Hoe weerwerk bieden tegen meerwerk?

Gewijzigd op 18/04/2012 door TiM Vanhove

Keramische snelbouwstenen
Keramische snelbouwstenen
© Porotherm
Gyproc XS900
© Gyproc
riolering
© Habitos.be

Het gebeurt wel eens dat een aannemer je een hogere factuur presenteert dan aanvankelijk was afgesproken. Dit kan te wijten zijn aan meerwerken, een stijging van de materiaalkosten,… Wat kan en wat niet en welk weerwerk kan je bieden?


Een huis bouwen of verbouwen is een hele klus. Het vraagt veel voorbereiding, veel wikken en wegen en berekeningen om het beschikbare budget zo maximaal mogelijk te benutten.
Soms worden er (verregaande) besparingen, inkrimpingen en toegevingen gedaan in de oorspronkelijke plannen om het droomhuis te bouwen.

In de praktijk komt het nogal eens voor dat de rekening die de aannemer uiteindelijk presenteert hoger ligt dan hetgeen je als bouwheer had voorzien. De oorzaken kunnen liggen in onvoorziene omstandigheden, die kunnen te wijten zijn aan overmacht of aan een gebrek aan vakmanschap van de aannemer bij het opmaken van het bestek, bij het onderzoeken van de bodem enz… Het kan ook liggen in meerwerken die tijdens de bouw door de bouwheer werden gevraagd.
Gelet op de omvang en complexiteit die de bouw van een huis meebrengt, is het niet verwonderlijk dat de bouwheer bij het zien van een halfafgewerkte bouw of ruwbouw, soms van gedacht verandert omdat een oorspronkelijk voorziene deur misschien beter op een andere plaats komt, een venster misschien beter kleiner of groter wordt gemaakt, of de om budgettaire redenen uitgestelde bouw van bijvoorbeeld een wasplaats toch wordt uitgevoerd.

Meerwerken
De vraag is dan natuurlijk, kan de aannemer zo maar betaling vragen voor meer uitgevoerde werken dan oorspronkelijk was voorzien?
Het antwoord ligt natuurlijk in wat precies werd afgesproken en daarvoor moeten we uiteraard het aannemingscontract bekijken.
Het basisprincipe wordt geleverd door art 1793 van het Burgerlijke Wetboek dat stelt
Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.
Kortweg gezegd: er moet een voorafgaandelijk akkoord zijn van de bouwheer en dat akkoord moet bovendien schriftelijk zijn.
Zijn die voorwaarden niet vervuld dan is de bouwheer niet verplicht om de door de aannemer gepresenteerde factuur voor meerwerken te betalen, zelfs al heeft hij zelf opdracht gegeven om bepaalde meerwerken uit te voeren. De aannemer zal hier dus zelf de nodige voorzichtigheid aan de dag moeten leggen. Van de bouwheer wordt echter ook enige voorzichtigheid verwacht en om die reden is de rechtspraak ons inziens terecht van oordeel dat wanneer de bouwheer meerwerken vaststelt die niet gevraagd werden en hij die niet protesteert, hij wel gehouden is tot betaling omdat het gebrek aan protest wordt beschouwd als een stilzwijgende aanvaarding. De architect die de bouwwerken moet opvolgen, speelt hier uiteraard ook een heel belangrijke rol.

Het voorgaande geldt uiteraard alleen voor zover er een aannemingscontract tegen vaste prijs werd afgesloten.
In de praktijk worden door de aannemer ook soms contracten voorgelegd met een betrekkelijk vaste prijs, waardoor hij beschermd is tegen onvoorziene omstandigheden, en waarbij ook meteen vastgesteld wordt dat de door de bouwheer gevraagde meerwerken worden aangerekend aan dezelfde prijs die al werd vastgelegd voor de voorziene werken. Dit heeft als voordeel dat de aannemer niet met een onvoorziene financiële kater komt te zitten en dat de bouwheer precies weet aan welke prijzen de meerwerken zullen worden aangerekend. Maar zelfs al is de prijs voor de eventuele meerwerken niet vooraf bepaald, toch is het evident dat de aannemer zomaar geen nieuwe prijzen noch qua uurloon noch qua éénheidsprijzen kan hanteren dan deze die reeds voor de in het contract voorziene werken zijn voorzien.
Zoals veelal gebeurt is de praktijk soms complexer dan de theorie en daarom dient ingeval van discussie bijvoorbeeld voor de rechtbank uiteraard met de concrete situatie rekening gehouden te worden.
Zo mag van een aannemer die volgens de regels van de kunst werkt wel verwacht worden dat hij wanneer dat tot zijn opdracht behoort bijv. een ernstig en niet oppervlakkig onderzoek van de bodem doet. Wanneer later blijkt dat meerwerken noodzakelijk zijn omdat hij dat onderzoek niet goed heeft uitgevoerd, dan kan de prijs van die meerwerken ten zijn laste worden gelegd.

De boodschap is dus: maak concrete afspraken, zet alles op papier en protesteer wanneer werken niet verlopen volgens wens of volgens het contract. Doe daarbij een beroep op je architect.

Henk De Loose
Sylvie Vandenabeele
www.moeydelo.be

Ontdek deze bouwbedrijven

Folders over nadenken over bouwen

Meer informatie op de website van deze bedrijven