Aspects financiers

Avantages fiscaux

Celui qui contracte un prêt, peut bénéficier d’un bel avantage fiscal. "Peut" ! Toutefois, celui qui ne fait pas attention, peut très bien voir l’avantage fiscal lui passer sous le nez. Il faut donc faire attention. Une bonne planification n’est pas un luxe

Celui qui veut retirer le maximum du dédale de la réglementation fiscale, fait bien de se laisser guider. Hormis le fait que la réglementation est très complexe, les modifications fréquentes qui surviennent ne sont pas de nature à simplifier les choses : une mise à jour systématique de la fiscalité exige une approche spécialisée. Nous nous limitons ici aux règles de base.

L’avantage fiscal que l’on peut obtenir via un crédit (hypothécaire) logement se situe sur trois plans:

Réduction d’impôt pour l’amortissement des capitaux 

 

Conditions auxquelles doit satisfaire l’emprunt
Il doit s’agir d’un prêt hypothécaire pour une période d’au moins 10 ans  avec comme but l’acquisition, la construction ou la rénovation d’une habitation sise en Belgique

Quel montant entre en ligne de compte pour une réduction d’impôt?

Limitation en fonction du montant emprunté (année d’imposition 2005, revenus 2004)

La partie de l’hypothèque dont l’amortissement entre en ligne de compte pour la réduction d’impôt est : amortissement x 60.910 euros / montant du crédit. Ce montant est normalement indexé annuellement. Dans le tableau ci-dessous, on retrouve le montant de départ à prendre en considération pour un crédit conclu en 2004. Si le crédit tombe sous le régime de l’épargne logement, alors le montant de cette limitation de crédit peut être augmenté en fonction du nombre d’enfant(s) à charge. Cette augmentation se passe sur base du nombre d’enfants à charge au premier janvier de l’année suivant la date de l’acte du crédit.

Crédit en 2004 CONSTRUCTION NEUVE NOUVELLE HABITATION RENOVATION 

Montant de base 60.910 EUR 30.460 EUR
1 enfant 63.960 EUR 31.980 EUR
2 enfants 67.000 EUR 33.500 EUR
3 enfants 73.090 EUR 36.550 EUR
4 enfants 79.180 EUR 39.590 EUR

L’amortissement de l’emprunt au-dessus du montant limite n’entre donc pas en ligne de compte pour la réduction de l’épargne logement ni pour la réduction de l’épargne à long terme (et ce, contrairement à l’excédent pour les primes d’assurance solde restant dû payées).

Limitation en fonction du revenu imposable

Le montant maximum des primes d’assurance vie, assurance solde restant dû et de l’amortissement du capital pour lequel on peut obtenir une réduction d’impôt est absolument limité à 1.830 euros par contribuable. Le revenu net imposable pour les salariés et les appointés est obtenu par :
Revenus professionnels brut
- cotisation sociale (cotisations ONSS retenues par l’employeur)
= Salaire brut imposable (comme mentionné sur la fiche de salaire 281.10, lettre T)
- frais personnels forfaitaires ou réels
= Revenus nets imposables
On obtient le montant déductible par application de la formule suivante : 136,80 EUR + 6% des revenus nets (du revenu net de l’entreprise)

La déduction ordinaire d’intérêts

Si vous avez contracté un prêt dans le but d’acquérir ou de conserver un bien immeuble, alors les intérêts payés (code 146) sur cet emprunt peuvent être déduits fiscalement de la somme de tous vos revenus immobiliers. Les intérêts de prêts non hypothécaires, les prêts sous seing privé peuvent aussi entrer en ligne de compte. La seule exigence est que les revenus du bien (ou des biens) immobilier(s) soient imposables en Belgique. L’avantage fiscal obtenu dépend entre autre du nombre d’habitations que vous possédez, du revenu cadastral de cette (ces) habitation(s), et se chiffre à 12,50% du plus petit de ces montants: les intérêts remboursés ou le revenu cadastral indexé.

La déduction supplémentaire d’intérêts

Si vous avez payé plus d’intérêts que de revenu cadastral, le solde d’intérêts remboursé peut donner droit à une déduction complémentaire du revenu net. Pour pouvoir profiter de cet arrangement intéressant, certaines conditions doivent être remplies et il y a quelques limites: • Il doit s’agir d’un prêt hypothécaire contracté après le 30-04-1986 pour une période d’au moins 10 ans
• avec comme but
o l’achat d’une habitation sise en Belgique (sous le régime de la TVA)
o la construction d’une habitation sise en Belgique
o ou la rénovation d’une maison sise en Belgique qui a plus de 15 ans, dont les frais de rénovation s’élèvent à minimum 24.120 EUR (TVA comprise) et dont les travaux ont été exécutés par un entrepreneur agréé.
•qu’au 31 décembre de l’année suivant l’acte de crédit, c’est la seule habitation (En Belgique ou à l’étranger, évaluée annuellement)
Dès la première année où le RC est déclaré, vous pouvez diminuer pendant 12 ans votre revenu net avec une déduction limitée concernant le montant du crédit (voir tableau ci-dessus) et le pourcentage: les 5 premières années 80%, ensuite 70% et ainsi de suite jusqu’à la douzième année où il s’agit de 10%.

L’importance de l’avantage fiscal dépend par exemple entre autre du montant du crédit, du revenu cadastral, de l’année durant laquelle les intérêts ont été payés, du taux marginal d’imposition, du nombre d’enfants à charge… trop de paramètres à formuler en termes généraux..
C’est pourquoi, sans être trop technique, il est conseillé de contracter des crédits distincts pour l’achat d’un terrain de construction et le financement de la nouvelle construction au cas où le montant total du crédit serait supérieur au montant maximum susmentionné. Ou, si l’on travaille avec une ouverture de crédit, ventilation en deux prêts, dont le premier qui concerne la construction soit idéalement égal au montant fiscal maximum à prendre en considération. Si votre banquier ne mentionne pas cela, tirez-en donc toutes vos conclusions: fiscalement douteux.

Réduction d’impôts sur les primes assurance solde restant dû remboursées

Les primes d’assurance solde restant dû peuvent également être déduites et ici aussi il faut répondre à certaines conditions. Le contrat, qui doit être conclu auprès d’une compagnie d’assurance établie en Belgique, doit remplir les conditions suivantes: • le contribuable doit être le preneur d’assurance et l’assuré
  • Le bénéficiaire en cas de décès doit être l’époux (épouse) ou un parent jusqu’au deuxième degré ou le cohabitant légal.
  • Lebénéficiaire en vie est le contribuable
  • La période est d’au moins 10 ans
  • Fiscalement, les primes peuvent être traitées de deux manières
  • Epargne logement: si vous remplissez les conditions prévues par la loi, l’avantage fiscal est calculé sur base du taux marginal d’imposition (le plus souvent entre 45 et 50%)
  • Epargne à long terme: si les conditions ne sont pas remplies, l’avantage fiscal est calculé sur base du taux moyen amélioré (minimum 30 et maximum 40%).

Le montant qui entre en considération pour la réduction d’impôt et la réduction d’impôts elle-même fonctionne plus ou moins de la même manière que l’amortissement du capital (limitation du montant du crédit, augmentation en fonction des enfants à charge, nature de l’habitation,…).
Toute personne ayant des questions à ce sujet peut toujours me contacter.

Laissez-vous expliquer et calculer votre avantage fiscal possible. Sur base de votre situation fiscale personnelle, votre déclaration et/ou votre feuille d’impôts, on peut faire toutes les simulations possibles (intérêts, capital, évolution des revenus, RC, assurance solde restant dû, situation familiale, quotient conjugal,…) afin que vous puissiez faire immédiatement un choix fondé du plan de remboursement et de la prime de remboursement de l’assurance solde restant dû : rien n’est plus clair que les chiffres nus. Par la même occasion, c’est également un bon test en rapport avec les connaissances fiscales de votre banquier . Vous constaterez qu’à ce sujet certains se montreront sous leur vrai jour. Ne vous contentez donc pas de l’impression de l’un ou l’autre programme d’impôt sorti d’un ordinateur. Posez plutôt cette question: Comment est-ce que le système de remboursement et la prime de l’assurance solde restant dû influencent-ils ma fiscalité ? Vous remarquerez rapidement si votre banquier s’y connaît en fiscalité ou non.

Réduire le coût de votre crédit de 50%

Un mauvais choix du système de remboursement ou de la manière dont la prime d’assurance solde restant est payée, peut produire des centaines d’euros de perte ou d’avantage. Faites donc bien attention, regardez plus loin que le taux apparemment bas et… ne faites confiance qu’aux spécialistes.
J’espère que certaines choses sont plus claires maintenant : un crédit logement est plus qu’une comparaison de tableaux d’amortissements. Il ne s’agit pas non plus de comparer un élément avec un autre par crédit, ou quelques éléments. Non. Un crédit logement est un ensemble de règles et de modalités. La totalité doit être comparée. Le plan de remboursement, les primes d’assurance solde restant dû et votre situation fiscale doivent être considérées dans leur ensemble. Sur base de cette approche globale, vous pouvez faire le meilleur choix.

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