Sleutel-op-de-deur

De koppelverkoop: een stand van zaken

De meesten onder ons hebben ooit wel gehoord van het verbod op koppelverkoop… of toch de poging tot het verbod op een dergelijke duo verkoop in de bouwsector. Hoe staat het nu met de koppelverkoop? Is het wetsvoorstel intussen goedgekeurd?


Heel simpel gezegd is koppelverkoop de verkoop van een goed, waarbij de verplichting wordt opgelegd om ook een ander goed te kopen. De wet op de handelspraktijken sluit koppelverkoop uit, maar deze wet is niet van toepassing op verkoop van onroerend goed.
Concreet wordt in de vastgoedsector onder koppelverkoop verstaan: de verplichting van een koper van een stuk bouwgrond om bij de verkoper ervan of bij een door hem aan te duiden firma een woning te laten bouwen en dit binnen een bepaalde periode. Wil men grond kopen als investering om dan vele jaren later te bouwen, dan is aankoop van grond in het kader van koppelverkoop een slechte keuze.

Niet verboden
De praktijk van koppelverkoop komt veelvuldig voor. Een enquête door Test Aankoop eind mei 2005 heeft uitgewezen dat niet minder dan 25% van de kandidaat-bouwers alleen grond kan kopen wanneer ze ook bouwen met de verkoper van de grond of met een door deze aan te wijzen sleutel-op-de-deurfirma.
Deze praktijk is niet strafbaar, noch wettelijk verboden.
Op zichzelf hoeft dergelijke koppelverkoop niet per definitie nefast te zijn, ware het niet dat bepaalde firma’s hier door hun monopoliepositie grof geld mee verdienen op de rug van de kandidaat-bouwers. Soms weten bepaalde kopers niet eens hoeveel de woning in totaal zal kosten, is er geen keuze van aannemer en zelfs niet van architect.

In de ijskast
Het is precies door die misbruiken dat toenmalig volksvertegenwoordiger Geert Bourgeois in het voorjaar van het jaar 2002 een wetsvoorstel heeft ingediend om die koppelverkoop onmogelijk te maken.
Dit wetsvoorstel werd in september 2002 zelfs door de Kamer goedgekeurd, en had moeten van kracht zijn vanaf 1 januari 2004. De Senaat heeft echter een aantal wijzigingen doorgevoerd vlak voor de verkiezingen van 18 mei 2003, zodat het voorstel door het terugzenden naar de Kamer niet definitief werd. Het verviel integendeel door de ontbinding van het parlement. Daardoor is er tot hiertoe nog geen wet tot verbod van koppelverkoop inzake woningbouw en het heeft er alle schijn naar dat het voorstel nog wel enige tijd in de ijskast zal blijven liggen.

Kan men nog afzien van de koppelverkoop of van de verplichting te bouwen met dezelfde firma?
Deze vraag kan niet zomaar ongenuanceerd beantwoord worden. Alles hangt af van wat precies werd afgesproken en op papier gezet.
Zoals elke overeenkomst dient ook de overeenkomst van koppelverkoop te beantwoorden aan art 1129 BW. Dat wil zeggen dat het voorwerp van de verkoop, hier dus het bouwen van een woning, voldoende bepaald of bepaalbaar is zodat geen bijkomend akkoord van de partijen noodzakelijk is. Zo is in geval van een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning, het type van de woning, de oppervlakte, de gebruikte materialen en meestal ook het bouwbudget van essentieel belang (Frank Burssens, noot onder Gent 25/04/2001, RW 2002-2003, 27). Wanneer dit alles niet bepaald is, is er geen sprake van een overeenkomst tot het bouwen van een woning.

Wet Breyne
Wanneer de essentiële elementen ontbreken bestaat er dus geen bouwverplichting gekoppeld aan de verkoop van een perceel bouwgrond. Het Hof van beroep te Luik verklaarde dergelijke bouwverplichting nietig (Luik, 3 mei 1991, J.L.M.B., 1991, 1078)
Evenmin is de Wet Breyne van toepassing gezien de in art 1 en 7 van die wet vereiste wederkerige verbintenissen niet aanwezig zijn.

Enige voorzichtigheid is echter wel geboden. Zomaar stellen dat men geen rekening dient te houden met de overeenkomst van koppelverkoop en dus zonder meer kan afzien van de bouwverplichting en een andere aannemer kan contacteren, is niet correct. Veel overeenkomsten van koppelverkoop vermelden weliswaar geen precieze details en essentiële elementen om te spreken van het tot stand komen van een bouwovereenkomst, maar vermelden niettemin wel een verbintenis tot onderhandelen over een bouwovereenkomst. Dat wil zeggen dat de koper de verkoper van de grond of de door hem aangewezen bouwfirma minstens de kans dient te geven een offerte te maken en onderhandelingen te voeren over de voordien nog ontbrekende elementen. Komt men niet overeen over de prijs en andere modaliteiten dan is men niet verplicht om de bouwovereenkomst af te sluiten.

Het Hof van Beroep in Gent veroordeelde een bouwheer tot het betalen van een schadevergoeding van 5% op de aannemingsprijs en dit omdat hij aan de verkoper niet eens de kans had gegeven om een prijsofferte met een ontwerp van contract te bespreken.

Henk De Loose & Sylvie Vandenabeele - mei 2007 - voor Habitos

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in