Woonkrediet volgt rentedaling niet

Referte-index

De zogenaamde ‘referte-index’ waaraan een hypothecair krediet met variabele rente gekoppeld wordt, zakte de voorbije maand tot 0,426 procent. Dat is het laagste peil ooit en een tiende van de index die in september 2008 werd opgetekend, toen de kredietcrisis in de VS losbarstte.

De Nationale Bank legt maandelijks tien referte-indexen vast die in het Staatsblad worden gepubliceerd. Tien indexen in functie van de frequentie waarmee de rente kan worden aangepast. Zo geldt index A voor kredieten met een jaarlijks aanpasbare rente, index C voor driejaarlijks aanpasbare rentes, index E voor kredieten met een vijfjaarlijks herzienbare rente.

Het zijn de indexen voor de kortere looptijden die op het laagste peil ooit staan. Zij worden afgeleid van de rente op schatkist­certificaten (een jaar) en van kortlopende staatsleningen.

Ondanks die recordlage rentes kunnen kandidaat-kopers of -(ver)bouwers nu niet echt veel goedkoper lenen dan enkele maanden of jaren geleden. Vaak liggen de tarieven zelfs wat hoger, want de banken moeten rekening houden met een te verwachten normalisatie van de rentetarieven. En dat betekent een forse stijging.

Een hypothecair krediet met jaarlijks aanpasbare rente, zegt immotheker John Romain, kost een ‘goede’ klant nu in het beste geval 2,26 procent. Maar dat kan oplopen tot 3,4 procent als die klant na het afsluiten van de rekening geen 50.000 euro meer op zijn rekeningen heeft staan en/of niet bereid is zijn brand- en schuldsaldoverzekering bij dezelfde bank te nemen.

Krediet met driejaarlijks aanpasbare rente

‘Kies je voor een krediet met driejaarlijks aanpasbare rente, dan betaal je als goede klant 2,9 procent. Maar het gaat al snel richting 4 procent als je niet rendabel genoeg bent voor de bank.’

Volgens Eddy De Smedt, de directeur van hypotheekadviseur Eurofinco, gaan de banken ook steeds verder in de eisen die ze de klant opleggen om de beste rente te krijgen.

‘Vaak moeten dan ook de ouders of andere familieleden van de kredietnemers zich engageren om gedurende de hele looptijd van de lening minimumbedragen bij de bank belegd te houden. Zakken ze de jaren nadien even onder dat minimum, dan kan de korting die de klant kreeg, meteen en definitief worden ingetrokken. De rente stijgt dan met een half, soms zelfs met vol een procentpunt.’

Banken in moeilijk parket

‘De banken zitten in een moeilijk parket’, vindt Romain. ‘Ze gaan nu al te ver’, vindt De Smedt.  De Hypotheekwet van 1998 bepaalt dat de rente op een lening met aanpasbare rente gedurende de hele looptijd hooguit kan verdubbelen. Als de banken de rente voor een jaarlijks aanpasbaar krediet nu bijvoorbeeld onder de 2 procent laten zakken, dan kan die daarna nooit meer boven de 4 procent uitkomen. Dat is nauwelijks meer dan de gemiddelde rente van de jongste twintig jaar. Rekening houdend met hun kosten dreigt het krediet dan over enkele jaren al niet meer rendabel te zijn.

‘Maar ook met woonkredieten met vaste rente is het oppassen, vooral voor langere looptijden. Meer en meer wordt geleend op 25 of 30 jaar om het krediet betaalbaar te houden. Zulke leningen worden traditioneel gekoppeld aan de referte-index J, eigenlijk de rente op staatsleningen met een looptijd van tien jaar. Die rente bedroeg einde vorige maand 3 procent, maar historisch schommelt ze rond 4,5 procent. De kans dat de bank het krediet zelf binnen tien jaar moet herfinancieren tegen 4 procent of meer, is dus reëel.

‘Je kan nu op 25 jaar lenen tegen 3,65 procent’, zegt Romain, ‘maar voor minder goede klanten wordt dat snel meer dan 4,5 procent.’

Bron: De Standaard