Huren en verhuren

Nieuwe huurwetgeving: een aantal ingrijpende veranderingen

De huurwetgeving is de laatste decennia al diverse malen aangepast. Dit voorjaar stuurde de federale overheid opnieuw enkele wetten bij die invloed hebben op de woninghuurwet. We belichten de voornaamste wijzigingen.


Concreet stemde de overheid volgende wetten:

  • De artikels 62 tot en met 75 van de Programmawet van 27 december 2006
  • De artikels 97 tot en met 103 van de Wet diverse bepalingen van 25 april 2007
  • De Wet houdende bepalingen inzake woninghuur van 26 april 2007

De nieuwe wetgeving heeft enkel invloed op de huurovereenkomsten die onder de woninghuurwet vallen, dit wil zeggen betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor huisvesting van een gezin of van een persoon.

Welke zijn de nieuwe bepalingen? 

De huurprijs en de kosten moeten worden bekendgemaakt
Bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis van het woord dient in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld.
Advertenties in een krant, affiches of panelen met vermelding “te huur”, aanbiedingen in immobiliënkantoren enz…, dienen dus deze bedragen verplicht te vermelden. Niet-naleving van de ze verplichting kan door de gemeente gesanctioneerd worden met een administratieve boete tussen de € 50 en € 200.

Een huurovereenkomst dient altijd schriftelijk te worden afgesloten
Deze verplichting geldt voor alle contracten die vanaf 15/06/2007 worden afgesloten. Afgezien van de reeds verplichte vermeldingen ingevolge de bestaande wetgeving, zoals handtekening, evenveel exemplaren als er partijen zijn, identiteit van de partijen, begin en einddatum, dient nu ook het bedrag van de huur en de kosten vermeld te worden alsmede een duidelijke aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw dat effectief het voorwerp van de huur uitmaakt.
Indien toch geen schriftelijk contract werd opgemaakt, blijven deze contracten wel geldig maar dan kunnen zowel de huurder als de verhuurder eisen dat een geschrift wordt opgemaakt. Dit kan gebeuren door een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Bij gebreke aan gevolg binnen de 8 dagen, kan men naar de vrederechter stappen.
Hetzelfde geldt uiteraard wat betreft de mondelinge contracten afgesloten vóór 15/06/07. 

De huurovereenkomst dient een aantal verplichte bijlagen te bevatten 
- Het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 dat werd uitgevaardigd in toepassing van art 11 bis van de huurwet bevat voor elk van de drie gewesten een bijlage die verplicht bij de huurovereenkomst dient te worden gevoegd. Het betreft info voor de huurder en de verhuurder met betrekking tot een aantal aspecten van de huurwetgeving. 
- Bij elk contract dient verplicht een kopie gevoegd van het Koninklijk Besluit van 8 juli 2007.
Dit Koninklijk Besluit beschrijft een aantal minimumvoorwaarden qua veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid waaraan elk goed dat als hoofdverblijf wordt verhuurd dient te voldoen.

Bij elke huurovereenkomst dient een verplichte plaatsbeschrijving te worden opgemaakt
Deze plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt ofwel gedurende de periode dat de verhuurde ruimtes onbewoond zijn ofwel binnen de 1° maand van bewoning.
Voor de manier waarop die plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt verwijzen we naar de nieuwsbrief van 21/06/07 op habitos.be

De huurovereenkomsten dienen verplicht geregistreerd te worden
- Vanaf 1 januari 2007 dient elke huurovereenkomst die onder de woninghuurwet valt verplicht door de verhuurder geregistreerd te worden en dit binnen de 2 maanden na ondertekening daarvan. De registratie is kosteloos. -  De contracten die vóór 1 januari 2007 werden afgesloten moeten vóór 1/07/07 geregistreerd worden. Na 30 juni 2007 dient er een boete van 25 e betaald te worden.

Wat indien niet geregistreerd werd?
Afgezien van de voormelde boete te betalen door de verhuurder, kan elke huurder bij een huurovereenkomst afgesloten voor meer dan 3 jaar, het contract beëindigen zonder opzegtermijn.
Registratie is voor de huurder belangrijk omdat ingeval van verkoop van het onroerend goed door de eigenaar, de nieuwe eigenaar bij registratie van de huurovereenkomst de huurder niet kan uitzetten. 

Wat bij gemengde contracten?
Ingeval een verhuurder een onroerend goed verhuurt deels voor privé-woning en deels voor beroepsdoeleinden dan is registratie niet verplicht.
De eigenaar/verhuurder heeft er evenwel voordeel bij om dit toch te doen, want indien de huurovereenkomst afzonderlijk de huurprijs voor het beroepsgedeelte en het privé-gedeelte vermeldt zullen de huurinkomsten immers afzonderlijk worden berekend en belast. Bij niet-registratie worden de volledige huurinkomsten belast. 

De huurwaarborg
De wet voorziet drie vormen van huurwaarborg:

  •  Een waarborg die onmiddellijk door de huurder wordt gestort op een geindividualiseerde rekening op zijn naam. In dat geval mag de waarborg maximum 2 maanden huur bedragen.
  • Een waarborg die over een periode van maximum drie jaar wordt aangelegd door de huurder mits bijv. constante maandelijkse betalingen. In dat geval dient wel een garantie van de financiële instelling te worden gegeven. 
  •  Een bankwaarborg tussen het OCMW en een financiële instelling, eveneens beperkt tot 3 maanden huur.

    Het Koninklijk besluit van 4 mei 2007 legt een standaardformulier vast waarbij de financiële instellingen t.a.v. de verhuurder kunnen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is.

Eigenaarsherstellingen kunnen niet meer op de huurder worden afgewenteld
Clausules in huurovereenkomsten die herstellingen die onder de lijst van eigenaarsherstellingen vallen, ten laste van de huurder leggen zijn nietig.

Henk De Loose
Sylvie Vandenabeele

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in