Aanbevolen partners

SoSimply logo
Renson - Ventilatie, zonwering
Logo Nordex
Kömmerling
logo FAKRO
Velux logo
Winsol
Ramen en deuren

Recht op privacy: de basisbeginselen van lichten en uitzichten herbekeken

We willen allemaal zoveel mogelijk privacy in onze woning. Maar doordat de woonwijken steeds meer dichtbebouwd zijn, komt onze privacy al wel eens onder druk te staan. Het burgerlijk wetboek legt een aantal beperkingen op voor het bouwen van een balkon of het zetten van een extra raam om te verhinderen dat buren zomaar je huis of tuin kunnen inkijken.

Let wel op: op 1 september 2021 wijzigde het burgerlijk wetboek. Vensters en balkons die gebouwd zijn voor deze datum vallen nog onder de oude spelregels. De nieuwe regels gelden enkel voor vensters, uitzichten, balkons, … die geplaatst zijn vanaf 1 september 2021.

De oude regelgeving: lichten en uitzichten

De oude wetgeving maakt een opdeling tussen twee begrippen: lichten en (uit)zichten. Lichten zijn vensters die enkel en alleen licht doorlaten en dus niet opengaan. Denk hierbij aan doorschijnende tegels of een raam (dat geen uitzicht biedt). Uitzichten zijn vensters die wel opengaan en dus licht en lucht doorlaten.

Om te bepalen wat een licht of uitzicht is, wordt vaak gekeken naar de rechtsleer. Hieronder vind je alvast een aantal voorbeelden:

  • Een dakvenster dat uitzicht geeft op de tuin van een buur is een uitzicht. Kan je niet uitkijken op de buurman, dan wordt een dakvenster gezien als een licht.
  • De wet heeft het enkel en alleen over vensters, maar door rechtspraak en rechtsleer wordt er ook vaak gekeken naar glazen deuren. Een deur is in principe geen uitzicht tenzij het een glazen deur is. Dan kan de deur ook als venster worden beschouwd.
  • Voor een terras, balkon of dak gelden dezelfde bepalingen.

Ook maakt de wet een onderscheid tussen een private muur en een gemene muur.

1. Private muur

  • Lichten
    • In een private muur die grenst aan de scheidingslijn mogen lichtopeningen worden aangebracht. Maar de lichtopeningen moeten uitgerust zijn met ijzeren traliewerk en voorzien zijn van vaststaand glas. Bovendien moeten lichtopeningen op de gelijkvloerse verdiepingen geplaatst worden op minstens 2,60 meter boven de vloer. Voor de hoger gelegen verdiepingen volstaat een hoogte van 1,90 meter boven de grond van de kamer die verlicht wordt (artikel 676 oud Burgerlijk Wetboek).
  • Uitzichten
    • Een recht uitzicht mag enkel worden geplaatst als de afstand tot het aangrenzende perceel minstens 1,90 meter bedraagt.
    • Een schuin uitzicht mag enkel worden geplaatst als deze afstand, tot het aangrenzend perceel, minimaal 60 centimeter bedraagt (artikel 678 en 679 oud Burgerlijk Wetboek).

2. Gemene muur

De wetgeving rond gemene muren is heel eenvoudig.

Geen van de naburen mag, zonder toestemming van de andere, in een gemene muur een venster of opening maken, hoe dan ook, zelfs niet met een vaststaand glasraam (artikel 675 van het oud Burgerlijk Wetboek).

Je kan met je buur wel een afwijkende overeenkomst afsluiten, aangezien deze regel niet van dwingend recht is. Je zet deze regeling best op papier, om discussies achteraf te vermijden.

Verjaring

Als de lichten en/of uitzichten meer dan 30 jaar bestaan, treedt er verjaring op. De verwijdering kan niet meer worden geëist, ook niet als ze niet voldoen aan alle bepalingen.

Een uitzondering hierop is het feit dat het recht om de gemeenmaking van een muur te vorderen onverjaarbaar is. Een gemeenmaking van een scheidingsmuur kan altijd worden gevorderd. Wie de gemeenheid van een muur verkrijgt, zal dus alle daarin aangebrachte lichten en zichten mogen verwijderen, ook als ze al meer dan dertig jaar aanwezig zijn.

Sanctie

Wanneer de lichten en uitzichten niet voldoen aan de wettelijke bepalingen, kan je de verwijdering vorderen voor zover er geen verjaring is ingetreden. Ofwel moeten ze worden aangepast aan de wettelijke voorschriften, ofwel moet alles in de oorspronkelijke toestand worden hersteld, wat wil zeggen dichtgemaakt worden met dezelfde materialen.

Maar ook hier is er een nuance. Indien de rechter van mening is dat de lichten en/of uitzichten geen hinder of belasting veroorzaken kan hij oordelen dat er sprake is van rechtsmisbruik. In dat geval mag het uitzicht of licht behouden blijven.

De nieuwe regelgeving: lichten en uitzichten

Ook in het nieuwe burgerlijk wetboek wordt er een onderscheid gemaakt tussen de private muur en de gemene muur.

1. Private muur

§ 1. De eigenaar van een gebouw mag vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een rechte afstand van minstens negentien decimeter van de perceelsgrens zijn aangebracht. Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens (Paragraaf 1 artikel 3132 Burgerlijk Wetboek).

Het nieuwe wetboek maakt dus geen onderscheid meer tussen lichten en uitzichten, rechte en schuine uitzichten en de verschillende verdiepingen. Voor al deze mogelijkheden is er een uniforme afstand van minstens 1,90 meter vastgelegd.

2. Gemene muur

Wat betreft de gemene muur blijven dezelfde regels gelden. Ook nu is het mogelijk om iets anders overeen te komen met je buren.

In of op een gemene muur kan een eigenaar geen vensters, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen (Paragraaf 1 artikel 3132 Burgerlijk Wetboek).

Sanctie

Voor elk venster, uitzicht, balkon, … dat in strijd is met de huidige regelgeving kan je de verwijdering vordering, behalve indien

  • hierover een akkoord bestaat tussen de buren;
  • zijn perceel op het ogenblik van de oprichting ervan tot het openbare domein behoorde of een onverdeeld goed was dat accessoir was aan het gebouw waarvan het betrokken werk deel uitmaakt;
  • de werken geen enkel risico voor het privéleven en het goede nabuurschap kunnen opleveren, bijvoorbeeld omdat het uitzicht niet verder reikt dan negentien decimeter vanaf deze werken;
  • het venster, de muuropening, het terras, het balkon of de soortgelijke werken zich al minstens dertig jaar op de betrokken plaats bevinden (Paragraaf 2 artikel 3132 Burgerlijk Wetboek).

Het laatste lid van paragraaf 2 artikel 3132 van het burgerlijk wetboek, geeft aan dat de verjaringstermijn van 30 jaar dus nog steeds van toepassing is.

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in