'Belgische huizen 'tarten zwaartekracht'
In geen enkel ander Europees land zijn de huizen zo overgewaardeerd als in België, schrijft The Economist. Moeten we ons opmaken voor een crash? Of is niet de huizenmarkt, maar de index van The Economist overgewaardeerd?
De Europese huizenprijzen tarten de zwaartekracht, stelt het Britse tijdschrift The Economist. De huizen zijn overgewaardeerd en toch blijven de prijzen stijgen. Vooral in België valt de overwaardering op. In ons land kosten de huizen meer dan de helft te veel.
Onder- of overgewaardeerd
Om te achterhalen of huizen onder- of overgewaardeerd zijn, hanteert The Economist twee maatstaven. Ten eerste gaan ze na hoeveel een huis kost ten opzichte van het beschikbare inkomen. Die maatstaf geeft weer in welke mate huizen betaalbaar zijn. De huidige verhouding wordt dan vergeleken met het historische gemiddelde. Ten tweede leggen ze de prijs van een huis naast de huurprijs. Dat geeft de theoretische winstgevendheid van een huis aan.
België is voor beide maatstaven het verst verwijderd van het historische gemiddelde. Op basis van de vergelijking met het inkomen zijn de huizen 47procent overgewaardeerd. Ten opzichte van de huur is dat zelfs 65procent. The Economist neemt eenvoudig het gemiddelde van die twee en stelt vast dat we in België 56procent te veel betalen.
Hogere prijzen
Met die overwaardering staan we niet alleen. Van de twaalf onderzochte landen, zijn er acht waarin de relatieve prijzen hoger liggen dan het historische gemiddelde. Maar bij de meeste landen waar een overwaardering vastgesteld wordt, dalen de prijzen wel. België en Frankrijk gaan tegen de zwaartekracht in: onze huizenprijzen blijven stijgen.
In Duitsland en Oostenrijk, maar ook in de Verenigde Staten en Japan zijn de huizen historisch ondergewaardeerd. Dat betekent, zo argumenteert The Economist, dat het geen slechte gok is om een huis te kopen in plaats van te huren. Dat is ook investeerders niet ontgaan. ‘In februari werden 23procent van de huizen door investeerders gekocht. Velen van hen zullen er huurhuizen van maken.'
Het is niet de eerste keer dat de vaststelling gemaakt wordt voor ons land. The Economist wees in eerdere berekeningen ook al op een overwaardering. Ook de Oeso meldde in 2010 dat de Belgische woningen de helft te duur zijn.
Toch daalden de prijzen niet na die vaststellingen. De vraag is maar of dat nu ook zal gebeuren. De analyse van het Britse weekblad is gestoeld op de aanname dat er structureel niets veranderd is in een land. Dat lijkt voor België een sterke aanname.
Huizenmarkt
Vooral op wetgevend vlak onderging de huizenmarkt enkele ingrijpende veranderingen. Zo werden in 2002 de registratierechten overgeheveld naar de deelstaten. Vlaanderen maakte daar meteen gebruik van door het algemeen tarief te verlagen van 12,5 naar 10procent. Het verlaagde tarief voor kleine woningen daalde van 6 naar 5procent. Een jaar later maakte ook de federale regering een huis kopen aantrekkelijker door de uitgebreide fiscale aftrekmogelijkheden, in de vorm van de woonbonus.
Beide maatregelen zorgden voor een aanzienlijke stijging van de woningprijzen. In de periode 2003 tot 2007 stegen de prijzen met gemiddeld 10procent per jaar. Geen wonder dat we boven het historisch gemiddelde zitten in België. Zo lang die maatregelen van kracht blijven, is het waarschijnlijk dat de huizenprijzen nog lang boven het historisch gemiddelde zullen noteren –ook als de prijzen zouden dalen.
Bron: De Standaard
