Aspects financiers

Comment l'immobilier est-il taxé?

C’est le moment de remplir votre déclaration fiscale. Vous êtes propriétaire de une/de deux habitation(s)? Vous mettez un bien en location? Votre locataire affecte le bien à un usage professionnel? Suivez le guide.
Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Vous allez être taxé. La taxation s’appuie sur le revenu cadastral (RC), qui représente en théorie le revenu annuel moyen net qu'un immeuble peut vous procurer. Pour un immeuble bâti, il s’agit d’une valeur brute dont on déduit un forfait de 40% pour charges. C’est sur la base du RC que tout bien immobilier est taxé en principe deux fois:

Le précompte immobilier:

il équivaut à un pourcentage du RC (indexé) du bien immobilier. Ce pourcentage est de 1,25 % du RC en Région wallonne et à Bruxelles, et de 2,5 % du RC en Région flamande. Ces pourcentages peuvent être augmentés par les provinces, les agglomérations et les communes.

L'impôt des personnes physiques:

Le revenu que vous procure un bien immobilier est déterminé par le RC (indexé). Il est ajouté à vos autres revenus, ce qui élargit la base de votre taxation. Sauf dans le cas de votre propre habitation.

Pourquoi parle-t-on de RC indexé? Parce que le RC n’a plus été revu depuis 1975. Pour "compenser", le RC est désormais indexé chaque année depuis 1991 et majoré de 40% dans certains cas. En 2012, le coefficient d’indexation est de 1,6349.

Notez que vous remplissez toujours dans votre déclaration le montant du RC d’origine, le fisc se chargeant de l’indexation lors du calcul de l’impôt.

Les cinq cas les plus fréquents

1. Vous êtes propriétaire d’une seule habitation que vous occupez à titre privé

Vous ne devez pas déclarer le RC de l’immeuble que vous occupez pour les emprunts conclus après le 1er janvier 2005 (bonus logement). Vous ne serez donc pas taxé à l’impôt des personnes physiques sur ce bien. Mais vous devrez malgré tout assumer le précompte immobilier.

Attention: pour les anciens emprunts (antérieurs à 2005), vous devez bien déclarer le RC de l’immeuble que vous occupez.

2. Vous êtes propriétaire de deux habitations privées, l’une principale, l’autre secondaire

"Un seul des biens peut échapper à la déclaration à l’IPP du RC. Il est évidemment conseillé de déclarer le bien dont le RC est le moins élevé", souligne Aurélien Bortolotti, avocat et assistant au sein du Tax Institute de l’ULg.

Exemple

  • Le RC de votre habitation principale est de 1.000 €
  • Le RC de votre résidence secondaire est de 2.000 €
  • Vous déclarerez donc le RC de 1.000 €, soit :RC indexé = 1.000 x 1,6349 = 1.634,90 + majoration de 40% = 2.288,86 € (arrondis à 2.289 €).
  • Vous serez donc taxé à l’IPP sur 2.289 €

3. Vous donnez un bien en location à un particulier qui l’occupe à titre exclusivement privé

Vous devez déclarer dans votre déclaration IPP le RC du bien, qui connaîtra le même traitement fiscal que dans l’exemple précédent. Le montant du loyer réellement perçu n’a donc n’a aucune influence sur votre taxation. Le calcul est identique au cas précédent.

4. Vous donnez un bien en location à une personne physique ou morale qui l’affecte à des fins uniquement professionnelles

"Vous ne serez plus taxé sur le RC, mais sur le montant total du loyer et des avantages locatifs (par exemple le précompte immobilier s'il est mis, ici, à charge du locataire, ce qui est interdit dans le cas d’une location à usage privé). Le montant du loyer ne pourra cependant pas être inférieur au RC", rappelle Aurélien Bortolotti

Exemple
  • Vous louez un immeuble (RC: 2.000 €) à une société pour un loyer de 1.000 € par mois. La société prend en charge le précompte immobilier de 500 €. Voici le calcul : Loyer brut = 1.000 x 12 + 500 (avantage locatif) = 12.500 €
  • Loyer net = 12.500 40% forfait de charges = 7.500 €
  • RC revalorisé: le coefficient de revalorisation s’élève à 4,10 pour les loyers en 2012, soit 2.000 x 4,10 = 8.200 €.
  • Les 40% de déduction pour charges (5.000 € ne peuvent être supérieurs aux 2/3 du RC revalorisé (2/3 x 8.200 = 5.466,66 €).
  • La base imposable s’élève donc à 7.500 €.
  • Selon le code des impôts, le montant des loyers nets et des avantages locatifs ne peut être inférieur au RC indexé et majoré, soit: 2.000 x 1,6349 = 3.269,80 + majoration de 40% = 4.577,72, arrondis à 4.578 €. Le montant des loyers (7.500 €) est donc bien supérieur au RC indexé et majoré. Ce sont donc 7.500 € qui seront soumis à taxation

5. Vous louez un bien à une personne qui l’affecte tant à des fins privées que professionnelles

Dans ce cas, il vous faudra ventiler le revenu cadastral, au prorata des affectations privées et professionnelles, en répétant les calculs exposés ci-avant."Retenez cependant que d’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de louer à une personne affectant le bien à des fins purement privées, plutôt qu’à une personne l’affectant à des fins professionnelles", conclut Aurélien Bortolotti. En pratique, le montant des loyers professionnels est ajusté par le haut, pour tenir compte du surcroît d’impôt payé par le propriétaire.

Source: L'Echo

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