Juridische hulp bij bouwen en verbouwen

Gewijzigd op 24/04/2012 door Kelly Cuypers

Bisbeurs sfeer
Bisbeurs sfeer
© BIS
Bis sfeer
© BIS
Informazout
Informazout
© BIS
Referentiewoning Arkana
Referentiewoning Arkana
© Arkana

Bouwen en verbouwen is niet alleen een kwestie van het kiezen van de juiste stenen en een gedroomde indeling van de woning, ook administratief en juridisch komt er heel wat bij kijken. Henk De Loose en Sylvie Vandenabeele geven alvast enkele tips om te voorkomen dat je een luchtkasteel aan het bouwen bent. Zo raadt hij aan om in elk contract een vertragingsboete in te lassen, en geeft hij tips om problemen met de architect of aannemer op een correcte manier op te lossen.

 

Een woning bouwen of grote verbouwingen uitvoeren of laten uitvoeren zijn belangrijke beslissingen die met de nodige zorg en omzichtigheid moeten genomen worden.
Niet alleen het kiezen van de juiste aannemer of een goede architect zijn hierbij belangrijk maar ook het maken van de juiste afspraken, die dan best worden gegoten in een duidelijk bestek of overeenkomst, zowel met de aannemer(s) als met de architect. Het gebruik van verkeerde materialen en een ongeoorloofde vertraging van de werken zijn maar een paar voorbeelden van grote ergernis, die kan voorkomen worden door duidelijke en bewijsbare afspraken. Een mondeling contract met een aannemer is een geldig contract maar vraagt uiteraard om problemen. Hetzelfde geldt voor een te summier opgesteld bestek.


Koppelverkoop

Bij de bouw van een volledige woning begint alles natuurlijk met het kopen van een stuk bouwgrond. In de nieuwsbrief van 15/05/2007 wezen we al op de veelvuldig toegepaste techniek van de koppelverkoop. Wanneer je daarmee wordt geconfronteerd, verdient het aanbeveling om voorzichtig te zijn alvorens tot aankoop over te gaan. Laat je in geval van twijfel desnoods adviseren.


Wanneer is architect verplicht?

Wie overgaat tot het bouwen van een nieuwbouw, zal zich verplicht moeten laten bijstaan door een architect. Het indienen van een bouwaanvraag is ook pas ontvankelijk wanneer de plannen en de voorgeschreven documenten zijn ondertekend door een architect. En dit is maar goed ook, want bij bouwwerken komen tal van administratieve en technische zaken kijken waar een leek geen benul van heeft.
Voor verbouwingswerken is de bijstand van een architect niet verplicht voor bepaalde werken van geringe omvang en voor zover deze bijvoorbeeld niets te maken hebben met de stabiliteit van een gebouw. Voorbeelden hiervan zijn een tuinhuisje, carport, berging of pergola met een maximale oppervlakte van 21 m². De lijst van werken waarvoor al dan niet een architect vereist is werd vastgelegd door een besluit van de Vlaamse Regering van 4/11/1997 (Belgisch Staatsblad van 07/02/1998).


De taken van een architect

Eens de keuze van architect gemaakt, blijft nog de vraag wat die architect allemaal voor je kan doen. Hier dient rekening gehouden te worden met de wettelijk voorziene minimumopdracht voor de architect, zoals het opmaken van de bouwplannen en het toezicht op de uitvoering van de werken. (art 4 wet 20/02/1939) Er kan ook een meer uitgebreide opdracht worden gegeven, zoals het opmaken van een bestek, het aanschrijven en aanstellen van een aannemer of onderaannemers enz. Het is daarbij onontbeerlijk dat hieromtrent een schriftelijk contract wordt opgemaakt. Door architecten wordt meestal een typecontract voorgesteld, waar praktisch alles in staat en waar bijvoorbeeld door schrapping van bepaalde clausules, de opdracht aangepast wordt aan het beoogde bouwwerk. Het verdient in dat geval aanbeveling om zeer goed op te letten dat opdrachten die niet bedoeld werden wel degelijk worden geschrapt. De tarieven van een architect zijn in principe vrij. Afhankelijk van de grootte van de bouwwerken of de moeilijkheidsgraad kan hierover dus onderhandeld worden.


Niet tevreden, geld terug?

Het is een complexe aangelegenheid om een bouwwerk te ontwerpen, plannen op te maken, enz. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat de verbintenis van een architect een middelenverbintenis is en niet een resultaatsverbintenis. Dit laatste impliceert dat men een bepaald resultaat absoluut dient te bereiken, zoniet is men zijn contractuele verplichtingen niet nagekomen. Een middelenverbintenis daarentegen wil zeggen dat de architect zijn uiterste best moet doen en dus al zijn professionele capaciteiten en kennis dient aan te wenden om tot een bepaald resultaat te komen. Wanneer dus een beoogd resultaat niet wordt bereikt, impliceert dit dus niet automatisch dat de architect een (contractuele) fout heeft gemaakt.


Toezicht op de werken

Zo denken velen dat de toezichtsfunctie van de architect op de werken impliceert dat hij daar alle dagen moet zijn. Dit is uiteraard in de praktijk niet haalbaar en zou zelfs onbetaalbaar zijn.
De toezichtsfunctie impliceert echter wel een regelmatig bezoek aan de werf zodat eventuele door de aannemer begane foutieve uitvoeringen alsnog kunnen worden rechtgezet. Toezicht impliceert ook dat de architect zeker aanwezig is wanneer belangrijke werken worden uitgevoerd, bijvoorbeeld wanneer alle buizen en leidingen zijn aangebracht en de aannemer van plan is om de chappe aan te brengen.


Raad bij aankoop

Ook bij de aankoop van een woning waar al dan niet nog verbouwingen nodig zijn, kan de bijstand van een architect nuttig zijn. Als vakman zal hij onmiddellijk zien of het dak in orde is, of de ramen en deuren wel in goede staat zijn, of er vochtigheidsproblemen zijn, enz.


Schadevergoeding

Wanneer een overeenkomst met een architect wordt afgesloten dan impliceert bijvoorbeeld het afzeggen van het bouwproject niet dat de architect geen vergoeding meer kan vragen. De architect kan in dat geval aanspraak maken op een schadevergoeding.


Contract met aannemer

Eens als de plannen getekend zijn en de bouwvergunning bekomen is, dan rest uiteraard nog de aanstelling van een aannemer.
Het staat de bouwheer vrij om zelf een aannemer te kiezen, al kan de hulp van een architect ook hier soms wel nuttig zijn, al was het maar om duidelijke afspraken en een duidelijk contract te laten opmaken. Ook veel aannemers gebruiken voorgedrukte typecontracten, waardoor bij de bouwheer al snel het gevoelen ontstaat dat daaraan niets meer gewijzigd kan worden. Dit is uiteraard niet correct. Veel aannemers laten om begrijpelijke redenen bijvoorbeeld de clausules weg die de voltooiing van de bouwwerken voorzien binnen een bepaalde periode.


Vertragingsboete

Het inlassen van een maximumduur met vertragingsboete is nochtans voor de bouwheer belangrijk. De praktijk wijst uit dat aannemers met veel werven en dus met te veel werk, voorrang verlenen aan die werven waarvan de bouwheren het meest reclameren of over een contract met tijdsbepaling beschikken.
Het schoolvoorbeeld: het contract met de aannemer is getekend, maar na twee maanden en tientallen telefoontjes komt hij niet. Wanneer geen aanvangstermijn of uitvoeringsduur van de werken werd vastgelegd, sta je in zo’n geval machteloos. Wanneer deze wel zijn bepaald, kan je de gedwongen uitvoering bij equivalent onder de vorm van schadevergoeding vragen, ofwel vraag je aan de rechter om de werken op kosten en risico van de aannemer door een derde te laten voltooien, ofwel vorder je de ontbinding van de overeenkomst met eventuele schadevergoeding.


Gedetailleerd bestek

Zoals hierboven al aangehaald, is ook een duidelijk en gedetailleerd bestek belangrijk om veel problemen te voorkomen.
Je kan het bestek uiteraard zelf opmaken, maar dit vereist toch wel enige doorgedreven kennis. Het beste is om het bestek te laten opmaken door de aannemer of door aannemers aan wie het plan werd overhandigd. Zo kan je vergelijken en nagaan welke soort uitvoeringsmethoden de diverse aannemers zullen hanteren. Soms is het echter moeilijk om de diverse prijsoffertes te vergelijken, wanneer blijkt dat diverse aannemers andere materialen voorstellen.
Je kan het opmaken van het bestek ook toevertrouwen aan de architect. In dat geval kan je hetzelfde bestek overmaken aan verschillende aannemers en kan je gemakkelijker de prijzen tegen elkaar afwegen.


Alleen geregistreerde aannemers

Kies altijd een geregistreerde aannemer. De risico’s bij het werken met een niet-geregistreerde aannemer werden uiteengezet in de nieuwsbrief van 6/12/2005. Registratie is niet verplicht en een niet-geregistreerde aannemer is niet op zich een slechte aannemer, maar als bouwheer loop je risico’s als een niet-geregistreerde aannemer belasting- of RSZ-schulden heeft. Je kan immers voor een deel hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld. Verder worden de verlaagde btw-tarieven en premies slechts toegekend als je werkt met een geregistreerde aannemer.
Ook over de hulp van vrienden en familieleden dien je op te letten. Hiervoor verwijzen we naar de nieuwsbrief van 10/04/2006.


Snel ingrijpen

Is er geen tijdsduur ingebouwd of houdt de aannemer zich niet aan de contractueel bepaalde voltooiingsduur of de voorziene materialen, dan moet je als bouwheer actief optreden. Dat wil zeggen dat je de aannemer liefst aangetekend dient aan te manen. Wanneer je zelf stilzit, zou dit tegen je gebruikt kunnen worden. Er moet bij het gebruik van verkeerde materialen, of een verkeerde uitvoering van de werken inderdaad kort op de bal worden gespeeld. De architect heeft ook hier een belangrijke functie.
Het hoeft geen betoog dat deze problemen zich zeker kunnen stellen wanneer een beroep wordt gedaan op verschillende aannemers die door jezelf zijn gecontracteerd. De nodige aandacht zal dan moeten worden besteed aan de al voormelde uitvoeringsclausules, maar ook aan de opvolging van de diverse aannemers. Andermaal ligt hier een belangrijke taak klaar voor de architect.


Aandacht voor onderaannemers

Wanneer de aannemer zelf zijn onderaannemers kiest, dan is hij zelf voor hen en de door hen uitgevoerde werken aansprakelijk. Een voorzichtige aannemer zal er dan wel voor zorgen dat ook hij in het contract met zijn onderaannemers de nodige clausules inlast met betrekking tot de uitvoering en voltooiing van de werken.
Blijft de hoofdaannemer in gebreke dan kan je als bouwheer ernstig in de problemen komen. De onderaannemer kan je rechtstreeks aanspreken voor betaling van zijn factuur, maar omgekeerd kan jij hem niet rechtstreeks aanspreken indien het door hem uitgevoerde werk niet deugdelijk zou zijn. Uitzondering daarop is wanneer in het contract dat de hoofdaannemer met hem heeft afgesloten werd vermeld dat de bouwheer hem wel rechtstreeks kan aanspreken. Als bouwheer kan je dus best in het contract met de hoofdaannemer laten inlassen dat hij dergelijke clausule verplicht dient op te nemen in zijn contracten met onderaannemers.
Dit rechtstreeks vorderingrecht met betrekking tot zijn facturen vervalt voor de onderaannemer wanneer de hoofdaannemer failliet gaat. In dat geval kan alleen geldig betaald worden in handen van de curator.


Betaling van de facturen

Wanneer je een factuur volledig of slechts gedeeltelijk betaalt zonder enig voorbehoud te formuleren, dan worden de werken geacht stilzwijgend te zijn aanvaard. Dit dekt uiteraard slechts de zichtbare gebreken en niet de onzichtbare.
Wanneer je gebreken vaststelt, moet je de aannemer daarvan op de hoogte te brengen, liefst aangetekend, om de factuur aan te vechten. Hier dient enige redelijkheid in acht te worden genomen. Wanneer de niet aanvaarde werken bijvoorbeeld slechts een fractie of een klein deel van de factuur betreffen, dan is het niet aanvaardbaar dat het volledige bedrag wordt ingehouden. Je betaalt dan best het deel waarover geen opmerkingen zijn en maakt voorbehoud voor de rest.


Oplossing van problemen

Wanneer zich problemen voordoen met de architect of met de aannemer(s), en aangetekende brieven of andere pogingen om tot een vergelijk te komen niet werken, dan kan men zich tot de rechtbank wenden of tot de ‘Verzoeningscommissie Bouw’. De tussenkomst van deze commissie is slechts mogelijk wanneer alle in het geschil betrokken partijen daarmee akkoord gaan. Je kan evenwel zowel in het contract met de architect als met de aannemer een verplicht beroep op deze Commissie voorzien.


Deskundige aanstellen

De procedure is goedkoop en gaat relatief snel, met een maximale duur van zes maanden. In het geval dat er geen oplossing kan worden gevonden, kan men zich uiteraard alsnog tot de rechtbank wenden. Indien tijdens de procedure voor de Commissie een deskundige werd aangesteld, dan is diens rapport ook voor de rechtbank in principe bindend voor alle partijen.
Ingeval je geen andere mogelijkheid meer hebt dan naar de rechtbank te stappen, doe je best een beroep op een advocaat. Dergelijke procedures kunnen complex zijn en vergen de nodige juridische kennis. Vlug handelen is dan wel de boodschap. Er moet immers snel het nodige worden gedaan om een deskundige aan te stellen. Die kan de gebreken vaststellen en de stand van de werken nagaan met het oog op de facturatie. Na de nodige vaststellingen krijgt de bouwheer de kans om de bouwwerken desnoods met een andere aannemer voort te zetten.

Bron: Henk De Loose & Sylvie Vandenabeele - oktober 2008

Ontdek deze bouwbedrijven

Meer informatie op de website van deze bedrijven