Veranderingen voor eigenaars appartement

Gewijzigd op 16/10/2013 door Gretel Kerkhofs

Appartementen
© Habitos.be

Voor de parlementaire vakantie keurde de Kamer op de valreep nog een aantal nieuwe artikels met betrekking tot de Wet op de mede-eigendom goed. Eigenaars van een appartement staan voor een aantal ingrijpende veranderingen en verbeteringen, zoals de samenstelling van de vereniging van mede-eigenaars. Als de senaat alles goedkeurt, wordt de wet van kracht op 1 januari 2010.

 

Vereniging van mede-eigenaars

In de rechtspraak en rechtsleer was er lange tijd discussie over de vraag of er, in het kader van een appartementencomplex op eenzelfde grond, verschillende verenigingen van mede-eigenaars konden zijn. Het antwoord is nu eenduidig: neen. Het arrest van het Hof van Cassatie van 3 juni 2004 besliste dat er slechts één vereniging van mede-eigenaars mogelijk was in appartementsblokken die op éénzelfde stuk grond waren gebouwd. Deze beslissing is nu mee opgenomen in de Wet op het Mede-Eigendom.

Maar er zijn nog meerdere en even belangrijke wijzigingen.

 

Een overzicht:


1. De Algemene Vergadering van mede-eigenaars moet minstens één keer per jaar samen komen. Dit was vroeger ook zo, maar nu moet de datum in de statuten worden vastgelegd.

 

2. Tot nu kon de Algemene Vergadering geldig beraadslagen wanneer de helft van de mede-eigenaars aanwezig was, en als deze dan samen de helft van de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Dit blijft gelden, maar er komt een mogelijkheid bij: De Algemene Vergadering kan ook rechtsgeldig vergaderen als de aanwezige mede-eigenaars samen meer dan ¾ van de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
In dat geval is de vereiste van de aanwezigheid van de helft van de mede-eigenaars niet nodig.

Vanaf nu moet de Algemene Vergadering verplicht worden voorgezeten door een mede-eigenaar en dus niet meer door de syndicus.
Als Algemene Vergadering kies je best een voorzitter die een vergadering kan leiden, die beslissingen kan uitlokken, discussies binnen de perken kan houden, ...

 

3. Bij staking van stemmen op een Algemene Vergadering, tellen de onthoudingen niet meer mee.
Vroeger werd verondersteld dat wie zich onthoudt, wel in aanmerking kwam voor de berekening van het stemquorum.



4. Vroeger was de oprichting van een raad van beheer facultatief, en niet verplicht. Nu wordt de oprichting van een raad van beheer – de raad van mede-eigendom - verplicht zodra er meer dan 20 eigendommen zijn in een gebouw, garages niet meegerekend.
De taak van zo’n beheerraad is bijstand en controle op de syndicus, dus zoals vroeger.



5. Alle eigenaars moeten een adressenlijst van alle andere eigenaars kunnen verkrijgen. De wet vindt dit geen inbreuk op de privacy. De mede-eigenaars zijn ook verplicht om bij adreswijziging dit adres mee te delen aan de syndicus.



6. Vanaf nu mag de correspondentie en meerbepaald ook de oproeping voor de Algemene Vergadering per e-mail verstuurd worden als de mede-eigenaars hiermee akkoord gaan.

 

7. Om stemmen ronselen te vermijden en te beletten dat bepaalde mede-eigenaars de Algemene Vergadering en de daaruit voortkomende beslissingen naar hun hand zouden kunnen zetten, is vanaf nu het aantal volmachten beperkt tot 3 per persoon.
Meer kan nog maar dan mag dit niet meer dan 10% van alle stemmen vertegenwoordigen.
De achterliggende bedoeling is dat meer mede-eigenaars zich naar de Algemene Vergadering zouden begeven.
De vraag is of dit in de praktijk ook zo zal gebeuren. In veel appartementsblokken blijkt dat de interesse van de mede-eigenaars naar het reilen en zeilen van de Vereniging van mede-eigenaars op de Algemene Vergadering praktisch nihil is.

 

8. De samenstelling van de agenda van de Algemene Vergadering was tot nu dikwijls het werk van de syndicus alleen, al dan niet bijgestaan door de leden van de Raad van Beheer. De Wet voorziet nu dat elke mede-eigenaar een punt op de agenda kan plaatsen.

 

9. Het mandaat van de syndicus wordt beperkt tot een periode van 3 jaar in plaats van 5 jaar. Er is geen stilzwijgende hernieuwing mogelijk, deze kan alleen via een beslissing van de Algemene Vergadering gegeven worden.

 

10. De syndicus moet een precieze boekhouding bijhouden van zodra hij meer dan 20 appartementen beheert.

 

11. Een belangrijk aspect is het feit dat thans de problematiek van de diverse appartementsblokken op één eigendom wordt opgelost, in die zin dat dergelijke appartementsblokken hun eigen Algemene Vergadering kunnen bijeenroepen om de problemen die hen aanbelangen, zoals bijvoorbeeld de stemming over het huishoudelijk reglement, te bespreken.

 

12. Bij verkoop van een appartement moeten de kopers veel beter worden ingelicht dan nu het geval is.

 

13. Er komt een algemeen en uitdrukkelijk verbod op arbitrageclausules. De tekst die goedgekeurd werd door de Kamer moet natuurlijk nog naar de Senaat ter goedkeuring.

 

De Wet wordt van kracht vanaf 1 januari 2010 en de uitvoeringsbesluiten zouden moeten klaar zijn tegen 1 september 2009.


Henk De Loose
 

Onze vastgoedspecialisten

Meer informatie op de website van deze bedrijven