Tekortschatting en prijsbewimpeling
Jammer genoeg is dat buiten de waard gerekend, want de Ontvanger van de Registratie is het met hen niet eens over de aankoopprijs, die vermeld staat in de notariële akte, en dus eist hij dat er meer registratierechten betaald worden en daar bovenop rekent hij nog een boete aan ! Voor Jan en Mie, die totaal te goedertrouw hebben gehandeld, is dat bijzonder pijnlijk, nu zij zopas hun laatste eurocent aan de aankoop en het opknappen van de aangekochte woonst hebben besteed.
Wat is hier verkeerd gelopen?
De administratie beschikt over referentiepunten en zal zich hierop baseren voor het vaststellen van de normale verkoopwaarde. We spreken van “tekortschatting” als de ontvanger der registratie de waarde van je aangekochte eigendom hoger schat dan wat in de notariële akte vermeld staat. Alhoewel dit geen fiscaal misdrijf is, zal je in dat geval toch bijkomende registratierechten - eventueel verhoogd - verschuldigd zijn. Je hebt met andere woorden geluk dat je het pand (te) goedkoop hebt aangekocht, maar de fiscus moet dat niet zomaar aanvaarden.
Anderzijds ben jij, als koper uiteraard ook niet verplicht bent de schatting van de ontvanger zomaar klakkeloos te aanvaarden. Inderdaad kent de ontvanger de geschatte woningen enkel aan de buitenzijde. Vaak volstaat het met de ontvanger een bezoek te brengen aan het onroerend goed om hem te overtuigen van de slechte staat of het gebrek aan comfort. Ook kan de koper andere vergelijkingspunten inroepen, wijzen op de gebreken van de woning, het bestaan van huurovereenkomsten of nadelige erfdienstbaarheden. Op die wijze kan de zaak dikwijls in der minne afgehandeld worden.
Controleschatting
Is dat niet het geval dan kan over gegaan worden tot een controleschatting, waarbij de verkoopwaarde door één of meerdere deskundigen, aangesteld bij overeenkomst of bij gebreke door de vrederechter, zal bepaald worden. De beslissing van de deskundige(n) is definitief.
Op de uiteindelijk vastgestelde verkoopwaarde zullen de verschuldigde registratierechten moeten betaald worden. Je zal bovendien op de bijvoeglijke rechten (10%) een boete moeten te betalen. De boete is nochtans niet verschuldigd als het verschil het achtste van de verkoopprijs niet overtreft.
Prijsbewimpeling
Maar het kan erger! Soms gebeurt het dat de partijen, op verzoek van de verkoper of van de koper, opzettelijk de werkelijke verkoopprijs niet in de akte laten opnemen teneinde minder registratierecht te moeten betalen. Dan maken zij zich schuldig aan prijsbewimpeling en dit is een fiscaal misdrijf.
Er is eveneens prijsbewimpeling als bepaalde lasten of tegenprestaties, die aan de koper werden opgelegd als tegenprestatie voor een lagere prijs, worden verzwegen.
Koper en verkoper ondergaan beiden de gevolgen hiervan. Beiden worden niet enkel bestraft met de betaling van de ontdoken registratierechten, maar zij riskeren eveneens een strafrechterlijke veroordeling en een zware fiscale boete.
Je kan toch maar beter vooraf goed nadenken…meestal is de kool het sop niet waard.
M. Van de Woestijne