De rechten en plichten van een erfpachter

Het erfpachtrecht is een onroerend tijdelijk zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder de verplichting aan de eigenaar een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura te betalen.


Het recht van erfpacht wordt geregeld door de Wet van 10 januari 1824 op het erfpachtrecht. De bepalingen van deze erfpachtwet zijn van aanvullend recht met uitzondering van artikel 2.

Wat zijn de essentiële kenmerken van het erfpachtrecht?

- het erfpachtrecht kan enkel worden gevestigd op onroerende goederen. Het recht van erfpacht kan zowel betrekking hebben op bebouwde als op onbebouwde gronden, als op gebouwen of gedeelten ervan. Zowel de boven- als de ondergrond kunnen het voorwerp uitmaken van het recht van erfpacht.
- Het erfpachtrecht is een onroerend zakelijk recht.
- Het is tevens een tijdelijk recht met een minimumduur van 27 jaar en met een maximumduur van 99 jaar. Dit wordt bepaald in artikel 2 van de Erfpachtwet en het raakt de openbare orde hetgeen betekent dat hiervan niet kan afgeweken worden. Zo zal een erfpacht waarvan de duur meer dan 99 jaar bedraagt worden teruggebracht tot de wettelijke maximumduur. De sanctie in een dergelijk geval is dus herleiding en niet nietigheid. Een erfpacht die wordt toegestaan voor een termijn die korter is dan 27 jaar zal in principe worden geherkwalificeerd tot een huurovereenkomst. De sanctie is hier dus niet de nietigheid of de verlenging van de duur tot de minimumduur, maar een herkwalificatie.
- Dit recht wordt steeds gevestigd onder bezwarende titel. De erfpachter is immers gehouden om een jaarlijkse vergoeding (de zogenaamde canon) te betalen aan de eigenaar/erfverpachter.

Hoe wordt een erfpachtrecht gevestigd?
Meestal zal een erfpachtrecht worden gevestigd bij overeenkomst. De erfpachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij een eigenaar voor lange tijd het genot van zijn grond zal afstaan tegen betaling van een periodieke vergoeding. Deze overeenkomst zal aan de erfpachter het zakelijk recht van erfpacht verlenen.
Het erfpachtrecht kan ook gevestigd worden bij testament waarbij dan in de praktijk dit testament zal aangewend worden om de overdracht van een bestaande erfpacht te regelen.
Tenslotte kan het erfpachtrecht ook worden gevestigd door een verkrijgende verjaring.

Wat zijn de rechten van de erfpachter?
De erfpachter:

• heeft een volledig genotsrecht op het onroerend goed dat het voorwerp heeft uitgemaakt van het recht van erfpacht. Dit betekent dat deze erfpachter alle rechten kan uitoefenen die aan de eigendom van dit onroerend goed verbonden zijn, zonder evenwel iets te mogen verrichten waardoor de waarde van het onroerend goed zou worden verminderd;
• mag en kan het onroerend goed geheel of gedeeltelijk verhuren of verpachten (weliswaar enkel gedurende de termijn waarin hij zijn erfpachtrechten kan laten gelden);
• kan ook een recht van vruchtgebruik vestigen op het onroerend goed;
• heeft ook rechten op de burgerlijke en natuurlijke vruchten die tijdens de duurtijd van zijn erfpachtrecht worden verworven;
• kan en mag ook de bestemming van het onroerend goed gaan wijzigen op voorwaarde evenwel dat een stedenbouwkundige vergunning verkregen wordt als er sprake is van een vergunningsplichtige bestemmingswijziging en op voorwaarde dat door deze bestemmingswijziging de waarde van het onroerend goed niet wordt verminderd;
• heeft het recht om beplantingen aan te brengen;
• kan ook gebouwen oprichten waarvan hij eigenaar is tijdens de duurtijd van zijn erfpachtrecht;
• heeft ook het recht om de grond die het voorwerp uitmaakt van het erfpachtrecht met erfdienstbaarheden te bezwaren voor de duur van zijn recht;
• kan zijn erfpachtrecht vervreemden zolang dit recht nog niet beëindigd is.

Wat zijn de plichten van de erfpachter?
De erfpachter:

• moet op periodieke tijdstippen een vergoeding in geld of in natura (de canon) betalen aan de eigenaar (erfverpachter);
• moet het in erfpacht gegeven onroerend goed onderhouden en daaraan de gewone herstellingen uitvoeren. De zware of grove herstellingen vallen in principe niet ten laste van de erfpachter, tenzij ze veroorzaakt werden door zijn schuld of door zijn verzuim aan onderhoud of gewoon herstel. Ook de eigenaar is niet tot deze herstellingen gehouden, zodat partijen in de akte van vestiging van het erfpachtrecht hierover een regeling moeten treffen;
• heeft de plicht om niets te ondernemen waardoor de waarde van de grond zou worden verminderd;
• dient alle belastingen (zowel de gewone als de buitengewone, de eenmalige en de jaarlijkse) te betalen die op het erf zijn gelegd;
• moet het nodige doen om te voorkomen dat door zijn schuld het eigendomsrecht van de eigenaar in het gedrang zou komen; • kan ook verplicht worden tot het uitvoeren van bepaalde werken (bijvoorbeeld : verplichting tot renovatie en restauratie) die voortvloeien uit de conventionele verplichtingen.

Wanneer komt er een einde aan het erfpachtrecht?
Het recht van erfpacht gaat verloren:

- door het tenietgaan van het voorwerp van het erfpachtrecht
- door onbruik van het erfpachtrecht gedurende dertig jaren
- door vermenging (vereniging in één hand van eigendom en erfpacht door bijvoorbeeld de uitoefening van een koopoptie door de erfpachter)
- door het verstrijken van de termijn waarvoor het werd gevestigd
- als de erfpachter aan het in erfpacht gegeven onroerend goed merkelijke schade heeft toegebracht of als de erfpachter zijn erfpachtrecht grovelijk heeft misbruikt
- door onteigening
- door ontbinding

Welke gevolgen zijn er verbonden aan de beëindiging van het erfpachtrecht?
De erfpachter mag alle gebouwen en planten wegnemen die hij niet verplicht was om aan te brengen, doch hij is verplicht tot het betalen van een vergoeding voor de schade die hij door deze wegneming aan de grond heeft veroorzaakt. De niet weggenomen gebouwen en planten komen toe aan de grondeigenaar zonder vergoeding, tenzij anders is bedongen.
Als de vestigingstitel de erfpachter de verplichting oplegt om gebouwen en/of beplantingen aan te brengen, mag de erfpachter deze werken op het einde van de erfpacht niet wegnemen noch afbreken. In dat geval komen deze werken eveneens zonder vergoeding toe aan de grondeigenaar, tenzij anders is bedongen.

Welke rechten behoudt de eigenaar nog?
Ook al heeft de eigenaar geen genotsrechten meer door de vestiging van het recht van erfpacht, toch behoudt hij nog de rechten tegenover de erfpachter die voortvloeien uit de erfpachtverhouding. En de eigenaar kan nog steeds over zijn eigendomsrecht beschikken, bv. door vestiging van een hypotheek, door overdracht, enz…