Aankoop van onvergunde woning

Veronderstel dat je na heel lang zoeken eindelijk de woning van jouw dromen op de vastgoedmarkt hebt gevonden. Maar wat blijkt nu, op het perceel waarop de woning werd opgericht werden destijds bouwinbreuken vastgesteld. Welke risico’s kun je dan als nieuwe eigenaar oplopen?

Onvergunde carport

Aan de hand van een concreet voorbeeld zal het een en het ander alvast hopelijk wat duidelijker worden. Een kandidaat-koper wil een woning aankopen waarbij meerdere bouwinbreuken werden vastgesteld. Zo verkreeg de eerste eigenaar destijds een vergunning voor de oprichting van een tuinhuis, maar werd dit tuinhuis anders ingeplant dan voorzien en werd ook nog een carport opgericht zonder dat hiervoor ooit een bouwvergunning werd bekomen. Deze bouwmisdrijven werden al in 1993 vastgesteld en de huidige eigenaar woont nog maar 5 jaar in deze woning. Deze eigenaar, de verkoper dus, is nooit op de hoogte geweest van het feit dat er bouwmisdrijven rustten op zijn perceel.

Vergunningenregister

De kandidaat-koper kan best eerst eens gaan aankloppen bij de bouwdienst van de gemeente waar de droomwoning gelegen is om inzage te krijgen in het zogenaamde vergunningenregister.
In zo’n register worden in principe alle bouwvergunningen, bouwweigeringen, regularisatievergunningen, opgestelde pv’s, eventuele vonnissen en/of arresten,… vermeld die betrekking hebben op alle kadastrale percelen die gelegen zijn op het grondgebied van deze gemeente.
Als de betrokken gemeente nog niet (volledig) over een dergelijk en goedgekeurd vergunningenregister beschikt, dan kan een ambtenaar van de bouwdienst van de gemeente op een andere manier de gevraagde gegevens trachten op te zoeken.
Zo kun je, als kandidaat-koper, te weten komen of de woning die je op het oog hebt, stedenbouwkundig vergund werd en op welke datum hiervoor een bouwvergunning werd uitgereikt. Gekoppeld aan deze bouwvergunning moeten er in principe ook goedgekeurde bouwplannen bestaan. Deze goedgekeurde bouwplannen maken integraal deel uit van het vergunningsbesluit en aan de hand van deze plannen kun je nagaan of deze woning wel werd gebouwd overeenkomstig deze goedgekeurde plannen.

Bouwinbreuken

In bepaalde gevallen is de betrokken gemeente ook op de hoogte van het feit dat er bouwinbreuken werden vastgesteld.
Zo zal zij meestal wel op de hoogte zijn van de processen-verbaal van vaststelling van bouwinbreuken die werden opgesteld door de (gemeentelijke) politie of door de gemeentelijke ambtenaar die bevoegd is om bouwinbreuken op het grondgebied van de gemeente vast te stellen. Maar ook sommige ambtenaren van het Agentschap Inspectie RWO van de Vlaamse overheid zijn bevoegd om pv’s op te stellen. Helaas beschikt de gemeente niet altijd (meer) over een afschrift van deze pv’s.
Ook zijn er, jammer genoeg, in het verleden (oudere) documenten verloren gegaan tijdens de fusies van gemeenten in de jaren zeventig en door de talrijke verhuizingsoperaties die sommige archieven hebben meegemaakt.
Naast de opgemaakte pv’s kan er ook melding gemaakt zijn in de vergunningenregisters van de definitieve vonnissen en/of arresten die werden uitgesproken over bouwinbreuken.

Hypotheekkantoor

Naast de consultatie van de gemeentelijke vergunningenregisters kan de kandidaat-koper ook te rade gaan bij het bevoegde Hypotheekkantoor. Via de indiening van een aanvraag (best via een notaris) van een hypothecair getuigschrift bij de bevoegde Hypotheekbewaarder kan de kandidaat-koper heel wat interessante en nuttige informatie verkrijgen over het onroerend perceel waarop de droomwoning staat. Immers, elke dagvaarding (de zogenaamde ‘dagvaarding ruimtelijke ordening’) en iedere gerechtelijke beslissing inzake een bouwmisdrijf worden op verzoek van een gerechtsdeurwaarder overgeschreven in de registers op het hypotheekkantoor van het ambtsgebied waarin het betrokken onroerend goed is gelegen.
In het door de hypotheekbewaarder afgeleverde hypothecaire getuigschrift zal dan ook melding worden gemaakt van eventuele dagvaardingen inzake ruimtelijke ordening en van de definitieve vonnissen en/of arresten die zouden uitgesproken zijn door de rechter inzake bouwinbreuken.

Informatieplicht

Daarenboven had de instrumenterende ambtenaar (notaris, vastgoedmakelaar,…) al in de vorige verkoopakte (waarbij de huidige eigenaar de eigendom heeft verworven van dit huis met grond) een welbepaalde informatieplicht. Daardoor moest deze instrumenterende ambtenaar onder meer in de onderhandse en authentieke akte van verkoop al vermeld hebben of er voor het betrokken onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt en of er voor dit onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht.

Herstelvordering

Welke risico’s men nog kan oplopen zal ook veel afhangen van de vraag welke verdere stappen er nog werden gezet na de opmaak van het pv in 1993.
Na de opmaak van een proces-verbaal van vaststelling van bouwinbreuk kan er een herstelvordering opgemaakt zijn waarbij het opleggen van een herstelmaatregel (zoals bijvoorbeeld het herstel van de plaats in de oorspronkelijke staat (afbraak) of het uitvoeren van aanpassingswerken) wordt gevorderd.
Maar zo ver is het hier blijkbaar niet gekomen. Vermoedelijk werd in 1993 enkel een pv opgesteld en is er nooit een vonnis of arrest uitgesproken waarbij de afbraak van het tuinhuis en de carport werd bevolen door de rechter.
Zou je toch na 8 februari 2004 eigenaar geworden zijn van een onroerend goed waarop een herstelmaatregel rust, dan heb je, net als de veroordeelde, de plicht tot uitvoering van deze herstelmaatregel.

Verjaring

Bovendien heeft het Arbitragehof op 19 januari 2005 een zeer belangrijk arrest uitgesproken omtrent de zogenaamde verjaring van bouwmisdrijven. Als gevolg van dit arrest kan voortaan enkel nog de wederrechtelijke oprichting van een bouwwerk door de oprichter strafrechterlijk vervolgd worden en dit binnen een termijn van 5 jaar die start bij het einde van de bouwwerken. Verjaring van bouwinbreuken geldt evenwel enkel in de ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden en bovendien betekent verjaring niet dat de toestand door de verjaring vergund zou zijn. In de ruimtelijk kwetsbare gebieden (zoals natuurgebieden, bosgebieden, of agrarische gebieden met ecologische waarde of belang,…) is ook de instandhouding van bouwmisdrijven nog altijd strafbaar. Ook de eigenaars van onvergunde bouwsels kunnen hier dus veroordeeld worden, niet alleen de bouwheer zelf.

Regularisatie

Zolang er geen definitieve gerechtelijke uitspraak is, heeft de huidige eigenaar of de toekomstige eigenaar de mogelijkheid om alsnog een zogenaamde regularisatievergunning aan te vragen bij de gemeente.
Als de vergunningverlenende overheid van oordeel is dat de huidige inplanting van het tuinhuis en de illegaal opgerichte carport toch kunnen vergund worden omdat dit niet in strijd is met de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften en met de goede ruimtelijke ordening, kan hiervoor nog een regularisatievergunning afgeleverd worden.
Door afgifte van zo’n regularisatievergunning wordt de toestand alsnog geregulariseerd/vergund en kan de eigenaar toch op zijn twee oren slapen.