Vastgoedprijzen

Woningen duurder, maar wonen goedkoper

Vanop de woningmarkt is er goed en slecht nieuws. Beginnen doen we  met het mindere nieuws. Uit de resultaten van de Barometer, een jaarlijkse analyse van de Belgische vastgoedmarkt, blijkt dat woningen in 2012 opnieuw duurder werden. Daartegenover staat wel dat de woonlasten gedaald zijn. Volgens ERA, het grootste netwerk van vastgoedmakelaars ons land, is de woningmarkt dan ook over zijn hoogtepunt heen.

Strenger beleid banken, minder transacties 

Het aantal woningen dat te koop werd gezet nam in 2012 toe, maar het aantal verkopen daalde. De ERA makelaars kregen circa 2,5% meer woningen in de verkoop, maar konden omwille 6% minder woningen verkopen in vergelijking met 2011. Iain Cook, managing director van ERA Belgium verklaart: “Steeds vaker moeten we een woning meerdere keren verkopen alvorens een koper de financiering rond krijgt. De banken zijn gewoon strenger geworden, wat op lange termijn geen slechte zaak is. “
 
Voor de crisis in 2008 was het mogelijk om een financiering van 120% van de koopprijs te krijgen, daarna daalde dit naar 90%, maximaal 100%. Nu is het zelfs moeilijk om 90% gefinancierd te krijgen. Cook: “Het gevolg is dat iemand die een woning koopt van 200 000 euro, nu 50 000 euro eigen geld moet hebben, terwijl dat in 2008 niet meer dan 10 000 of maximaal 20 000 euro was. Een financiering rond krijgen duurt nu ook veel langer. Vroeger was dat in 1 tot 2 weken geregeld nu duurt dat al gauw 3 tot 4 weken en de criteria zijn strenger.”

Eigen inbreng hoger

“De eigen inbreng moet niet alleen hoger zijn, maar de banken kijken, terecht in mijn ogen, ook naar het besteedbaar bedrag wat de kopers  overhouden na de maandelijkse aflossing, en dat moet afhankelijk van de gezinssituatie toch zeker 1 000 euro zijn,” vult Pol Vanacker, mede bestuurder bij ERA Belgium aan. 
 
In 2010 verkocht ERA nog 74% van de huizen die het netwerk in verkoop kreeg. Dat percentage zakte geleidelijk naar 62% het afgelopen jaar. Iain Cook: “We zitten momenteel in een kopersmarkt waar de kopers de prijs van een woning bepalen en niet de verkopers. Eigenaars die hun woning te koop zetten en deze marktsituatie negeren, verkopen hun woning niet zo gauw of helemaal niet.”

Lees ook: Vastgoedstyling helpt uw woning sneller te verkopen

Transactieprijzen opnieuw hoger, hypotheeklasten lager

  • In België steeg de prijs van een referentiehuis (een huis met 3 slaapkamers) in 2012 met gemiddeld 4%: van net geen 220 000 euro in 2011 tot 227 500 euro
  • In Vlaanderen ging de prijs van 227 000 naar  234 500 euro, goed voor een stijging van 3%. Nationaal stegen de prijzen van alle woningen (dus niet enkel de referentiehuizen, met 3 slaapkamers) met gemiddeld 2%: van 228 000 tot 232 000 euro
  • In Vlaanderen was die stijging slechts 1%: van 236 000 euro naar 238 000 euro in 2012
  • In Wallonië daalden de transactieprijzen zelfs met 2,5%: van 180.500 tot 176.000 euro.

Appartementen met 2 slaapkamers = 175 000 euro

Hoewel de prijzen opnieuw stegen, werd het kopen van een woning het afgelopen jaar niet duurder. De verkoopprijzen stegen tussen 2007 en 2012 dan wel met 11%, maar in die zelfde periode steeg de salarisindex met 10%  en de maandelijkse hypotheeklasten voor het referentiehuis daalden met 5%: van 1 423 euro per maand in 2007 tot 1 354 euro per maand voor een lening met een looptijd van 20 jaar voor iemand die 80% financiert. 

“Hierbij is geen rekening gehouden met het feit dat veel kopers geen standaardhypotheek namen van 20 jaar, maar steeds vaker eentje van 25, 30 jaar of nog langer waardoor de effectieve maandlasten nog lager liggen. De steeds terugkerende bewering dat wonen onbetaalbaar is geworden, is dus niet waar. De lasten in verhouding tot het inkomen lagen juist 4% lager dan 5 jaar geleden. Wat wel is gebeurd, is dat we duurdere woningen zijn gaan kopen waardoor de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen samen hoger lag,” aldus Iain Cook. 

Woningen stonden vooral in Brussel langer te koop

 

  Dagen te koop in 2011 Dagen te koop in 2012
Huis met 3 slaapkamers in Vlaanderen 88  87 
Huis met 2 slaapkamers in Vlaanderen 101  113 
Huis in Brussel  81  123 
Appartement in Brussel   79  106 

Verkopers passen vraagprijzen aan

Het verschil tussen de eerste vraagprijs (de prijs waarmee een woning voor het eerst op de markt werd aangeboden) en de uiteindelijke verkoopprijs daalde lichtjes: van net onder de 10% in 2011 tot 8,5% in 2012.   


Leer meerMaak je huis verkoopklaar voor je het te koop zet 

Vooruitzichten

ERA is van mening dat de prijzen van alle huizen tot ca. 250 000 euro niet verder zullen stijgen,  de prijzen van huizen tussen de 250 000 en 1 miljoen euro zullen dalen met 5 à 10 % in de komende 24 maanden en de prijzen van huizen  - als ze al verkocht worden - boven de 1 miljoen euro  zullen waarschijnlijk dalen met 10 à 20%.  Van het uiteenspatten van een vastgoedbubbel is volgens ERA geen sprake.

Barometer

ERA publiceert sinds 2005 jaarlijks de Barometer.

ERA baseert zich daarvoor op de verzamelde data van alle inkoop- en verkoopgegevens van haar 117, over heel het land actieve, kantoren en vergelijkt deze op regelmatige basis met dezelfde gegevens van haar afdelingen binnen andere Europese landen.

Meer info
: ERA

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in