L’heure d’acheter et de racheter... son prêt

Les taux sont bas, très bas. Ils incitent les candidats acquéreurs à arpenter le marché immobilier. Et les propriétaires à... refinancer leur emprunt. Les taux d’intérêt hypothécaires sont très bas aussi. Légèrement même sous le seuil des tarifs pratiqués en 2005 qui étaient déjà au plancher.


Leur modicité a entraîné pas mal de candidats acheteurs sur le marché immobilier. Mais incite également bon nombre d’emprunteurs à se pencher sur leur contrat et à vérifier, auprès de leur banquier, de leur courtier ou sur Internet, s’ils n’auraient pas intérêt à refinancer leur prêt d’origine.

D’autant que partant d’aussi bas, les taux ne pourront que filer à la hausse. Ils sont en quelque sorte condamnés à monter. Mais pas de précipitation, la hausse n’est prédite qu’à moyen terme.

1 Quand penser à se refinancer?

"C’est quelque chose qu’il faut faire au minimum une fois par an", explique Pascal Lasserre, courtier en crédit Lasserre&Associés et président de l’APCC, l’Association professionnelle des courtiers de crédit. "C’est-à-dire ouvrir son dossier et s’interroger en fonction de l’évolution du marché mais aussi de sa situation. Qu’est ce que j’ai eu comme conditions? Quelle est la tendance sur le marché? Quelle est la durée de mon crédit qui reste? Qu’est ce que je vais faire de ce bien? Le garder? Le vendre? Le louer? Est-ce que je vais avoir l’opportunité de le rembourser anticipativement? Etc."

Durant la première moitié du crédit, la question de la renégociation doit être posée chaque année, insiste-t-il. "A partir de la moitié, c’est moins utile. Car il faut pouvoir amortir le coût du refinancement sur la durée." Mais, bien sûr, tout dépend de la formule choisie. "Le raisonnement est très différent si j’ai souscrit un taux fixe 20 ans ou un taux quinquennal et que je suis à la 4e année", précise-t-il. Ce conseil, Pierre Colard, courtier en crédit Wertz Coficré, juge que les emprunteurs actuels l’ont bien intégré. "Certes, j’ai bien plus de demandes de renseignements pour l’instant qu’il y a encore quelques mois. Mais la question du refinancement m’est régulièrement posée. Ce qui n’était pas le cas il y a une quinzaine d’années. C’est vraiment entré dans les mœurs." Certains emprunteurs hyper attentifs refinancent d’ailleurs deux fois leur emprunt, mais ils sont très rares, car les frais encourus restent somme toute assez lourds. Mais à nouveau, tout dépend du contrat.

2 Avec qui effectuer cette analyse?

"Avec celui via lequel le crédit a été fait : votre agence de banque, votre courtier, Internet ", répond Pascal Lasserre. "Certains donneront une réponse ponctuelle, d’autres - les courtiers pour ne pas les citer - feront un comparatif." Mais il ne faut pas se contenter de son banquier. Après l’avoir vu - voire avant-, il faut se renseigner ailleurs. "Les emprunteurs ont l’habitude de sonner d’abord à la porte de leur banquier", confirme Pierre Colard. "Mais je constate que si celui-ci ne refuse pas d’envisager un refinancement, il applique souvent un taux d’intérêt supérieur aux tarifs en vigueur qui tient partiellement compte des frais de sortie que le client devrait payer s’il devait aller à l’extérieur. Il fait, en quelque sorte, le calcul à l’envers."

3 Combien de temps un refinancement prend-il?

Entre une heure et un mois et demi, selon que l’emprunteur reste ou non dans le même organisme. "Ce qui n’empêche pas de faire d’office le double exercice", insiste Pierre Colard, "en interne et en externe." Des sites Internet permettent d’ailleurs de se faire rapidement une idée du gain potentiel à réaliser en restant fidèle à son organisme de prêt ou en allant voir ailleurs. Les courtiers ont, bien sûr, des grilles de calcul plus précises. Certains d’ailleurs n’exigent pas une visite en bonne et due forme -même s’ils la jugent préférable, "car chaque cas est particulier" - et acceptent de répondre à certaines sollicitations par mail.

4 A partir de quel différentiel un refinancement s’avère-t-il gagnant?

"Je dis souvent que quand il y a un différentiel de 1 % entre le taux du crédit et les taux en vigueur et qu’il reste minimum 10 ans à courir, cela vaut la peine de faire le calcul", indique Pierre Colard. "C’est vraiment la règle de base que je signale." Ce 1% n’est pas toujours suffisant, mais à 1,5%, c’est... bingo.

5 Faut-il changer de formules?

Ce n’est pas une obligation, mais généralement on refinance pour changer d’organisme et de formule. Et on en profite pour raccourcir la durée. Ou pour emprunter plus afin de faire des investissements supplémentaires, comme des travaux de rénovation, d’agrandissement...

6 Qu’en est-il des conditions liées au contrat d’origine?

Changer de crédit, cela veut en effet souvent dire aussi changer de banque. Et donc bouleverser ses habitudes (home banking ). Quand le gain est important, les clients n’hésitent pas, mais ces changements restent un frein. Et tant qu’à changer, autant être attentif - surtout si on ne l’a pas été la première fois - à toutes les conditions annexes. "La renégociation du crédit est importante, mais elle ne peut être désolidarisée de l’analyse - et, éventuellement, de la modification - de toutes les obligations périphériques greffées sur le crédit comme l’assurance solde restant dû, l’assurance incendie, des produits financiers ", confirme Pascal Lasserre.

"Quand on change de prêteur, les conditions s’arrêtent, mais souvent... recommencent ailleurs", ajoute Pierre Colard. "Il est de plus en plus difficile de trouver des offreurs qui n’imposent pas de conditions. Le marché devient, à ce titre, extrêmement restreint. Il manque des prêteurs pour être compétitif." Et de pointer plus précisément l’assurance solde restant dû qui peut présenter, d’une compagnie à l’autre, d’énormes écarts.

"Son coût doit impérativement entrer dans l’analyse, en lisant attentivement les conditions générales autant que particulières." Car ces conditions annexes, qui permettent de fidéliser longtemps un emprunteur, les organismes de prêt y tiennent beaucoup. Alors qu’il y a un an ou deux, les banques ne contrôlaient pas toujours le respect desdites conditions, aujourd’hui, elles seraient intransigeantes.

Source: La Libre Belgique.be, le 08/09/2010

Auteur: Charlotte Mikolajczak