Nog maar één zitdag voor openbare verkopen
Vanaf 1 januari 2010 zal de openbare verkoop van een onroerend goed in één zitdag afgehandeld moeten worden. De nieuwe wet die dan in voege treedt wil komaf maken met de huidige situatie waarbij op de eerste zitdag nauwelijks geïnteresseerde kandidaten opduiken. Op die manier bespaart de verkoper kosten, maar de wet heeft ook nog andere gevolgen.
Een op tien verkocht via openbare verkoop
In ons land wordt ongeveer 10% van het onroerend goed verkocht bij openbare verkoping. De bestaande wetgeving, waarbij nog 2 zittingen, en zelfs soms 3, worden georganiseerd, is echter sterk verouderd. Wie ooit een openbare verkoop bezocht, weet dat de eerste zitdag nauwelijks geïnteresseerde kopers lokt, omdat iedereen weet dat er meestal nog een tweede zitdag zal volgen. De eerste zitdag is dus meestal nutteloos, tijdrovend en bovendien een kostelijke aangelegenheid. Alleen al de kosten voor publiciteit lopen al gauw op tot 1 500 à 2 000 euro. Daarbij komen nog de kosten van de notaris, huur van de zaal, soms deurwaarderskosten, enz.
Eén zitdag
Deze situatie wijzigt vanaf 1 januari 2010, wanneer de wet van 15 mei 2009 van kracht wordt. De nieuw te volgen procedure zal zowel gelden voor de verplichte als voor de gedwongen openbare verkopen.
De grootste verandering is het feit dat de toewijzing vanaf dan zal gebeuren in één enkele zitting, eerst bij opbod en onder de opschortende voorwaarde van de aanwezigheid van een hoger bod.
Hoger bod
De tweede zitdag mag niet verward worden met het begrip hoger bod. Een derde heeft immers altijd het recht om een hoger bod uit te brengen, dat binnen de 15 dagen na de toewijzing betekend moet worden bij deurwaardersexploot. Dit hoger bod mag niet lager zijn dan 10% van het bedrag van de toewijzing, maar moet niet hoger zijn dan 6.197,34 euro. Dit bedrag moet in consignatie worden gegeven bij de notaris die belast is met de verkoop.
De mogelijkheid of het voorbehoud om een hoger bod uit te brengen bestaat altijd bij een gedwongen openbare verkoop. Door het hoger bod verkrijgt de hoger biedende niet het goed, maar wordt het goed wel opnieuw te koop aangeboden op een nieuwe zitdag met als instelprijs de vorige toewijzingsprijs, plus het hoger bod. Op die bijkomende zitdag wordt het goed definitief toegewezen, hetzij bij gebrek aan hoger bod aan diegene die het eerste hoger bod na toewijzing heeft uitgebracht, hetzij aan diegene die op de bijkomende zitdag het hoogste bod uitbrengt.
Vaste instelprijs
De nieuwe wet moedigt kopers ook aan om tijdens die eerste zitdag een definitief bod te doen. Zo zal de notaris op de eerste zitdag al meteen een instelprijs kunnen vastleggen. Wie als eerste het bedrag van de instelprijs biedt, krijgt een premie berekend op 1% van die instelprijs op voorwaarde dat hij de uiteindelijke koper wordt. Ook wanneer geen instelprijs werd vastgesteld, kan de notaris de hoogste bieder op het einde van de eerste zitting de premie van 1% toekennen. Opnieuw geldt hier de voorwaarde dat deze hoogste bieder de definitieve koper moet worden.
Premiejagers
Door dit nieuwe systeem zal ook het fenomeen van de premiejagers voorbij zijn. Om de eerste koopdag aantrekkelijker te maken, krijgt de (voorlopig) hoogste bieder momenteel een premie tussen 0,5 en 1% van het bod wanneer dit op de tweede zitdag werd overboden. De definitieve koper moest hiervoor opdraaien. Er zijn hier veel misbruiken omdat er echte premiejagers bestaan die leven van die onbelaste premies. Dit zal dus met de nieuwe wet tot het verleden behoren.
Bron: Henk De Loose
