Bouwt u met de juiste aannemer?

De aannemer evolueert meer en meer tot een adviseur van de (ver)bouwer. Dit blijkt uit een enquête van Bouwunie bij 215 woningbouwaannemers. Om de tevredenheid van zowel aannemer als klant te optimaliseren, geeft Bouwunie enkele nuttige tips.

In de aanloop naar Batibouw peilde Bouwunie naar de ervaringen van aannemers met hun klanten-(ver)bouwers (woningbouw). Tussen november 2005 en januari 2006 vulden 215 aannemers via internet een uitgebreide vragenlijst in. Doel van de Bouwunie-enquête was na te gaan hoe de aannemer zijn klanten garanties biedt op een goede uitvoering bij het (ver)bouwen van een woning, hoe hij omgaat met klantentevredenheid, hoe hij geschillen tracht te vermijden en ze desgevallend oplost. De resultaten maken duidelijk dat de overgrote meerderheid van de aannemers tevreden is. Hun klanten geven hen de nodige voldoening in hun werk. De meeste klanten zijn ook tevreden. Valt dit te rijmen met de vele verhalen over bouwperikelen? Jazeker. Niet elke aannemer is een goede aannemer. En niet alle klanten zijn zich bewust van de gevolgen van hun wispelturigheid op de prijs en de uitvoeringstermijn van hun bouwproject. Enkele tips voor de keuze van een goede aannemer:

Kies een vakman

Dit sluit van meet af aan heel wat risico's op ontevredenheid uit. Een vakman werkt in eerste instantie aan zijn herkenbaarheid. Informatie over het bedrijf en zijn activiteiten is terug te vinden in reclame, op de offerte, de factuur, de bestelwagens, de visitekaartjes, ... Het in zee gaan met een geregistreerde aannemer waarborgt dat de aannemer zijn sociale en fiscale verplichtingen nakomt. Al van bij het eerste gesprek zal de (ver)bouwer ervaren dat een goed vakman advies geeft. Over de technische kant van de opdracht, maar ook over financiële en fiscale voordelen zoals bv. over premies, het verlaagde BTW-tarief en de energiebesparende maatregelen. Een vakman is niet bang van kritische vragen. Tot slot nog dit: kwaliteit heeft zijn prijs. (Ver)bouwers kunnen aannemers met minder goede bedoelingen snel herkennen aan hun abnormaal lage prijzen.

Een goed contract

Goede contracten kennen een evenwicht in de rechten en plichten van zowel aannemer als klant. Problemen voorkomen, staat centraal. Bouwunie wijst op het belang van afspraken rond de prijs en de uitvoeringstermijn, het schriftelijk overeenkomen van meerwerken (met ook hier duidelijke afspraken rond de prijs en het verlengen van de uitvoeringstermijn) en het belang van voldoende gedetailleerde en duidelijke lastenboeken, aan te leveren door de architect. Kortom, zoweel mogelijk factoren op voorhand afspreken en schriftelijk vastleggen, geeft minder discussies achteraf.

Verzoeningscommissie Bouw

Dat er al eens discussies zijn, leidt geen twijfel. 87% van de aannemers zegt al een geconfronteerd te zijn met een geschil. Betwistingen gaan vooral over een combinatie van de prijs en de kwaliteit van de uitgevoerde werken. Vaak gaat het ook om twijfelachtige dossiers. Vooral de afwerkingssectoren (schilders, schrijnwerkers, stukadoors) hebben meer en meer klanten die problemen zoeken om zo minder te moeten betalen. Zeker wanneer klanten hun budget overschreden hebben, mag de aannemer zich aan allerhande foefjes verwachten. Bouwunie breekt alvast een lans voor de Verzoeningscommissie Bouw. Vandaag doen aannemers en (ver)bouwers nog te weinig beroep op de commissie om technische geschillen uit te klaren. De Verzoeningscommissie duidt een deskundige aan die de partijen tracht te verzoenen. Deze werkwijze is heel wat sneller en goedkoper dan een gerechtelijke procedure.

Wanbetaling

De gevolgen van een wanbetaling zijn niet te onderschatten. Een op vier bouwbedrijven komen door onbetaalde facturen zelf in betalingsmoeilijkheden en kunnen hun eigen leveranciers, onderaannemers, personeel en belastingen niet op tijd betalen. Om slechte betalers zelf aan te pakken kan de aannemer voorschotten vragen en werken met tussentijdse betalingen. Een voorschot betalen voor een wasmachine of een auto vindt de consument normaal, voor van een bouwwerk niet. Nochtans zou zo'n voorschot op zijn minst de kosten moeten dekken van aangeschafte, meestal op maat gemaakte, materialen of constructies. Op financieel vlak wordt de aannemer weinig tot zelfs niet beschermd. Slechte betalers sneller aanpakken, is niet evident wegens het ontbreken van wettelijke middelen. Bouwunie heeft een aantal concrete voorstellen tot wetswijziging. Deze voorstellen moeten de aannemer een betere financiële bescherming geven. De belangrijkste actiepunten zijn het uitbreiden en vereenvoudigen van de bestaande voorrechten zodat de aannemer met voorrang op andere schuldeisers of rechtstreeks wordt uitbetaald, het invoeren van een verplichte betalingsgarantie ten voordele van de aannemer voor werken vanaf 15.000 euro, en het laten gelden van het eigendomsvoorbehoud voor materialen die de aannemer met een eenvoudige handeling en zonder beschadiging kan terugnemen als de klant niet betaalt.

Tot slot geven de aannemers in de Bouwunie-enquête zelf aan wat zij doen om de klantentevredenheid te optimaliseren. De top vijf luidt:

1. Communicatie met klant en architect is van zeer groot belang. Goede afspraken maken goede klanten. Enkel goed overleg met de klant kan problemen snel en goed, en dus tot ieders voldoening, oplossen.
2. Een goede prijs-kwaliteitverhouding geeft de klant de beste waarborg op kwaliteit.
3. Correcte en gedetailleerde offerten met vermelding van voorziene werken, niet-voorziene werken en meerwerken, opties, varianten enz. zijn een noodzaak. Zoveel mogelijk factoren op voorhand vastleggen, leidt tot minder discussies achteraf. 
4. De aannemer moet verhoogde aandacht hebben voor de startdatum en duurtijd van de werken. Timing is zeer belangrijk geworden voor de (ver)bouwer. Het niet respecteren van de timing geeft achteraf aanleiding tot geschillen.
5. De kwaliteit van lastenboeken en meetstaten kan beter. De aannemer wordt te vaak als boeman gezien wanneer hij werken aanrekent die niet in de offerte staan. Klanten die een beroep doen op goede architecten, verminderen het risico op discussies.