Propriétaire, l’inaccessible rêve ?
Depuis un quart de siècle, jamais le marché immobilier n’a été aussi inaccessible. Et cela ne va pas s’arranger, selon ING. Fouillée. Ardue. Historique, mais surtout prospective. Telle est l’étude réalisée sur le marché résidentiel par Julien Manceaux, économiste d’ING Belgium.
1. Courte et faible crise
Entre l’été 2008 et l’été 2009, le prix moyen des appartements en Belgique n’a chuté que de 1,4 %, celui des maisons de 4,1 % et celui des villas haut de gamme de 9,6 %. Soit des pertes modérées, alors que l’activité, elle, s’était bien mise en sourdine (recul du nombre de transactions de l’ordre de 30 %).
Le rattrapage a été très rapide : entre juin 2009 et juin 2010, les prix de ces trois segments ont respectivement augmenté de 5,6, 5,7 et 8,4 %. Et nous revoilà déjà à des niveaux supérieurs à ceux d’avant la crise. "Hormis dans le haut de gamme, où la correction n’a pas été entièrement effacée." Quant à l’activité, elle s’est également reprise, sans toutefois récupérer son rythme de croisière d’avant la crise. Mais on s’en rapproche.
2. Fin des augmentations à deux chiffres
"Le fait qu’il n’y a pas eu, en Belgique, d’éclatement de bulle, comme il y en a eu aux Etats-Unis, ne veut pas dire qu’il n’y a pas eu de bulle." Entre 1997 et 2007, les prix ont explosé chaque année de plus de 10 %, l’immobilier devenant de plus en plus impayable. "Dans les années 90, un bien moyen exigeait deux années de revenus bruts.
Aujourd’hui, il en faut quatre." Un boom qui s’explique par un faisceau de facteurs. Des facteurs généraux : le développement démographique, une régulation financière favorable aux emprunteurs ("Il y a peu de défauts de paiement et de ventes forcées"), une proportion importante de propriétaires (70%) et un faible turnover des biens lié, entre autres, au coût élevé des droits d’enregistrement ("Les Belges achètent en moyenne un peu plus d’une fois par vie, contre sept à huit fois pour des Anglais").
Mais il y a eu aussi - et surtout - des facteurs exceptionnels : un contexte fiscal plus favorable (DLU ), des taux d’intérêt bas et, surtout, une augmentation de l’apport personnel. "Il y a eu un énorme transfert du patrimoine financier vers le patrimoine immobilier, avec pression à la hausse sur les prix. Début des années 2000, ces apports tournaient autour des 20 % (contre 80 % empruntés). Actuellement, ils s’élèvent à 35%." En moyenne, bien sûr. Et uniquement du fait que, selon le dernier bilan d’ING basé sur ses propres prêts octroyés, 28 % des acquéreurs ont payé cash ou se sont contentés d’emprunter 10 à 15 % de la valeur du bien pour raison fiscale. Car 54 % ont emprunté 100 % de la valeur et 18 % ont emprunté plus de 100 % (frais de la vente en sus).
3. Le marché à court terme
Selon Julien Manceaux, les deux premiers facteurs exceptionnels (contexte fiscal et taux bas) ne seront plus au rendez-vous et le troisième (apports personnels) va perdre de sa force à l’avenir. La croissance des prix ne pourra donc reposer que sur les fondamentaux à long terme que sont la croissance des revenus et les mouvements démographiques.
Pour 2011 et 2012, il table donc sur une augmentation des prix de l’ordre de 5 % en moyenne, similaire à celle qu’il extrapole pour l’entièreté de 2010 (4,5 %) sur base des données dont il dispose actuellement. "Le principal risque sur cette prévision tient à l’évolution des taux d’intérêt. Ces derniers mois, beaucoup de personnes ont anticipé une hausse, avançant, tant que faire se peut, leur achat. Le marché pourrait donc perdre de sa dynamique de rattrapage en 2011."
4. Un marché de moins en moins accessible
L’indice ING, calculé sur le rapport prix/revenus/apports personnels, a sérieusement chuté ces dernières années. "Depuis un quart de siècle, jamais le marché immobilier n’a été aussi inaccessible." Et ce n’est pas près de changer. Pour ceux qui ont moins d’apport personnel (qui vont dès lors se rabattre sur des biens moins haut de gamme), mais surtout, par contagion, pour ceux qui n’en ont pas, ne pouvant compter que sur leurs revenus. "Et qui accéderont dès lors à des biens de moindre qualité."
Source: lalibre.be