Drie gevaren voor woningprijzen
Geen crisis in de vastgoedsector, zo lijkt het toch. Vorig jaar zijn de woningprijzen gestegen, maar voor 2011 zijn de verwachtingen minder hoog gespannen. Welke factoren geven de doorslag?
Is uw woning in 2010 in waarde gestegen? Is het nu het moment om te kopen? De Belg volgt de evolutie van de woningprijzen met argusogen. Tal van instanties publiceren hun conclusies over 2010.
Verdere prijsstijgingen
Eén constante lijkt duidelijk: de woningprijzen hebben de crisis bijzonder goed doorstaan. Van een algemene prijsdaling in 2010 was geen sprake, integendeel. De prijzen zijn gestegen. Dat blijkt uit de Notarisbarometer, de cijfers van vastgoedmakelaar Trevi en de studie van ING Economic Research. ING schat die stijging voor het volledige jaar in op ongeveer 4,5 procent. Maar voor 2011 zijn de verwachtingen van ING minder hooggespannen. “De prijsevolutie zal ruw geschat wel positief zijn, maar zwakker dan de afgelopen jaren”, concludeert ING Economic Research. Daarbij ziet de bank 3 factoren die de voorbije jaren de prijzen ondersteunden, maar nu aan belang inboeten. Een overzicht.
1. Slechtere financieringsvoorwaarden
Een eerste belangrijke factor is de rente. Door de lage rentestand konden bouw- en kooplustigen tegen heel gunstige voorwaarden lenen. Die gunstige financieringsvoorwaarden leidden niet echt tot een verlaging van de maandelijkse leninglast, maar wel tot een hoger ontleend bedrag. Die evolutie wordt nog in de hand gewerkt door leningen op langere looptijd.
Maar de steun vanuit rentehoek zal in 2011 verslechteren. Een rentestijging lijkt onvermijdelijk. "De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, begint nu al te stijgen. De langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven, zal in de loop van 2011 toenemen", zegt de studie van ING. Voor een krediet op 20 jaar bedraagt het tarief voor de jaarlijkse herzienbare rente ongeveer 3,5 procent en een vaste rente iets minder dan 5 procent. Daarnaast zit een verdere verlenging van de looptijd er niet echt in.
2. Hogere belastingen
De fiscaliteit heeft de voorbije jaren de vastgoedprijzen ondersteund. Maar door het begrotingstekort en de nood aan besparingen zal daar wellicht verandering in komen. Vastgoed zal geviseerd worden als een inkomstenbron.
De voorbije jaren kwamen de gunstige belastingsmaatregelen vanuit twee hoeken. Een eerste is de fiscale regeling om geld naar België terug te brengen, de zogenoemde Eenmalige Bevrijdende Aangifte. Het gerepatrieerde geld vond voor een belangrijk stuk zijn weg naar vastgoed.
Daarnaast is er de gewijzigde fiscaliteit van de leningen. Met de komst van het systeem van de zogenoemde 'woonbonus' is er één globale aftrek voor kapitaal, intresten en premies van een schuldsaldoverzekering. Bovendien bleven we ook gespaard van een algemene herziening van de kadastrale inkomens.
3. Minder persoonlijke inbreng
Een laatste factor is de mogelijkheid om eigen middelen te gebruiken om een deel van de aankoop te financieren. De laatste jaren blijken kopers een steeds grotere eigen inbreng te doen en proportioneel minder te lenen. “De gemiddelde persoonlijke inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen 2004 en 2008 opgelopen van 20% naar 35% van de verkoopprijs”, blijkt uit de studie van ING. Maar achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil. “De aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers zijn geconcentreerd bij een derde van de kopers en zij trekken de prijzen omhoog. Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast overeen met een derde van hun inkomsten.” Voor die laatsten zullen woningen minder betaalbaar worden. Zij zullen zich tevreden moeten stellen met woningen van mindere kwaliteit. Het al dan niet kunnen kopen van een woning zal in de toekomst niet alleen afhangen van het inkomen, maar ook van het persoonlijke en familiale vermogen.
Bron: De Tijd
