Onvergund bijbouwen: bezint eer je begint!

Gewijzigd op 23/04/2012 door TiM Vanhove

Bouwmaterialenhandelaar
© Habitos.be
Verbouwing
© Habitos.be
Massief houtbouw
www.ipsofacto.be
© Ipso Facto
Referentiewoning Crockaerts
Referentiewoning Crockaerts
© DeBacker
Aluminium veranda met kruishout bovenaan
www.reynaers.be
© Reynaers Aluminium
Referentie05
www.stessens.be
© Stessens

Wat kan er gebeuren als je onvergund – ‘wederrechtelijk’ in het jargon – aan een bestaand en vergund huis iets bijbouwt? Je staat er misschien nauwelijks bij stil, maar wees je er van bewust dat je te maken krijgt met klachten. De illegale bouwwerken kunnen ook worden stopgezet en de rechter kan je verplichten alles weer af te breken.


We vertrekken van een concreet voorbeeld. Buurman Oscar heeft enkele jaren geleden een woonkamer bijgebouwd, met een stedenbouwkundige vergunning op zak. Op deze aanbouw ligt momenteel een plat dak. De buurman zou hier nu graag een verdieping op willen bouwen, maar dat is blijkbaar wettelijk niet toegestaan. Deze woonkamer paalt niet aan mijn gebouw, enkel maar aan mijn tuin. Wat kan er nu allemaal gebeuren als de gedroomde verdieping toch wordt opgericht zonder een stedenbouwkundige vergunning?

 

Verkaveling

Eerst en vooral vraagt de buurman toch best na of het niet mogelijk is om alsnog een stedenbouwkundige vergunning te bekomen. Dit zal afhangen van de ligging van het betrokken perceel en de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften. Als de woning van buurman Oscar gelegen is binnen de grenzen van een verkaveling of een Bijzonder Plan van Aanleg, dan voorzien de toepasselijke verkavelings- of BPA-voorschriften vaak dat een verdieping mag. Meestal beperken die voorschriften wel de maximale bouwdiepte op de verdieping tot 8 of 12 meter.

 

Ruimtelijk aanvaardbaar

Als de woning niet binnen een verkaveling of een BPA is gelegen, dan hanteert de vergunningverlenende overheid onder andere het principe van ‘de goede plaatselijke ruimtelijke ordening’ en ‘de verenigbaarheid ervan met de onmiddellijke omgeving’. Op basis van deze criteria zal de buurman toch nog een verdieping mogen bouwen als dit ruimtelijk aanvaardbaar is, niet storend is voor de nabije omgeving en als dit past in het straatbeeld. Als alle huizen in de straat aan de achterzijde een plat dak hebben, dan zal hij hoogstwaarschijnlijk geen stedenbouwkundige vergunning krijgen.

 

Wijzigingsaanvraag

Wanneer de verkavelingsvoorschriften geen verdiepingen toestaan of slechts met een minimale bouwdiepte, dan kan de buurman proberen om via een aanvraagprocedure tot wijziging van deze toepasselijke voorschriften toch een vergunning te krijgen. Als je een in een niet-vervallen verkavelingsvergunning begrepen kavel bezit, kan je een wijziging van de verkavelingsvergunning aanvragen voor het deel dat je in eigendom hebt. Voor je je aanvraag tot wijziging van de verkavelingsvoorschriften indient, moet je per aangetekende brief een afschrift van je aanvraag bezorgen aan alle eigenaars van een kavel die de aanvraag niet mee ondertekend hebben. (Je buren en andere eigenaars van percelen in deze kavel) Maar de wijziging van de verkavelingsvergunning wordt sowieso geweigerd als meer dan de helft van de eigenaars van de in de oorspronkelijke vergunning toegestane kavels een ontvankelijk, tijdig, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd schriftelijk bezwaar hebben ingediend bij het college van burgemeester en schepenen.

 

Gevolgen en risico’s

Als buurman Oscar toch besluit om zijn gedroomde verdieping op te richten zonder dat hij beschikt over de vereiste voorafgaandelijke stedenbouwkundige vergunning, dan stoot hij op heel wat gevolgen en risico’s :

- gelijk wie kan (schriftelijk en/of mondeling) klacht indienen bij bijvoorbeeld de bouwdienst van de betrokken gemeente of bij de politie tegen het feit dat er op het onroerend perceel van buurman Oscar een verdieping zonder vergunning wordt opgericht;

- de bevoegde verbaliserende instanties (de gemachtigde bouwtoezichter van de gemeente, de politie, de gewestelijk stedenbouwkundige inspecteur van het agentschap Inspectie RWO van de Vlaamse overheid of één van zijn personeelsleden met verbalisatiebevoegdheid) kunnen, naar aanleiding van een ontvangen klacht of eigen vaststellingen op het terrein, een proces-verbaal van bouwinbreuk opmaken;

- van dit opgestelde proces-verbaal zal ook melding gemaakt worden in het gemeentelijke vergunningenregister;

- als op het moment van de vaststelling door bovenvermelde bevoegde instanties de wederrechtelijke bouwwerken nog in uitvoering zijn, dan kunnen deze instanties overgaan tot het bevelen van een stopzetting van deze illegale bouwwerken;

- deze stillegging of stopzetting der werken kan schriftelijk en/of mondeling bevolen worden;

- deze stopzetting moet nadien nog bekrachtigd worden door de gewestelijk stedenbouwkundige inspecteur;

- door deze stillegging moeten alle bouwactiviteiten gestaakt worden;

- buurman Oscar mag pas terug verder werken als hij ofwel een definitief uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning heeft (de zogenaamde regularisatievergunning) ofwel wanneer de bevoegde kortgedingrechter de stopzetting heeft opgeheven;

- als de buurman, ondanks deze stillegging der werken, toch zou beslissen om verder te bouwen, dan bestaat het risico dat dit door één van de hierbovenvermelde bevoegde personen wordt vastgesteld. Deze persoon zal dan overgaan tot het vaststellen van de verbreking van de stopzetting. Deze verbreking zal worden opgenomen in een proces-verbaal en tegelijkertijd zal er overgegaan worden tot het nemen van een nieuw bevel tot stopzetting der werken;

- een vastgestelde doorbreking van een bekrachtigde stillegging der werken kan een administratieve geldboete - tot € 5 000 per vastgestelde inbreuk - inhouden;

- op basis van het opgestelde proces-verbaal van bouwinbreuk kan een herstelvordering opgesteld worden waarin een herstelmaatregel wordt gevorderd.
Er bestaan 3 verschillende herstelmaatregelen:

a) het herstel van de plaats in de oorspronkelijke toestand (hetgeen betekent dat de illegaal gebouwde verdieping zal moeten afgebroken worden),
b) het uitvoeren van aanpassingswerken (overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunde toestand) en
c) het betalen van een meerwaardesom voor de meerwaarde die het onroerende goed heeft bekomen door de uitgevoerde bouwinbreuk;

- deze herstelvordering zal eerst voor advies moeten voorgelegd worden aan de Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid;

- pas na positief advies van deze Hoge Raad kan de opgemaakte herstelvordering door de gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur of door het college van burgemeester en schepenen overgemaakt worden aan het bevoegde Parket van de Procureur des Konings;

- het Parket kan deze herstelvordering ofwel seponeren ofwel de buurman dagvaarden om te verschijnen voor de Correctionele Rechtbank;

- de bevoegde rechter kan in een vonnis het herstel van de plaats in de oorspronkelijke toestand bevelen. Hierdoor zal de buurman, binnen een door de rechter opgelegde termijn, moeten overgaan tot de afbraak van de illegaal opgerichte verdieping. Als hij dat niet doet, gaat hij een dwangsom van bijvoorbeeld € 125 verschuldigd zijn tot wanneer dit vonnis definitief werd uitgevoerd.

Tot slot: als er binnen de 5 jaar na de definitieve voltooiing van de illegale bouwwerken geen proces-verbaal werd opgesteld, dan verjaren de feiten en zal de toestand gedoogd worden. Dit betekent echter niet dat de toestand automatisch vergund is! 

Ontdek deze bouwbedrijven

Meer informatie op de website van deze bedrijven