Wat met de huurovereenkomst bij een scheiding?

Er bestaat soms onduidelijkheid over het lot van de huurovereenkomst ingeval van een echtscheiding of feitelijke scheiding van al dan niet wettelijk samenwonenden. Wie moet de huur betalen? Wie is gebonden door de overeenkomst, wanneer de huur slechts door 1 van de 2 partners werd afgesloten? Onze advocaten zetten één en ander op een rij.


Het gebeurt soms dat een huurovereenkomst wordt afgesloten door één persoon die dan huwt, waarna beiden in de huurwoning trekken.
Op het eerste gezicht zou je kunnen denken dat diegene die later erbij komt en de huurovereenkomst niet heeft ondertekend, daardoor niet gebonden is en ook geen rechten op de huur kan laten gelden. Dit is echter niet zo en deze problematiek wordt geregeld door art 215, § 2 en 222 B.W.

Art 215, §2 1° lid B.W. stelt:

“Het recht op de huur van het onroerend goed dat één der echtgenoten gehuurd heeft, zelfs voor het huwelijk, en dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst.”

Artikel 215 van het burgerlijk wetboek verleent dus aan elk van de echtgenoten de hoedanigheid van huurder zelfs wanneer de huurovereenkomst werd afgesloten door slechts één enkele echtgenoot, dit zelfs bij het afsluiten voor het huwelijk. Elke bepaling die iets anders zou stipuleren, wordt als nietig beschouwd.
Dit heeft niet alleen gevolgen met betrekking tot de huurrechten - zoals het genot van de woning - van de beide echtgenoten maar ook tot hun huurplichten, zoals de betaling van de huur en het onderhouden van de woning.

De betaling van de huur
Eén van de belangrijkste verplichtingen voor een huurder is de betaling van de huur en het onderhouden van de woning als een “goed huisvader”

Art 222 B.W. stelt dat alle schulden - behalve de buitensporige - aangegaan door één van de echtgenoten ten behoeve van de huishouding, de andere echtgenoot hoofdelijk bindt.

Het sluiten van een huurovereenkomst voor de gezinswoning wordt als dergelijke schuld beschouwd, en verbindt dus beide echtgenoten. Zelfs al werd de huurovereenkomst slechts door één van hen ondertekend, en zelfs al gebeurde dit voor het huwelijk. De aard van het huwelijkscontract, wettelijk of scheiding van goederen, speelt hier geen enkele rol. Bij niet-betaling kan de eigenaar dus beide echtgenoten of elk afzonderlijk aanspreken voor de betaling van de huur.

Wat wanneer één echtgenoot de woning verlaat?
Indien de huurovereenkomst door beide echtgenoten werd ondertekend, dan zal die echtgenoot die de woning verlaat gebonden blijven door de huurovereenkomst en kan hij dus aangesproken worden door de eigenaar/verhuurder voor betaling van de huur. Hij zal er dus best aan doen om zo vlug mogelijk met de eigenaar/verhuurder een regeling te treffen of een opzeg te betekenen.
Wanneer slechts één van de echtgenoten de huurovereenkomst heeft getekend, dan wordt door sommige rechtspraak gesteld dat de echtgenoot die alleen ondertekende alleen zal moeten instaan voor de verplichtingen van de huurovereenkomst vanaf het definitief worden van de echtscheiding. Volgens sommige rechtspraak zelfs vanaf de feitelijke scheiding. Die feitelijke scheiding kan evenwel niet tegengesteld worden aan derden ter goeder trouw, zoals de eigenaar/verhuurder, die gecontracteerd hebben, onwetend van die feitelijke scheiding (Cassatie 1e Kamer, AR C.98.0236.F, 15 oktober 1999).

Voorlopige toewijzing
Voormelde principes doen uiteraard geen afbreuk aan de bevoegdheid van de rechter, Vrederechter of de rechter in kortgeding, om de gezinswoning voorlopig toe te wijzen aan één van de echtgenoten. In de door hen te wijzen beschikking zal dan meestal worden bepaald wie verder instaat voor de betaling van de huur of de afbetaling.
Dit impliceert evenwel niet dat de verhuurder de beide echtgenoten afzonderlijk niet meer zou kunnen aanspreken. De uitspraak van de rechter is in dat geval niet tegenstelbaar aan de eigenaar/verhuurder. De beschikking van de rechter brengt in dat geval alleen mee dat een verrekening kan gebeuren van de ene echtgenoot ten aanzien van de andere echtgenoot.

Opzegging van de huurovereenkomst
Art 215 B.W. bepaalt uitdrukkelijk dat elke opzegging of kennisgeving betreffende de huur moet gezonden of betekend worden aan elke der echtgenoten afzonderlijk of moet uitgaan van beide gezamenlijk.
Deze verplichting voor de eigenaar/verhuurder om te betekenen aan elk van de echtgenoten afzonderlijk geldt zelfs ingeval een echtgenoot die de huurovereenkomst niet mee ondertekend heeft, de woning vrijwillig of ingevolge gerechtelijk bevel verlaat.

Wat bij samenwonen?
De bescherming van art 215 B.W. en art 222 B.W. zoals hierboven werd uiteengezet, is eveneens van toepassing op de wettelijk samenwonenden.
Zij is evenwel niet van toepassing op de feitelijk samenwonenden. In geval van breuk tussen feitelijk samenwonenden, kan diegene die alleen de huurovereenkomst heeft ondertekend, via de rechtbank de uitzetting van de partner vragen. Ingeval beide samenwonenden de overeenkomst hebben ondertekend kan geen van hen de uitzetting van de andere vorderen.

Henk De Loose - Sylvie Vandenabeele – Februari 2008 – voor Habitos.be