dus zonder enige beschadiging aan de keuken verwijdert kan worden is roerend. Een microgolfoven die ingebouwd is in de keuken zal vaak gezien worden als onroerend.

In de badkamer zijn het bad, de douche, het toilet en de wastafel meestal onroerend, aangezien je ze niet zomaar kan verwijderen zonder beschadiging aan de badkamer. Let wel op: een eenvoudig wegneembare losse douchecabine kan als roerend worden beschouwd.

Vloerbekleding

Tegelvloeren die in mortel zijn geplaatst en genagelde of gelijmde vloeren zijn onroerend. Vasttapijt of laminaatvloeren die los zijn geplaatst, dus met clips of kleefband, en die verwijderd kunnen worden zonder de vloer eronder te beschadigen zijn roerend. Heb je bijvoorbeeld een vasttapijt definitief op de vloer gelijmd of bevestigd, dan is het onroerend.

Tuin

Bomen, planten, gazons, afsluitingen en hekken zijn over het algemeen onroerend. Een tuinhuis dat in een laag beton zit of een ingebouwd zwembad zullen ook gezien worden als onroerend goed. Een losstaand zwembad dat elk jaar opnieuw wordt opgezet is roerend, alsook alle losstaande bloempotten, planten, tuinstoelen en versieringen.

Registratierechten

Koop je samen met het onroerend goed ook roerende goederen, dan is het belangrijk om in de verkoopovereenkomst een opsplitsing te maken tussen enerzijds het bedrag van de onroerende goederen en anderzijds het bedrag van de roerende goederen. Registratierechten zijn namelijk enkel verschuldigd op het onroerend goed. Op roerende goederen hoeven geen registratierechten betaald te worden.

Om eventuele discussies tussen de betrokken partijen te vermijden, maak je dus best een inventaris van alle roerende goederen die mee opgenomen zijn in de verkoop. Niet alleen voor jezelf, maar ook voor de ontvanger van de registratierechten is zo een inventaris een handig instrument. De ontvanger kan zo namelijk nagaan of de roerende goederen overeenkomen met de waarde van de inboedel en de betaalde registratierechten dus correct zijn.

Het is natuurlijk niet de bedoeling dat je onroerende goederen als roerend gaat beschouwen om de registratierechten te drukken.

Maak afspraken

Koop je een onroerend goed, zal alles wat beschouwd wordt als onroerend mee in de verkoopprijs zitten. Maar ga er niet zomaar vanuit dat iets in de verkoopprijs is inbegrepen. Maak goede en duidelijke afspraken wat wel en niet wordt opgenomen in de verkoopprijs, zeker voor de elementen waar onduidelijkheden over kunnen ontstaan. Zo kan het interessant zijn een uitgebreide inventaris op te maken voor de roerende goederen.