Alle weetjes over de rooilijn

Gewijzigd op 12/05/2016 door TiM Vanhove

moderne woning
© Stessens
Belim Bouwteam
www.belim.be
© Belim Bouwteam
Referentiewoning Arkana
Referentiewoning Arkana
© Arkana
Houtbouw
www.debacker.be
© DeBacker

In deze bijdrage gaat onze specialist dieper in op de functie van de rooilijn, de bijhorende rooilijnplannen en de afstand van meerwaarde.

De rooilijn is de grens tussen het openbaar domein en de private eigendommen.
Een rooilijnplan geeft voor een weg met een belangrijke verbindende functie aan waar de (toekomstige) grenslijn zal komen te liggen.
De rooilijn heeft tot doel de openbare weg op een bepaalde breedte te brengen of te handhaven en te beletten dat op deze weg en zijn aanhorigheden bouwwerken worden opgericht. Daarnaast kan er op het privaat terrein nog een bouwvrije zone ingesteld worden.
De rooilijn wordt visueel weergegeven op een rooilijnplan of in Bijzondere Plannenvan Aanleg (BPA’s).

Rooilijn vs bouwlijn
Het is ook mogelijk dat de ligging van een goedgekeurde rooilijn wordt verplaatst door het gemeentebestuur of een andere bevoegde overheid, waardoor woningen (gedeeltelijk) worden bezwaard met de nieuwe grens van de openbare weg.
De rooilijn mag echter niet verward worden met de bouwlijn. Daarvoor dient men contact op te nemen met de dienst ruimtelijke ordening en stedenbouw van de betrokken gemeente of stad.

Advies van wegbeheerder
De meeste rooilijnplannen kwamen in het oude decreet op de ruimtelijke ordening al even zijdelings ter sprake. De meeste van deze plannen dateren uit de jaren ‘60 en ‘70. Dit betekent echter dat ze voor heel wat wegen al gerealiseerd zijn of zelfs voorbijgestreefd. Daarom wordt bij het beoordelen van een aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning steeds advies gevraagd aan de betrokken bevoegde wegbeheerder.
Nu wordt de rooilijn meestal vastgelegd in verkavelingsplannen, BPA’s of ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Uitvoeringsplan
Artikel 76 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening bepaalt dat een rooilijnplan alleen kan worden opgemaakt in uitvoering van een uitvoeringsplan; de procedure voor het opmaken ervan is dezelfde als die voor het opmaken van een uitvoeringsplan, en het rooilijnplan kan er samen mee opgemaakt worden. Als het na het uitvoeringsplan wordt opgemaakt, blijven de adviezen van de regering, van de bestendige deputatie en van het college van burgemeester en schepenen, voorgeschreven door de artikelen 42 §4, derde en vierde lid, 45§4, derde, vierde en vijfde lid, en 49 §4, tweede, derde en vierde lid, achterwege.

Onteigening
De overheid moet ook de door de rooilijn getroffen eigenaars – de rooilijn kan immers ook de toekomstige grens van de weg aangeven, en dus particuliere eigendommen treffen – bij aangetekende brief in hun woonplaats op de hoogte brengen dat het rooilijnplan in het gemeentehuis ter inzage ligt.

De rooilijn kan gerealiseerd worden, zo nodig, via onteigening, maar het besluit dat de rooilijn vaststelt, kan ook bepalen dat de rooilijn maar zal worden uitgevoerd naarmate aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning of voor een verkavelingsvergunning worden ingediend. Dan geldt de termijnbeperking van vijf jaar voor de realisatie ervan niet.

Kan ik nog een woning bouwen of verbouwen, als deze woning door een rooilijn wordt getroffen?
Dat zal ervan afhangen. Soms is een rooilijn vastgelegd in een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) of in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). Dan kan er niet gebouwd of verbouwd worden. Voor de andere rooilijnplannen wordt advies gevraagd aan de bevoegde wegbeheerder. Zijn advies is bindend.

Artikel 100 § 5 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen bepaalt dat er geen stedenbouwkundige vergunning kan worden verleend voor het bouwen, plaatsen van vaste inrichtingen of herbouwen op een stuk grond dat door een rooilijn is getroffen, of voor het uitvoeren van andere dan instandhoudings- of onderhoudswerken, welke al dan niet betrekking hebben op de stabiliteit, aan een door een rooilijn getroffen gebouw.
De stedenbouwkundige vergunning kan, in afwijking van het eerste lid, verleend worden indien uit de adviezen van de bevoegde instanties blijkt dat de uitvoering van de rooilijn in kwestie niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning tot stand zal worden gebracht. In geval van onteigening na het verstrijken van die termijn, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde werken voortvloeit.

Afstand van meerwaarde
Bouwen binnen deze rooilijn, dus op openbaar domein, is uitgesloten. Indien echter enkel jouw voorgevel op de rooilijn loopt is het wel mogelijk om bijvoorbeeld een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen voor het uitvoeren van gevelwerken. Het gemeentebestuur kan in een dergelijk geval slechts een stedenbouwkundige vergunning verlenen wanneer de aanvrager afstand doet van meerwaarde.

Wat houdt de procedure van de zogenaamde “afstand van meerwaarde” in?
De zogenaamde “afstand van meerwaarde” is een verklaring die je als bouwheer dient te ondertekenen, en waarmee je verklaart afstand te doen van de meerwaarde die jouw onroerend goed heeft verkregen door het uitvoeren van de aangevraagde bouw- of verbouwingswerken, voor het deel dat bezwaard of getroffen is met de rooilijn. Bijvoorbeeld de gevelsteen van een woning dient vernieuwd te worden maar de voorgevel van de woning valt met een hoek binnen een goedgekeurde rooilijn, d.w.z. binnen het openbaar domein. Dus bij een eventuele latere onteigening zal je geen vergoeding krijgen voor de waardevermeerdering die je hebt gerealiseerd door de uitgevoerde bouw- of verbouwingswerken.

Een dergelijke verklaring van afstand van meerwaarde zal in een authentieke akte die voor een notaris wordt opgemaakt bevestigd worden. Deze notariële akte zal door de notaris ter overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor worden aangeboden. Eens deze overschrijving gebeurd is, is deze akte tegenstelbaar of tegenwerpelijk aan derden. Bij een latere verkoop van het onroerend goed zullen kandidaat-kopers met deze overeengekomen afstand van meerwaarde dus dienen rekening te houden.
 

Ontdek deze bouwbedrijven

Meer informatie op de website van deze bedrijven