Emprunter à 100%, c'est possible mais coûteux
Le candidat acheteur d’une maison peut encore s’adresser à la banque pour emprunter le montant. Mais il y a un prix à payer. Une étude d’ING montre que les personnes qui achètent une maison sortent de leur poche une partie toujours plus importante du prix d’achat.
Depuis 2000, l’apport personnel est devenu plus important. "Fin décembre 2009, l’apport personnel de l’acheteur était de 37,6%", nous dit Julien Manceaux, économiste chez ING, sur la base des données de la Banque Nationale. "Lorsque l’on compare les montants empruntés au total des transactions des ventes de maisons, on constate qu’une partie n’est pas passée par le marché hypothécaire. Le pourcentage est un peu surestimé, mais ces données ne nous permettent pas de chiffrer avec plus de précision."
Livret d’épargne
Celui qui n’a pas de livret d’épargne bien garni ou qui n’est pas aidé par ses parents, doit donc épargner plus longtemps en vue de sa maison, conclut l’économiste. Dans le cas des jeunes ménages, il s’agit très vraisemblablement de l’épargne des parents. "Mais les personnes qui achètent une maison pour la deuxième fois, explique Julien Manceaux, doivent puiser leur apport dans l’épargne, lorsque la plus-value immobilière ne suffit pas, ou lorsqu’il n’y a pas de plus-value, par exemple dans le cas d’une vente à perte."
Pas de resserrement de la politique du crédit
Les banques font-elles dépendre l’octroi d’un crédit logement d’un apport personnel plus important? Nous avons posé la question à plusieurs grandes banques qui nous ont répondu ne pas avoir resserré les cordons de la bourse. Pour KBC, ING et Dexia, la politique du crédit est inchangée.
- "Chez KBC, il est possible d’emprunter jusqu’à 110% du prix d’achat", expose Virginie Lauwers, porte-parole. Elle remarque toutefois qu’en raison de la hausse des loyers, les montants empruntés sont plus élevés. "La charge d’emprunt devient plus lourde. Pour qu’elle reste dans les limites du tolérable, les emprunteurs veillent à avoir suffisamment de moyens personnels. C’est donc un stimulant pour que l’apport personnel reste aussi élevé que possible."
- Chez ING, pas de changement non plus dans la politique du crédit. Aux dires d’Ilse De Muyer, plus de la moitié du segment jeunes (-35 ans) emprunte 100% du montant.
- Chez Dexia, les critères d’octroi n’ont pas été raffermis. "Les crédits avec quotité supérieure à 100% ou non intégralement couverts par une inscription hypothécaire, précise Ulrike Pommee, restent possibles avec un maximum théorique de 110%."
- Le Crédit Agricole applique le principe "à risque élevé, prix élevé". Un supplément est pris en compte au dessus de 80%.
Marché immobilier stable
Les banques espagnoles n’acceptent une demande de crédit que si la quotité est au maximum de 60%. Quelle est la limite pour les banques belges? "En Espagne, le marché immobilier a reculé de trente à quarante pour cent, indique John Romain d’Immotheker. Les banquiers cherchent à se couvrir." En Belgique par contre, le marché immobilier est plus stable et les banques ne se font pas trop tirer l’oreille pour prêter jusqu’à 90 ou 100%.
"Nos statistiques montrent qu’en moyenne, les gens apportent 30% en fonds propres. Certains empruntent 100%, d’autres doivent même aller au-delà." Les banques attachent une grande importance à la capacité d’emprunt. Ce n’est pas parce qu’une personne est sans moyens aujourd’hui, qu’elle n’aura pas de capacité d’épargne demain.
Plus la quotité est grande, plus le taux est élevé
Les banques mènent une politique prudente, commente John Romain. Pour une quotité comprise entre 100 et 120%, l’emprunteur paiera un pour cent de plus. Le critère principal est la sécurité d’emploi. "Depuis combien de temps travaillez-vous? Pourquoi n’avez-vous pas encore constitué d’épargne? Peut-êtres êtes-vous cohabitant de fait avec un compte d’épargne à zéro. Peut-être travaillez-vous depuis deux ou trois ans seulement sans être aidé par vos parents. Les banques octroieront le crédit malgré tout, pour autant que certaines limites ne soient pas franchies. En tout cas, l’emprunt ne peut pas absorber plus de 40% du budget familial."
Source: Melanie De Vrieze, Mon Argent, le 14 juin 2010
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