Stappenplan voor een renovatie

1. De bestaande toestand

Vooraleer er plannen getekend worden van de geplande verbouwingswerken en de uitvoering ervan is de analyse van de bestaande toestand van de woning van zeer groot belang. Dat betekent niet alleen het uittekenen van plannen van de bestaande toestand, maar ook beoordeling van de bouwfysische toestand van de woning. Zo’n beoordeling houdt de controle in op aantasting van de constructie door insecten, de aanwezigheid van vocht of technische installaties (sanitair, elektra). Om een duidelijk beeld te krijgen op de bestaande toestand doet de architect een plaatsonderzoek. Hij of zij controleert daarbij de stabiliteit, het isolatiepeil, het dakgebinte en de dakbedekking, maar ook de elektrische installatie, de verwarmingsketel,… De gezondheid, leeftijd en conformiteit met de wettelijke verplichtingen van al deze elementen hebben een invloed op de werken die uitgevoerd moeten worden en op het totaalbudget. Met deze informatie vorm je een basisdocument waarop de geplande renovatie verder wordt uitgewerkt. Je hebt er dus alle belang bij dat dit document zo gedetailleerd mogelijk is uitgetekend. Het is ook aan te raden een fotoreportage van de bestaande toestand met alle gebreken te maken.

Wanneer er geen plannen van de bestaande woning voorhanden zijn, zal de architect de bestaande toestand nauwkeurig inmeten en opnieuw op een plan zetten.

2. Het ontwerp van de nieuwe toestand

Na het in kaart brengen van de woning kan de architect starten met het nieuwe ontwerp op basis van het voorziene programma en de verwachtingen en wensen van de opdrachtgever.

Enerzijds kunnen er binnen het bestaande bouwvolume nieuwe bestemmingen gegeven worden aan de bestaande ruimtes. Hierbij moet er rekening gehouden worden met de soms beperkte mogelijkheden die er zijn om ruimtes een nieuwe bestemming te geven. Hoe zijn bvb. de wanden opgebouwd, is de vloer draagkrachting en stabiel genoeg voor de nieuwe bestemming of zijn hieraan aanpassingen nodig? Concreet denken we hier aan het isoleren van buitenwanden of daken en het versterken of vervangen van houten vloerconstructies bij de renovatie van een zolderruimte.

Anderzijds kan een uitbreiding aan de woning aangewezen zijn om de beschikbare woonoppervlakte te vergroten. Om een mooie verbinding te maken tussen de bestaande ruimtes en de nieuwe uitbreidingen is het meestal aangewezen nieuwe openingen te maken in de bestaande constructie zodat bestaande en nieuwe ruimtes mooi in elkaar overlopen. De nieuwe uitbouw kan ook voor extra daglicht en zicht naar buiten zorgen waardoor dit licht en zicht ook kan doorsijpelen tot in de bestaande ruimtes. Dikwijls zijn bestaande woningen in de loop der jaren ook uitgebreid met bestaande achterbouwsels die meestal als bergruimte fungeerden. Doorgaans zijn ze in minder goed staat, waardoor het zinvoller is ze te slopen en te vervangen door een nieuwbouwvolume.

De keuze van materialen vormt in deze fase ook een belangrijk aandachtspunt. Als laatste in deze fase worden best ook de technische installaties even onder de loep genomen. Voldoet de huidige installatie nog aan alle wettelijke verplichtingen en hedendaags comfort of is een grondige vernieuwing noodzakelijk? Er moet een afweging gemaakt worden om delen hiervan geheel of gedeeltelijk te vernieuwen. Voor sommige werkzaamheden zijn nog altijd premies en/of subsidies te verkrijgen. Daar heb je in dit stadium ook al best een zicht op, aangezien ze een beslissende factor kunnen zijn in het al dan niet uitvoeren of vervangen van bepaalde constructies of installaties.

3. Kostenraming en begroting

Van zodra het ontwerp in zijn finale vorm is gegoten, is het belangrijk te kijken naar de kosten. Zo kun je aftoetsen of het vooropgestelde budget strookt met de kosten van de voorziene verbouwingswerken. Deze kostenraming wordt best zo gedetailleerd mogelijk opgesteld om een zo realistisch mogelijk beeld te creëren. Door een uitsplisting van de verschillende werkzaamheden van afbraak- en ruwbouwwerken tot en met de afwerking van de woning krijgen we een duidelijk beeld van de voorziene kosten. Een gedetailleerde kostenraming biedt de mogelijkheid om voor bepaalde werkzaamheden alternatieve oplossingen (andere werkwijze, andere materialen) te zoeken die de kosten mogelijks kunnen drukken.

5. Aanbesteding en offerteronde bij aannemers

Van zodra de aanvraag ingediend is bij de gemeente kun je geschikte aannemers beginnen zoeken. Om correcte en vergelijkbare prijzen op te vragen is het aangewezen een bestek op te maken van de geplande verbouwingswerken. In dit bestek beschrijft de architect welke werken moeten uitgevoerd worden met de daartoe voorziene materialen. Op deze manier kan je bij verschillende aannemers prijzen opvragen en nadien een objectieve vergelijking doen. Stel de aannemers eventueel een plaatsbezoek voor om de werken beter te kunnen inschatten. Zij merken vanuit hun ervaring misschien dingen op die de architect over het hoofd zag. Zo is de kans op onaangename verrassingen na de start van de werken kleiner. Op basis van deze offerteronde kun je dan aannemers vastleggen. Leg in de overeenkomst zeker de afgesproken prijs volgens de voorziene prijsofferte, de startdatum en de uitvoeringstermijn van de voorziene werken vast.

6. Uitvoering van de werken

Eenmaal de bouwvergunning is afgeleverd en de nodige aannemers zijn vast gelegd, kunnen de werken van start gaan. Belangrijk is wel om vooraf na te gaan of de woning al dan niet gedeeltelijk bewoonbaar kan blijven of dat een tijdelijke verhuis noodzakelijk is. Waar woon je tijdens de werkzaamheden? Is de woning nog bewoonbaar? Of moeten de werken zo gefaseerd worden dat bewoning mogelijk blijft?

Houd er in deze keuze wel rekening mee dat stof en lawaaihinder tijdens de verbouwingswerken onvermijdelijk zijn. Dat zal tijdelijk tot onaangename situaties leiden. Verder moeten de ruimtes die verbouwd worden volledig afgekoppeld worden van sanitiare en elektrische installaties zodat bij de start de werken geen schade kan ontstaan aan de te behouden installaties. Het afschermen van de te behouden of bewoonbare ruimtes is tevens aangewezen. We denken hier aan het plaatsen van stofschermen om te vermijden dat er stof toch kan binnendringen in de bewoonbare ruimtes die eventueel niet verbouwd worden.

Een goed overleg met de aannemers voor de aanvang van de werken kan achteraf veel ergernis vermijden. Bespreek duidelijk met de aannemer – eventueel samen met de architect – wat hij precies hoort te doen, welk kwaliteitsniveau je verwacht, met welke aannemers hij rekening dient te houden in zijn planning, enzovoort. Extra of onvoorziene werkzaamheden zijn niet ongewoon bij renovatiewerken. Best worden daar op voorhand duidelijke afspraken met de aannemers over gemaakt om nadien bij de afrekening ervan discussies te vermijden.

Steek je zelf de handen uit de mouwen en schakel je nauwelijks of geen aannemers in, hanteer dan een logisch stappenplan in de uitvoering van de werken. Het zal wel duidelijk zijn dat je niet de keuken vernieuwt en vervolgens pas het dak aanpakt.

7. Oplevering van de werken

Van zodra de werken voltooid zijn kunnen de werken opgeleverd worden. Het opleveren van de werken kan per fase gebeuren of indien met een algemene aannemer gewerkt wordt bij het einde van de verbouwingswerken. Belangrijk hierbij is dat bij de oplevering de werken door de opdrachtgever aanvaard worden. Vanaf dan begint de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer te lopen. Indien er nog punten openstaan of nog opgelost moeten worden, worden deze genoteerd in een verslag. Hierin wordt ook een termijn afgesproken waarbinnen deze moesten opgelost zijn.

Om al deze fasen vlot te kunnen doorlopen, of je er nu voor kiest met een algemene of meerdere aannemers te werken, is een deftige begeleiding van de geplande renovatiewerken door een architect een must. Hij kan je doorheen het hele proces loodsen van ontwerp tot en met de realisatie ervan en zal je in elke fase van het project de nodige ondersteuning geven om het project tot een goed einde te brengen. Zelfs al is zijn inbreng niet verplicht volgens de stedenbouwkundige voorschriften, een architect heeft ervaring in het bouwgebeuren waardoor hij of zij weet hoe best te reageren in bepaalde situaties.