Fiscus strenger als je vastgoed verkoopt

Verkoopt u vastgoed ten vroegste 5 jaar na de aankoop, dan hoeft u geen belasting te betalen op de behaalde meerwaarde. Maar steeds vaker tracht de fiscale administratie die meerwaarden toch te belasten, is te horen bij vermogensbankiers. Hoeveel kost u dat? En welke argumenten heeft de fiscus daarvoor?


Verkoopt u als particulier de woning die u als gezinswoning gebruikte, dan hoeft u geen belasting te betalen op de behaalde meerwaarde. Verkoopt u een ander pand, bijvoorbeeld een appartement dat u verhuurde, dan wordt u enkel belast op de meerwaarde als u er nog geen 5 jaar eigenaar van was. In dat geval bent u 16,5 procent belastingen verschuldigd op een deel van die meerwaarde.

Fiscus lonkt naar meerwaarden

Al bij al pikt de fiscus slechts een bescheiden graantje mee. Maar dat geldt enkel als het gaat om verrichtingen die passen binnen het ‘normale beheer van uw privévermogen’. Is dat niet meer het geval, dan zal hij niet alleen een groter deel van de meerwaarde belasten, maar ook tegen een hoger tarief van 33 procent, waardoor een aanzienlijk groter deel van uw winst afgeroomd wordt…
"De fiscus tracht steeds vaker de meerwaarde toch te belasten", signaleert Bruno Halleux, wealth structuring officer bij BNP Paribas Fortis Private Banking. “Het is een algemene vaststelling dat de administratie kritischer kijkt naar onbelaste meerwaarden in het algemeen en bepaalde onroerendgoedtransacties kunnen daar eventueel onder vallen”, beaamt Olivier Van Belleghem van Bank Degroof.
Van Belleghem vult aan: “Ik zou er wel willen op wijzen dat de fiscus over stevige argumenten moet beschikken. Repetitief karakter, meerdere aan- en verkopen binnen korte termijn, investering in meerdere panden tegelijk, gebruik van kredieten, aankopen op plan en verkopen voor oplevering ... “ Halleux' ervaring is iets anders. “Wij hebben al gezien dat de meerwaarde belast werd omdat er een lening was van 110.000 euro en een brutohuuropbrengst van minder dan 50.000 euro. Dat zijn toch geen overdreven bedragen?”

Wat is het 'normale beheer van uw privévermogen'?

De vraag is waar het ‘normale beheer van het privévermogen’ eindigt. ‘Normaal beheer’ wordt omschreven als “daden die een goed huisvader verricht voor het dagelijkse beheer, maar tevens met het oog op het winstgevend maken, de tegeldemaking en de wederbelegging van bestanddelen van een vermogen: goederen die hij heeft verkregen door erfopvolging, schenking of door eigen sparen of nog als wederbelegging van vervreemde goederen.”
Vanaf wanneer er geen sprake meer is van normaal beheer is niet altijd makkelijk uit te maken. Dat hangt af van de concrete omstandigheden, maar in de praktijk is de grens vaak moeilijk te trekken.

Wat zijn de criteria?

Het is aan de fiscus om te bewijzen dat een bepaalde verrichting niet meer onder het normale beheer van uw privévermogen zou vallen. Hij steunt daarbij onder meer op de volgende criteria:

• de ‘abnormale’ wijze waarop een onroerend goed is verkregen. Volgens de fiscus is dat het geval als het een onroerend goed betreft dat niet is verkregen door erfenis, schenking, sparen of als wederbelegging van de verkoopprijs van een ander onroerend;
• ‘speculatieve’ bedoelingen, dus als het gaat om een transactie met veel risico, waarbij er veel winst, maar ook verlies gemaakt kan worden;
• een lening aangaan voor een belangrijk deel van de aankoop;
• verbeteringswerken laten uitvoeren;
• het aantal transacties;
• het beroep op professionelen uit de vastgoedsector;
• samen met anderen aankopen (in onverdeeldheid).

Het is niet omdat aan één van die criteria voldaan is, dat het per definitie om een verrichting zou gaan die niet past binnen het normale beheer van uw vermogen. Gaat u een lening aan om een buitenverblijf te kopen en verkoopt u dat na méér dan 5 jaar terug, dan wil dat nog niet zeggen dat u daarop belast zal worden. Als echter aan een aantal van die criteria voldaan is, dan riskeert u dat de fiscus uw winst (zwaarder) zal willen belasten.

Enkele voorbeelden

Volgens de fiscus kan in de volgende gevallen de winst op de verkoop van een onroerend goed belast worden tegen 33 procent:

• als u een flatgebouw laat oprichten en (een deel van) de appartementen tijdens de bouw of kort erna verkoopt;
• als u grond koopt en laat verkavelen met de bedoeling de grond opnieuw met winst te verkopen;
• als u leent om grond te kopen, maar de grond al snel weer verkoopt;
• als u op korte tijd verschillende onroerende goederen koopt, die u uiteindelijk allemaal opnieuw verkoopt.

Een beroepsactiviteit?

Wie zich werkelijk intensief bezighoudt met het aan- en verkopen van gebouwen en gronden, riskeert nóg zwaarder belast te worden op de winst die daarbij gemaakt wordt. De fiscus zou dat dan immers als een beroepsactiviteit kunnen beschouwen, met als gevolg dat de winst ook belastbaar is tegen de gewone, progressieve tarieven (die al snel oplopen tot 50%) én er ook sociale bijdragen verschuldigd zijn.
Vooraleer dat mogelijk is, moet er natuurlijk regelmatig en over een langere periode verrichtingen plaatsvinden. Zo oordeelde een rechter enkele jaren geleden dat er wel degelijk sprake is van een beroepsactiviteit omdat een echtpaar in 13 jaar tijd 33 onroerende goederen had verhandeld en waarvoor het paar ook geregeld een beroep deed op de banken.
De belastingplichtige die zijn spaarcenten investeert in één of twee appartementen voor de verhuur en die na verloop van tijd verkoopt met een redelijke meerwaarde, heeft (nog) niets te vrezen.
 

Bronl: Netto, 30 maart 2010