Qu'est-ce qui détermine la valeur de votre maison?

Rien n'est plus difficile à estimer qu'une maison ou un appartement. Si vous connaissez les éléments qui contribuent à augmenter ou à faire baisser la valeur d'une habitation, vous pourrez en tirer avantage.

Aucun expert immobilier, agent ou notaire ne peut affirmer quelle est la valeur exacte d’un immeuble. Une estimation est une indication, rien de plus. C’est à ce constat qu’est arrivé Test-Achats à l'issue d'un petit exercice: faire estimer quatre maisons et un appartement.

Ce constat n’a rien d’étonnant. L’expression "value is what a damned fool will pay for it" (sic) ne s’applique à aucun secteur aussi parfaitement qu’à l’immobilier. La valeur d’une habitation est celle qu’un candidat acheteur est prêt à donner pour l’obtenir.

Vente compromise

Cela n’empêche que l’estimation est parfois nécessaire à des moments déterminés, comme après un divorce, dans le cadre d’une succession déclarée, ou encore après un décès. De même, ceux qui s'apprêtent à vendre leur maison souhaiteront connaître sa valeur. Plus le prix demandé est réaliste, plus l’habitation se vendra facilement. Si le vendeur demande un prix trop élevé, il risque de compromettre la vente. Si l’immeuble reste trop longtemps en vente, les candidats acquéreurs risquent de se méfier.

Prix = valeur?

Évidemment, les termes prix et valeur ne sont pas synonymes. Mais le prix qu’un vendeur peut obtenir est sans aucun doute déterminé par la valeur qu’un acheteur potentiel attribue au bien mis en vente. Cette valeur, pour l’acheteur potentiel, dépend partiellement des caractéristiques du bien, mais aussi de facteurs environnementaux, de la raison de la vente (forcée ou non), et des souhaits individuels de l’acheteur. Voici une liste des éléments qui déterminent la valeur d’un immeuble.

1. La situation

Acheter une maison ou un appartement coûte plus cher au Brabant flamand qu’au Limbourg. Ou inversement: pour 200.000 euros, vous pouvez acheter une villa au Limbourg alors qu’en Brabant flamand, vous devrez vous contenter d’une maison de rangée pour le même prix. Mais au sein de la province, des divergences existent: plus la maison est proche d’une ville populaire, plus elle sera chère. De même, l’orientation de la maison fait partie du critère de situation: une maison avec un jardin plein sud/sud-ouest sera plus appréciée – et vaudra donc davantage – qu’une maison sans jardin.

La situation est primordiale, mais c’est aussi un critère impossible à modifier. Une fois la maison construite, impossible de changer quoi que ce soit à son implantation et à sa situation. Son environnement peut changer, en revanche. Un quartier peut se dégrader ou être revalorisé. En soi, ceci ne dit rien des spécificités de la maison, mais ces facteurs entrent largement en ligne de compte dans la détermination de sa valeur.

2. L’accessibilité

La mobilité, c’est-à-dire la proximité d’une autoroute et des transports en commun, joue un rôle non négligeable. Les salariés belges ne souhaitent pas passer plus d’une heure dans les trajets domicile-lieu de travail. Une bonne liaison avec les principaux nœuds routiers est dès lors un atout. Attention: la trop grande proximité de l’autoroute ou d’une importante liaison ferroviaire peut entraîner des nuisances sonores et donc être considérée comme un inconvénient. Il y aura toujours un public intéressé par les immeubles situés dans un quartier tranquille. La proximité d’écoles ou de magasins est également un atout.

3. Configuration de la maison

Combien y a-t-il de salles de bains? Se trouvent-elles au rez-de-chaussée ou ailleurs? La présence d’un jardin et le nombre de chambres à coucher sont deux critères de poids. Une maison classique avec jardin et trois chambres demeure la référence. À plus forte raison en ville, le garage peut constituer un atout majeur et se traduire par un prix de vente supérieur.

Cela dit, les préférences en matière de configuration sont également soumises aux changements. Pensez notamment à l’ilot de cuisson, à la grande douche ou au dressing, qui sont aussi des critères de choix importants dans une maison moderne. Alors qu’il y a quelques années, le grand jardin d’agrément était un plus, aujourd’hui les candidats acheteurs lui préfèrent un plus petit espace extérieur exigeant moins d’entretien.

4. État des conduites

Une maison ne se résume pas à ce que l’on en voit. Ce qui est dissimulé sous le sol, entre les murs et sous le toit est même sans doute plus important encore. L’installation électrique est-elle conforme? Quel est l’état du toit? Quel âge a le chauffage central? Les fenêtres sont-elles pourvues de volets? Qu’en est-il de l’isolation? Les acheteurs accordent de plus en plus d’importance au score d’isolation de la maison. Pour l’heure, selon les agents immobiliers, ce facteur n’influe pas encore sur le prix, mais cela pourrait changer.

5. Matériaux utilisés

Comment l’habitation est-elle finie? A-t-on utilisé des matériaux de premier choix ou une finition standard?Le choix des matériaux utilisés relève évidemment des préférences et du goût de chacun. L’esthétique se traduit difficilement en plus-value.

Tous les investissements consentis dans une maison ne lui assurent pas forcément de se vendre mieux ou plus cher. Si vous optez pour une cuisine haut de gamme, vous devrez être conscient que celle-ci perdra rapidement de sa valeur. Et la probabilité de trouver un acheteur qui rêve exactement de la même cuisine est très faible.

Si vous envisagez de vendre prochainement votre maison, optez de préférence pour une cuisine moins luxueuse et investissez le montant ainsi libéré dans des interventions plus fondamentales telles que le vitrage à haut rendement ou l’isolation.

Source: L'Echo