Qui paie l'agent immobilier?
On fait souvent appel à une agence immobilière pour donner en location une maison ou un appartement. Mais qui paie la commission? Si vous souhaitez donner un appartement ou une maison en location, vous pouvez rechercher un locataire vous-même. Mais vous avez aussi la possibilité de faire appel à une agence immobilière. Laquelle facturera une commission pour son intervention variant entre un demi et un mois complet de loyer, majoré de 21% de TVA.
Pour le bailleur
Qui doit payer cette commission? "Depuis la loi du 18 juin 2009 entrée en vigueur le 17 août 2009, les frais liés à l’intervention d’une agence immobilière dans la location d’un bien utilisé comme lieu de résidence principale sont à la charge du bailleur", explique Geert Inslegers, de la VOB, la plateforme flamande de concertation des fédérations de locataires. Ni le bailleur ni l’agence immobilière ne peuvent facturer la commission et les frais d’intermédiation au locataire. Depuis le 17 août 2009, toute disposition prévoyant que le locataire supporte les frais liés à l’intervention d’un tiers dans la location d’un immeuble est nulle. Même si le contrat est antérieur au 17 août 2009. S’il a supporté de tels frais, le locataire peut en demander le remboursement.
Finalement à la charge du locataire
"Dans la pratique, ce principe n’est pas toujours respecté. Les bailleurs parviennent fréquemment à contourner la règle et à facturer ces frais aux locataires. Ils font alors preuve d’une grande créativité et invoquent des frais de dossier ou des frais adminis-tratifs. Dans d’autres cas, ils font signer une promesse de location au locataire potentiel, en vertu de laquelle celui-ci prend un engagement unilatéral. Il devra alors parfois payer des frais s’il signe le bail, en tout cas s’il renonce finalement à la location. Une autre pratique consiste à faire signer au locataire un ordre de mission en faveur de l’agent immobilier, par exemple le jour de la signature du contrat de location", commente Geert Inslegers. "Pourtant, il est illégal de facturer ces frais au locataire."
La jurisprudence et la doctrine confirment en effet que la notion de "frais d’intervention" doit être interprétée au sens large. Elle couvre tous les frais directs et indirects qui découlent d’une mission de médiation. Les frais indirects comprennent par exemple les frais liés à l’établissement du contrat de location et au transfert des équipements utilitaires (raccordement au gaz, à l’électricité, à l’eau…). Ils ne peuvent donc pas davantage être facturés aux locataires.
Exceptions
Il n’existe que deux exceptions. Lorsque c’est le locataire lui-même qui a confié une mission à l’agent immobilier, c’est lui qui doit supporter les frais liés à l’intervention de l’agent. Ce peut être le cas lorsqu’un locataire doit trouver un successeur pour pouvoir résilier anticipativement son contrat de location. Deuxième exception: quand le bailleur et le locataire désignent ensemble un expert pour établir un état des lieux pour leur compte commun.
De plus, le champ d’applica-tion de la loi se limite à la loca-tion d’un lieu de résidence principale au (candidat) locataire. Dans le cas d’une maison de vacances, d’une résidence secondaire ou d’un immeuble commercial, les frais liés à l’intervention d’un agent immobilier peuvent toujours être facturés aux locataires.
Etat des lieux
"Dans la pratique, on constate malheureusement que la réglementation actuelle n’atteint pas son but, parce qu’elle ne comprend pas l’état des lieux", regrette Geert Inslegers. Bailleur et locataire sont en effet tenus d’établir un état des lieux détaillé qu’ils devront joindre au contrat. L’état des lieux doit être dressé soit avant que le locataire emménage dans l’immeuble, soit durant le premier mois d’occupation. Le bailleur et le locataire peuvent l’établir eux-mêmes ou faire appel à un expert (ex: agent immobilier). Dans ce cas, ils devront supporter chacun pour moitié les frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. "Mais parfois, l’agence immobilière ne demande aucun frais de médiation et se rattrape ensuite en facturant l’état des lieux au prix fort. Et cette pratique est très difficile à contester", explique Geert Inslegers. Les tarifs d’un état des lieux varient de 30 euros à 150 euros, voire 300 euros. "Le bailleur peut s’assurer que le locataire a effectivement rémunéré l’agent immobilier pour l’état des lieux d’entrée en demandant la facture et une preuve de paiement." Les associations de locataires se demandent d’ailleurs si un agent immobilier qui défend les intérêts du bailleur puis intervient comme expert indépendant n’est pas en porte à faux déontologique.
Recherche nouveau locataire!
Le locataire peut-il être obligé de s’engager avec un agent immobilier pour trouver son successeur? "Cela dépend du type de contrat de location conclu entre le locataire et le propriétaire. En cas de bail à durée réduite, le contrat peut imposer au locataire de faire appel à un agent immobilier déterminé pour recher-cher son successeur. Le premier locataire ne sera alors déchargé de ses obligations que si ce nouveau locataire est accepté par le bailleur. Cette disposition contractuelle est parfaitement valable", explique Geert Inslegers. "Mais ce procédé est défendu dans le cas d’un bail de neuf ans, puisqu’un tel contrat est résiliable à tout moment."
Source: l'echo