Huurprijzen in Vlaanderen met 2,3% gestegen; coronacrisis heeft hausse in Brussel afgestopt
De coronacrisis heeft zich in 2020 sterk laten voelen op de private huurmarkt en zal dat gedurende vele jaren blijven doen. De achterstand die door de eerste lockdown in maart 2020 werd opgebouwd, kon niet weggewerkt worden met wachtlijsten tot gevolg. In 2020 bedroeg de gemiddelde huurprijs 778€. Dat is 17€ meer dan in 2019, goed voor een stijging met 2,3%. Vlaams-Brabant blijft voor alle woningtypes, uitgezonderd de studio’s, met voorsprong de duurste provincie om te huren. Antwerpen houdt dan weer stand als duurste stad om te huren met een gemiddelde huurprijs van 942€ voor een appartement. Opvallend is wel dat, omwille van de coronaproblematiek en de lockdown, de huurmarkt in een versneld tempo aan het digitaliseren is.
- Gemiddelde huurprijs in Vlaanderen ligt op €778, in Brussel op €1.166
- Prijsdruk op huizen met extra buiten- en binnenruimte
- Vlaams-Brabant blijft duurste provincie om te huren, West-Vlaanderen het goedkoopst
- Huurprijzen sterkst gestegen in Sint-Niklaas, Gent, Genk en Mechelen
- Analyse van meer dan 30.000 woninghuurcontracten in 2020 afgesloten
Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van CIB Vlaanderen: “Aan de huurprijsevolutie voor 2020 merk je het nog niet maar we horen van alle vastgoedkantoren hetzelfde verhaal. Lange wachtlijsten na de eerste lockdown met mensen die de makelaars ook vandaag nog niet allemaal aan een woning hebben kunnen helpen. Naarmate de economische schade duidelijk wordt, zal blijken hoe de vraag naar huurwoningen er in de toekomst uitziet. Iedereen verwacht dat die opnieuw een stuk hoger zal liggen, met tal van vraagtekens of het aanbod zal (kunnen) volgen.”
Qua aantal verhuringen hebben we in de 2de jaarhelft zeker niet de volledige achterstand uit het voorjaar ingehaald. In de eerste zes maanden van 2020 vonden er in Vlaanderen en Brussel 17,2% minder verhuringen plaats dan in dezelfde periode in 2019. Het najaar was wat beter (2,4% meer verhuringen dan in het tweede semester van 2019) maar de wachtlijsten zijn bij veel vastgoedkantoren zeker nog niet weg.
Een ander gevolg: versnelde digitalisering. We zitten niet meer veraf van het moment waarop de huurder volledig digitaal zijn kandidatuur stelt en die vervolgens online verder wordt behandeld. CIB Vlaanderen lanceert daarvoor de Clee-tool, die volledig gratis te gebruiken is, zowel voor de vastgoedkantoren als voor huurders en verhuurders. De tool is ontwikkeld in nauwe samenwerking met minister van Wonen Matthias Diependaele en het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Clee wordt de komende maanden breed uitgerold.
Gemiddelde huurprijs in Vlaanderen met 2,3% gestegen
In 2020 bedroeg de gemiddelde huurprijs 778€. Dat is 17€ meer dan in 2019, goed voor een stijging met 2,3%. Niet toevallig zijn die cijfers exact hetzelfde bij de appartementen. Die maakten opnieuw 2/3de uit van alle nieuwe verhuringen. De gemiddelde huurprijs voor een appartement is toegenomen tot 736€. De sterkste stijging zien we bij de kamers. Daar gaan de prijzen al langer vrij stevig omhoog.
Opvallend is dat de gemiddelde huurprijs voor rijhuizen sneller is toegenomen dan voor appartementen. In 2019 was de trend nog (licht) omgekeerd: toen waren de prijzen van de rijhuizen in vergelijking met 2018 gestegen met 2,7%, terwijl dat bij de appartementen 3,1% was. Ver liggen de percentages voor 2020 niet uit elkaar maar het bevestigt wel de trend van prijsdruk op huizen, zeker die met tuin, terras en bureauruimte, naar analogie met wat we op de koopmarkt ervaren.
Bij de halfopen bebouwingen en de vrijstaande woningen zien we al jaren dat de prijsstijgingen vrij fors zijn en een stuk boven het niveau van de appartementen en de rijhuizen liggen. Aan de andere kant van het spectrum zijn de prijzen voor studio’s slechts met 0,9% toegenomen, onder het niveau van de inflatie. In 2019 was de gemiddelde huurprijs voor een studio nog met 2,7% gestegen.
Vlaams-Brabant blijft duurste provincie
Elke regio in Vlaanderen heeft haar eigen dynamiek, niet zelden gestuurd door de stads- en gemeentekernen. De huurmarkt is tenslotte hoofdzakelijk een stedelijk fenomeen. Vlaams-Brabant blijft voor alle woningtypes, uitgezonderd de studio’s, met voorsprong de duurste provincie om te huren. Aan de andere kant van het spectrum blijft West-Vlaanderen het goedkoopst, behalve voor de appartementen. Daar spelen de appartementen in de Kustgemeenten een belangrijke rol. De gemiddelde huurprijs voor een appartement binnen de 10 Kustgemeenten bedroeg in 2020 749,9€. Het gemiddelde voor de andere gemeenten in West-Vlaanderen bedroeg 649,3€. Dat maakt een verschil van afgerond 101€.
Duurste centrumsteden niet noodzakelijk grootste stijgers
In quasi elke CIB-Huurbarometer is Antwerpen als duurste centrumstad uit de bus gekomen. Dat gebeurt overigens niet alleen als we de appartementen naar het stadscentrum zelf kijken, maar ook als we de deelgemeenten erbij tellen. Alleen zijn de prijsverschillen dan iets minder uitgesproken. Dat heeft dan voornamelijk te maken met het feit dat in Antwerpen het centrum wel een afzonderlijke postcode heeft, terwijl dat niet geldt voor bijvoorbeeld Roeselare, Aalst en Turnhout.
De gemiddelde huurprijs voor een appartement in het Antwerpse centrum benadert ondertussen 950€ en zal die grens vermoedelijk in de loop van 2021 overschrijden. Aan de onderzijde van de tabel valt op dat een huurder nu in geen enkele centrumstad nog gemiddeld minder betaalt dan 600€. Overigens groeit ook het aantal steden waar men gemiddeld meer betaalt dan 800€: in 2019 was dat enkel in Antwerpen en Leuven het geval. Het voorbije jaar hebben Mechelen en Gent het rijtje vervoegd.
Antwerpen is echter niet de stad waar de prijzen het sterkste is gestegen. In Sint-Niklaas, Gent, Genk en Mechelen ligt het tempo hoger. Opvallend: daar waar Brugge qua gemiddelde prijzen hoger zit, sluiten de vier West-Vlaamse centrumsteden hier wel solidair het rijtje af.
Tijdelijke correctie in Brussel
Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stegen de huurprijzen in 2020 trager. Het contrast met 2019 is hier nog meer uitgesproken dan in Vlaanderen. In 2019 stegen de huurprijzen in Brussel met 6,3%; in 2020 daarentegen bedroeg de toename slechts 1%.
Dat de coronacrisis hier, net als in Vlaanderen, een impact heeft gehad staat vast. In het voorjaar konden bijna twee maanden lang geen plaatsbezoeken uitgevoerd worden. Ook in het najaar was er gedurende enkele weken een verbod. En, het ging dan om de cruciale weken in oktober-november waarin traditioneel toch wel wat verhuringen plaatsvinden.
De gematigde prijsevolutie in Brussel in 2020 blijkt hoofdzakelijk het gevolg van de eerste lockdown. Daar waar de prijzen in het najaar van 2019 een sterke hausse doormaakten, werd die nagenoeg volledig teniet gedaan in de eerste zes maanden van 2020. Als je het 2de kwartaal van 2019 even wegdenkt, is het verloop van de prijzen voor de appartementen (in Brussel meer dan 80% van het aantal verhuringen) een stuk logischer. De redenen waarom het 2de kwartaal van 2019 zo atypisch was, is moeilijk te achterhalen. De cijfers van dat kwartaal zijn gebaseerd op iets meer dan 3.000 verhuringen, een bijzonder representatief staal en qua aantal gelijklopend met andere kwartalen.
We vermoeden wel dat in het eerste kwartaal van 2020 en zeker tijdens de lockdown de verhuringen aan expats, diplomaten en meer globaal in het midden- en het hogere segment sterker zijn teruggevallen dan in het ‘goedkopere’ segment. Mogelijks zaten er in de tweede helft van 2019 wel een stuk meer van dergelijke verhuringen tussen.
Bron: cib.be
