Wanneer is een recht van opstal zinvol?

Gewijzigd op 23/04/2012 door Daan Slingers

Alterna
www.eternit.be
© Eternit
Koramic - Tuiles Terre Cuite
www.koramic.be
© Koramic - Tuiles Terre Cuite
www.lafarge.com
© Monier Roofs For Living
Zinken dak
www.vmzinc.be
© VMZinc - Umicore

Het recht van opstal staat de laatste jaren weer volop in de schijnwerpers. Dit recht is een tijdelijk en onroerend zakelijk recht waardoor de opstalhouder gebouwen, werken of beplantingen in eigendom mag hebben op de grond van iemand anders. We lichten de spelregels verder toe.


De wet van 10 januari 1824 voorzag al in een opstalrecht. Dit recht van opstal is een zelfstandig onroerend en tijdelijk zakelijk recht waardoor een opstalhouder tijdelijk gebouwen, werken of beplantingen in eigendom mag hebben op de grond van iemand anders. Het opstalrecht is dus een beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak, waardoor de "horizontale" natrekking wordt doorbroken. Door het opstalrecht ontstaat een tijdelijke horizontale splitsing tussen het eigendomsrecht van de grond en het eigendomsrecht van de opstallen (gebouwen, werken of beplantingen).
Het voorwerp van het opstalrecht is een onroerend goed, mits vatbaar voor private eigendom.
Door de vestiging van een recht van opstal wordt de eigendom van de grond afgesplitst van de eigendom van de gebouwen, werken of beplantingen. Dit noemt men ook de horizontale splitsing van de eigendom.
De opstalgever (= de persoon die het opstalrecht verleent) blijft eigenaar van de grond, terwijl de opstalhouder eigenaar wordt van de gebouwen.

Zijn de bepalingen van de Opstalwet van dwingend recht?
De bepalingen van de Opstalwet zijn niet van dwingend recht, met uitzondering van de bepaling evenwel over de maximumduur. Bijgevolg kan men bij de vestiging van een recht van opstal van de aanvullende bepalingen van de Opstalwet afwijken, mits deze contractuele afwijkingen verenigbaar zijn met de wezenlijke kenmerken van het recht van opstal.
Het recht van opstal geldt voor maximaal 50 jaar, maar het is wel hernieuwbaar. Er is niet voorzien in een minimale duurtijd.

Hoe komt een recht van opstal tot stand?
Een opstalrecht kan op verschillende manieren tot stand komen:

• als een beperkt zakelijk recht op een onroerend goed kan een zelfstandig opstalrecht gevestigd worden op dezelfde manier als waarop een onroerend goed wordt overgedragen.
• als een bijzaak van een ander recht. Zo heeft bijvoorbeeld de erfpachter automatisch een opstalrecht voor de duur van de erfpacht. Een opstalrecht kan ook een accessorium zijn van een vruchtgebruik, van een erfdienstbaarheid of van een huurovereenkomst.
• de zogenaamde "afstand van natrekking" : de voorwaarden voor zo'n afstand zijn dezelfde voorwaarden als die van toepassing zijn bij de vestiging van een opstalrecht en bovendien zijn de gevolgen beperkt tot die van een opstalrecht en meer bepaald de maximumduur van 50 jaar.
• door verkrijgende verjaring op grond van het verjaringsbezit.

Wat zijn de verplichtingen van de schuldenaar van de vestiging van het opstalrecht?
De partij die het opstalrecht toezegt, is gehouden tot de verplichtingen die volgen uit de aard van de onderliggende overeenkomst. Ook hier moet de overeenkomst worden gekwalificeerd naargelang de tegenprestatie waartoe de tegenpartij is gehouden.
In geval het om een verkoop gaat is de verkoper zoals elke verkoper van een onroerend goed gehouden tot vrijwaring wegens uitwinning, verborgen gebreken enz.
Behalve de verplichtingen uit de onderliggende overeenkomst, heeft de opstalgever tijdens de duur van het opstalrecht géén verplichtingen tegenover de opstalhouder.
De verplichting van de opstalgever is dus opnieuw een éénmalige prestatie, terwijl de verplichting van de opstalhouder kan bestaan uit opeenvolgende en/of voortdurende prestaties.

Wat zijn de verplichtingen van de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht?
Deze verplichtingen zullen volledig afhangen van de overeenkomst die tot stand is gekomen tussen de betrokken partijen. De wet bepaalt hierover immers niets.
Zo kunnen er eventueel:

-bouwverplichtingen zijn. Gehouden zijn tot het oprichten van gebouwen mits evenwel hiervoor over de vereiste stedenbouwkundige vergunningen te beschikken;
-instandhoudingsverplichtingen;
-verplichting tot het betalen van een cijns;
-verplichting tot het betalen van alle belastingen op de opgerichte gebouwen, ook die op de grond.

Welke zijn de rechten van de opstalhouder?
Zoals hierboven aangehaald, is de opstalhouder eigenaar van de gebouwen. Hij heeft het recht om deze gebouwen te verhuren, te hypothekeren, er een erfdienstbaarheid op te vestigen of de bestemming ervan te wijzigen, maar nooit langer dan de looptijd van het recht van opstal. Hij mag zijn recht van opstal ook verkopen.

Welke kosten zijn er verbonden aan een recht van opstal?
- Registratierechten: op het opstalrecht zijn 0,2% registratierechten verschuldigd. Deze registratierechten worden geheven op het bedrag van de vergoeding + op de lasten voor de hele duur van het opstalrecht. Als deze lasten evenwel niet in geld zijn uitgedrukt, dan moeten de betrokken partijen (opstalgever en opstalhouder) hierover een prijs overeenkomen. Indien er helemaal geen vergoeding wordt voorzien, dan kan de ontvanger van de registratierechten het opstalrecht als een schenking gaan beschouwen en bijgevolg schenkingsrechten gaan vorderen. Bij afloop van het opstalrecht zijn er in beginsel geen registratierechten verschuldigd, tenzij de ontvanger van de registratierechten van mening zou zijn dat het 'opstalrecht' eigenlijk een verdoken verkoop of schenking van een onroerend goed zou zijn.

Op welke manieren komt er een einde aan het opstalrecht?
Op diverse manieren kan er een einde komen aan het verleende opstalrecht en meer concreet:

• door het verstrijken van de termijn
• door een overeenkomst tussen de eigenaar en de opstalhouder
• door vermenging
• door van het verleende recht gedurende meer dan 30 jaar geen gebruik te maken
• door tenietgaan van de grond
• door een louter uitdovende afstand
• door ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie

Wat zijn de gevolgen wanneer het opstalrecht beëindigd wordt?
Bij het eindigen van het recht van opstal gaat het eigendomsrecht op de gebouwen, werken en planten die de opstalhouder zelf heeft opgericht of bij de aanvang van het opstalrecht heeft betaald aan de grondeigenaar, over op de grondeigenaar krachtens het recht van natrekking. De grondeigenaar dient evenwel de actuele waarde van deze goederen aan de opstalhouder te betalen.
Het eigendomsrecht van de bestaande gebouwen, werken en beplantingen waarvan de waarde bij aanvang van het opstalrecht niet door de opstalhouder werd vergoed, komt opnieuw aan de grondeigenaar toe zonder vergoeding.

Kunnen echtgenoten elkaar een recht van opstal verlenen?
Ja, dat kan als ze gehuwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen.
Als ze getrouwd zijn onder het stelsel van gemeenschap van goederen, kan een van hen de andere geen recht van opstal geven op een eigen goed ten voordele van de gemeenschap. Er zijn echter wel uitwegen mogelijk :
- men kan het huwelijksvermogenstelsel laten wijzigen.
- men kan een recht van opstal op een eigen goed verlenen ten voordele van het eigen vermogen van de partner, mits betaling van een eenmalige vergoeding als herbelegging van de eigen fondsen.

In welke gevallen kan het interessant zijn om van dit recht gebruik te maken?

bij bouwpromotie
De bouwpromotor is normalerwijze enkel geïnteresseerd in de eigendom van het gebouw en niet in de eigendom van de grond. De promotor koopt dus niet de grond, maar zal met de grondeigenaar trachten te bedingen dat er een opstalrecht verleend wordt en dat er een volmacht verleend wordt om bij de verkoop van elke kavel in het gebouw een overeenstemmend aandeel in de eigendom van de grond te verkopen. Dankzij deze oplossing krijgt de grond van de grondeigenaar een meerwaarde door het feit dat er een gebouw is opgericht. De grondeigenaar wordt op deze meerwaarde niet belast.

bij uitgifte van vastgoedcertificaten
Het gaat hier om vastgoedcertificaten die slechts een schuldvordering belichamen.
De uitgever van deze certificaten is meestal de eigenaar van het gebouw krachtens een erfpacht- of een opstalrecht.

bij leasing
De leasinggever sluit en erfpacht- of opstalovereenkomst onder opschortende voorwaarde van aankoop (en meestal van uitvoering van de werken); de gebouwen worden meestal in leasing gegeven in de vorm van een opstal indien de leasinggever zelf erfpachter wordt, en in de vorm van erfpacht indien de leasinggever grondeigenaar wordt.

bij ondergrondse bouwwerken
Voor de aanleg van o.a. een ondergrondse parking onder andermans grond kan gebruik gemaakt worden van de figuur van het opstalrecht.

bij versterking van de positie van de echtgenoot die geen eigenaar van de grond is waarop gebouwd zal worden
De "afstand van natrekking" ten voordele van de huwelijksgemeenschap komt vaak voor. Zij strekt ertoe de echtgenoot niet grondeigenaar in een betere positie te plaatsen, vooral wanneer er gebouwd wordt met gelden van de gemeenschap of van beide echtgenoten.
Zonder vestiging van een opstalrecht is het gebouwde huis dus eigen, ook al zou het met gemeenschappelijk gelden zijn gebouwd.