Op welke stedenbouwkundige aspecten letten bij de aankoop van vastgoed?
De wetgeving inzake stedenbouw is vrij complex en bovendien geregionaliseerd. Dat betekent dat men in de 3 gewesten andere regels heeft inzake vergunningsplichtige werken en handelingen, handhavingsbeleid, verval van verkavelingen, enzovoort.
In Vlaanderen is de materie geregeld door het Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, afgekort DORO, dat inmiddels al door 13 latere decreten is gewijzigd. Een kat zou er op den duur haar jongen niet meer in terugvinden !
Gelukkig is er een zeer goede website, www.ruimtelijkeordening.be, waar je op een overzichtelijke manier wegwijs gemaakt wordt in de materie. Toch blijft het een saaie en taaie boel, vandaar enkele concrete tips bij aankoop van vastgoed.
Bouwgrond
Tip 1 : Bij aankoop van een bouwgrond dient je te vragen naar een goedgekeurde niet-vervallen verkavelingsvergunning, ofwel een stedenbouwkundig attest nr. 2 - blijft 2 jaar geldig - waaruit blijkt dat een welbepaalde bebouwing mogelijk is, ofwel naar een goedgekeurde niet-vervallen stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een woning (of wat je van plan bent te bouwen) Deze vergunning blijft eveneens 2 jaar geldig.
Als de verkoper je géén van deze drie documenten kan voorleggen heb je geen enkele garantie dat je bouwgrond koopt. Een grond gelegen in woongebied is op zichzelf niet met zekerheid bouwgrond. Bouwland verwijst dan weer naar landbouwgrond. Laat je dus niet misleiden door de terminologie maar vraag één van de drie voormelde documenten.
Vraag ook naar een metingsplan om de juiste perceelsgrenzen te bepalen. Mogelijks worden je hiervoor kosten aangerekend (± 750 euro), maar liever dat dan nadien problemen krijgen omdat er bijvoorbeeld discussie bestaat over de perceelsgrenzen.
Woning
Tip 2 : Bij aankoop van een woning of een ander bebouwd onroerend goed dien je naar de bouwvergunning te vragen en naar de goedgekeurde bouwplannen. Deze plannen moeten de stempel van de gemeente bevatten en waren in principe als bijlage bij de bouwvergunning gevoegd. Tenzij de woning werd gebouwd vóór 1962. In dat geval bestaat er een vermoeden dat ze vergund is.
Stel je niet tevreden met andere documenten. Laat de verkoper ook verklaren dat hij voor alle vergunningsplichtige werken en handelingen de nodige vergunningen heeft gekregen. Want mogelijks is de woning hoger, dieper, breder of anders gebouwd dan hetgeen werd vergund.
Tip 3 : Als je een zonevreemde woning koopt, let dan goed op de beperkingen. Je mag bijvoorbeeld van een schuur zomaar geen woonkamer maken. Op de website www.ruimtelijkeordening.be vind je hierover verhelderende toelichtingen. Pas extra op als het een zonevreemde woning in een ruimtelijk kwetsbaar gebied betreft - grosso modo zijn dat de groengebieden volgens het gewestplan -, want daar zijn extra beperkingen.
Tip 4 : Als je een welbepaalde bestemming voor ogen hebt, let er dan op dat een heleboel bestemmingswijzigingen vergunningsplichtig zijn, bijvoorbeeld van een woning een kantoor- of handelspand maken, of nog een woning onderverdelen in appartementen of studentenkamers. Dit mag niet zomaar!
Opschortende voorwaarde
Tip 5 : Koop desgevallend onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de vergunning die je nodig hebt voor het bouwen of verbouwen. Zo ben je er zeker van je plannen kunnen gerealiseerd worden. Wees je er wel van bewust dat de verkoper niet verplicht is op uw eisen in te gaan. In tijden waar de markt goed draait - zoals nu - zal je als koper dikwijls in een zwakke positie staan (zeker als er nog andere kopers staan aan te schuiven). Op een openbare verkoop kan je dergelijke eisen sowieso nooit stellen. Wat je dan kan doen is langsgaan op de dienst stedenbouw van de gemeente en daar - zij het informeel - al eens uw licht opsteken. Dit zou je trouwens bij iedere aankoop van vastgoed moeten doen, daar de rechtspraak ervan uitgaat dat beide partijen een informatieplicht hebben, dus ook de koper. Niets doen en 100 % vertrouwen op wat de verkoper zegt kan men je dus kwalijk nemen. Het is normaal dat je ook als koper je licht opsteekt en informatie inwint.
Notaris Dirk MICHIELS
