Wie niet kan kopen, kan niet huren

Gezinnen voor wie een eigen woning onbetaalbaar is, hebben ook te weinig financiële middelen om te huren. Dat stelt Philippe Janssens, gedelegeerd bestuurder van Stadim.

Een huis huren of kopen? Om die afweging te maken, moeten we bekijken hoe de afbetalingslasten van een aankoop zich verhouden tot de huurkosten. Bij een hoge inflatie wordt dat verschil groter omdat de rente van de hypotheeklening hoger ligt. Philippe Janssens van Stadim: “In de jaren 70 waren de afbetalingslasten bij de overstap van huren naar kopen de helft hoger dan de huurkosten. Door de inflatie erodeerde dat verschil vrij snel, zodat beide kosten na ongeveer 5 jaar overeenkwamen. De daaropvolgende jaren ontstond een bonus ten voordele van de koper-ontlener indien de intrestvoeten geen bokkensprongen maakten.”

Bij lage inflatie, zoals we die kennen sinds 1993-1994, is er zo goed als geen verschil. Logisch gevolg is dat het eigenaarspercentage sindsdien sterk toegenomen is: van 65 tot 75 procent in Vlaanderen, van 65 tot 72 procent in Wallonië en van 35 tot 50 procent in Brussel.

Hoeveel een gezin op tafel kan leggen om een woning te kopen, blijkt op de volgende manier gecorreleerd met het gezinsinkomen:

9 x (inkomen – 14.000)

Anders gesteld moet het gedeelte van het inkomen dat 14.000 euro overtreft met negen vermenigvuldigd om tot de prijs van een woning te komen.. die 14.000 euro komt. Die 14.000 euro komt overeen met de jaarlijkse consumptie-uitgevan.
Bij een inkomen van 42.000 euro komt de bankierswaarheid bovendrijven: een derde voor de directe behoeften, een derde voor de afbetaling of huur en een derde voor de overige kosten en belastingen.

Philippe Janssens van studie- en adviesbureau Stadim: “Dat illustreert het probleem van de grote agglomeraties. In Charleroi wordt in 2004 22.600 euro behaald als referentie-inkomen. Zelfs als we de consumptie met 10 procent verlagen tot 12.600 euro, blijft er slechts een beschikbare ‘cashflow’ over van 10.000 euro. Dat betekent dat amper 300 euro per maand beschikbaar blijft voor huur. Bij een brutohuurrendement van 6 procent betekent dat een investering van 60.000 euro voor een appartement. Na de aftrek van 14 procent voor registratierechten en notariskosten blijft 52.630 euro over als aankoopprijs. De gemiddelde prijs voor appartementen in Charleroi bedroeg in 2004 trouwens 54.740 euro … quod erat demonstrandum.

In Vlaanderen leeft 15 procent van de gezinnen onder de armoededrempel van 15.000 euro, terwijl het aandeel van de sociale woningen op 6,5 procent ligt. De problemen stapelen zich dus op bij de financieel zwakkeren.
De conclusie ligt dus voor de hand: wie niet kan kopen kan niet huren.”

© De Tijd