Stagnerend aanbod in steden leidt er tot duurdere woningen
Naar aanleiding van het recente voorstel rond opkoopbescherming in steden, vraagt de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) om eerder de oorzaken van stijgende woningprijzen onder de loep te nemen. De huidige situatie leidt immers tot een stagnerend aanbod in onze steden, terwijl steeds meer huishoudens er op zoek gaan naar een eengezinswoning. Schaarse ruimte, gebruiksbeperkingen, lokale bouwstops, aanslepende en complexe vergunningsprocedures, het toenemend aantal vereisten enz. maken verdichtingsprojecten in onze centra steeds duurder, tijdrovend en risicovol. Daardoor zijn het vandaag vooral professionals met de nodige expertise en knowhow die nog een bouwproject kunnen aanvatten. Het voorstel van een opkoopbescherming gaat voorbij aan die vaststellingen. De VCB wijst er op dat een positief beleid nodig is dat kwaliteitsvolle projecten vlot trekt en goed gelegen gronden activeert.
“Experts van de Nationale Bank hebben onlangs in het Vlaams Parlement beklemtoond dat het woningaanbod in Vlaanderen heel beperkt reageert op prijsstijgingen. Zeker in vergelijking met andere Europese landen en de VS. Onze situatie is vergelijkbaar met Zwitserland waar evenwel geografische beperkingen aan de basis liggen van een stagnerend aanbod. Uit hun analyse kunnen we opmaken dat onze complexe vergunningsprocedures als bergflanken het woningaanbod beperken. Bovendien vragen ook de OESO en de Europese Commissie in het kader van haar herstelplan, om de flexibiliteit van de woningmarkt te vergroten. Soepelere vergunningsregels zijn volgens de Nationale Bank de remedie”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.
Grondprijzen zijn echte motor van vastgoedmarkt
Naast te complexe vergunningsprocedures doen stijgende vereisten op het vlak van energie, luchtkwaliteit, waterhuishouding, gezonde bodem, brandveiligheid enz. de kosten toenemen. Hoewel heel wat van die investeringen op langere termijn kunnen worden terugverdiend dankzij bijv. een lagere energiefactuur, gaat het om vereisten die op korte termijn kostenverhogend werken. Maar wat is overwegend de motor van onze vastgoedmarkt? Volgens de Nationale Bank gaat het vooral om onze grondprijzen. Ook uit VCB-analyse blijkt dat de lokale woningprijzen mee worden bepaald door de beschikbare bouwgronden in een gemeente. Het zomaar schrappen van percelen kunnen daarom tot prijsschokken leiden. Om dat te vermijden, kunnen verdere beperkingen enkel worden opgelegd op hetzelfde ritme van verdichtingsprojecten. Maar die stagneren, die zijn duurder, tijdrovender en die vergen meer investeringen en inspanningen van lokale overheden die ook een betere leefomgeving dienen te voorzien aan de huidige en de toekomstige bewoners. Denk aan meer groen, betere waterhuishouding, sanering van gronden, laadpalen enz.
Specialistenwerk
Steeds minder particulieren vragen een bouwvergunning aan. Terwijl dat twintig jaar geleden nog fifty-fifty was, zijn het vandaag vooral professionals. Intussen is dit het geval bij meer dan 7 op de 10 vergunningsaanvragen. Bouwen is steeds meer specialistenwerk. Gebruiksbeperkingen op schaarse gronden, administratieve rompslomp, technische complexiteit enz. vereisen expertise. Die professionalisering ligt in lijn van de vraag naar grotere projecten zoals appartementsgebouwen of kant en klare woonprojecten. Huishoudens wensen steeds vaker te worden ontzorgd bij de verwerving van een nieuwe woning. En investeerders wensen steeds vaker projecten die meteen verhuurbaar zijn. Heel wat investeerders zijn bovendien gezinnen die beleggen in een tweede woning. In Vlaanderen wordt de verhuurmarkt gedomineerd door huishoudens die investeren in een tweede woning. De huurmarkt is het grootst in onze steden en het aantal eigenaars ligt er het laagst. Een maatregel zoals een opkoopbescherming, leidt tot minder investeerders en bijgevolg minder aanbod. Met als gevolg dat de huurmarkt in onze steden verder onder druk komt te liggen.
Bron: inzichten van de Nationale Bank in het Vlaams Parlement (pagina 19 en 21)
