Huren en verhuren

Huurprijs daalt in Vlaanderen

Liefst 70 procent van de Belgen is eigenaar, dus een derde van de Belgen huurt zijn woning. Dat zijn circa 1 miljoen woningen. Hoewel sommigen bewust kiezen om te huren, heeft het merendeel van de huurders geen andere keuze. De evolutie van de huurprijzen is dus een belangrijk gegeven voor de talrijke huurders. Een van de gevolgen daarvan is dat in grote steden als Brussel, waar de huurprijzen tot tweemaal hoger kunnen liggen dan elders, de politieke neiging om de huurprijzen te blokkeren periodiek terug op tafel belandt. Nochtans vertonen de huurprijzen tegenwoordig steeds minder excessen.


Het nationale gemiddelde bevestigt de daling van de huurprijzen tijdens de eerste helft van 2010. De website Immoweb.be heeft daarvoor meer dan 70.000 te huur aangeboden appartementen en huizen onderzocht. De gevraagde gemiddelde maandhuur in euro voor een verhuring in de eerste helft van 2009 werd vergeleken met de eerste helft van 2010.

Appartementen worden aangeboden voor een gemiddelde prijs van 840 euro, een daling van 1,02 procent ten opzichte van de eerste helft van 2009. Bij de huizen is de daling sterker uitgesproken (-3,32%), met een gemiddelde prijs van 1.351 euro. In het Vlaams Gewest dalen de huizen het sterkst (1.207 euro, -4,54%), terwijl de appartementen stagneren. Ook het Brussels Gewest noteert een lichte prijsdaling, met appartementen die gemiddeld voor 1.042 euro een huurder vinden (-1,21%), de huizen voor 2.146 euro (-2,13%).

Maar in het Waals Gewest, waar de prijzen nog altijd lager liggen dan het Belgische gemiddelde, is er een lichte stijging: appartementen worden verhuurd voor gemiddeld 590 euro (+0,79%) en huizen voor 1.087 euro (+1,01%) per maand.

Die gewestelijke gemiddelden verbergen wel plaatselijke verschillen. In Vlaanderen noteert de provincie Antwerpen een scherpe daling, terwijl Limburg dan weer flink stijgt. In Wallonië handhaven Luxemburg en Waals-Brabant de druk op de prijzen, terwijl in Henegouwen de druk wat van de ketel is. Een blik op de details.


Oostende stabiel

In West-Vlaanderen stijgen de appartementen met 3,06 procent, maar de huizen dalen met 3,27 procent. Aan de kust vertonen de prijzen van de appartementen die per jaar verhuurd worden, geen uniforme trend. Blankenberge en De Panne gaan met meer dan 3 procent vooruit, terwijl Nieuwpoort, waar de laatste tijd veel nieuwe appartementen zijn gebouwd, maar liefst 7,64 procent zakt. Knokke is dan weer ongewijzigd, terwijl Bredene, Middelkerke en De Haan achteruitboeren. Oostende is met 0,31 procent zowat onveranderd. Paul Luypaert van bureau Dermul bevestigt dat en baseert zich op de 600 verhuringen die het bureau per jaar afrondt. "De prijzen in Oostende zijn stabiel of vertonen zelfs een lichte stijging. En hoewel de verkoop weer in gang is geschoten na het dieptepunt van 2009 is de huurmarkt nog steeds erg actief. Ongemeubelde woningen die per jaar verhuurd worden, bieden door de bank genomen nog steeds een goede prijs-kwaliteitverhouding." In diezelfde provincie noteren de meeste arrondissementen aanzienlijke stijgingen, waarbij Diksmuide, Ieper en Tielt de ereplaatsen innemen.

Ook in Oost-Vlaanderen gaan de huurprijzen voor appartementen de hoogte in (+3,66%) terwijl de huizenprijzen pas op de plaats maken. De stadscentra van Gent, Ninove, Eeklo en Sint-Niklaas handhaven de druk op de appartementen. Het populaire Sint-Martens-Latem doet het tegenwoordig wat kalmer, met huizen en villa's waarvan de huurprijzen met 10,71 procent zijn gedaald.


Metropool gaat licht achteruit

In de provincie Antwerpen is er een achteruitgang van de huurprijzen van de appartementen, met een gemiddelde prijs van 678 euro (-2,7%) en van de huizen (1.111 euro, - 5,3%). Dat neemt niet weg dat er soms aanzienlijke stijgingen kunnen zijn in gemeenten die sterker in trek zijn, zoals Boom (+8,02% voor een appartement, +20,08% voor een huis) of Berlaar (appartement +10,22%, huis +15,35%), halverwege Mechelen en Antwerpen.

Limburg vertoont een trend die afwijkt van het (dalende) gemiddelde van het Vlaams Gewest, met sterke stijgingen van de huurprijzen voor huizen (853 euro, +5,49%) en zo'n 1 procent voor de appartementen. Die stijgingen zijn vooral te danken aan de stad Sint-Truiden en het arrondissement Tongeren, terwijl de prijzen in Hasselt achteruitgaan.


Brussel: 1.042 euro voor appartement

Het Brussels hoofdstedelijk Gewest is veruit het duurste gewest van het land. Met een gemiddelde huurprijs van 1.042 euro voor een appartement en 2.146 euro voor een huis tikt de hoofdstad aardig aan. Sommige gemeentes zijn niet weg te branden uit de hogere huurregionen, zoals de klassiekers Ukkel en Sint-Pieters-Woluwe. Opvallend is dat Etterbeek en Oudergem ze op de hielen zitten of zelfs inhalen. De nabijheid van de Europese gemeenschappen en de talrijke appartementen in die gemeenten liggen voor een groot deel aan de basis van die trend. Ook het historische centrum werkt met hoge prijzen. De renovatie van bepaalde buurten (zoals rond de beurs) versterkt de aantrekkingskracht van de stad Brussel, vooral bij jonge Nederlandstalige huurders, die op het bruisende stadsleven en cultuuraanbod afkomen.

De algemene trend van de huurprijzen in Brussel vertoont een lichte daling: -1,21 procent voor de appartementen, -2,13 procent voor huizen en villa's. Terwijl de duurdere eigendommen van hogere kwaliteit langer op de markt blijven, verkopen de kleine appartementen met prijzen rond 600 euro nog steeds als zoete broodjes. Brussel is een stad waar de groei van het aantal eenoudergezinnen en de impact van de economische crisis zware opwaartse druk blijven uitoefenen op de vraag.

Het Brussels Gewest heeft twee gezichten met gemeenten die aanzienlijk goedkoper zijn in het noordwesten (vooral aan de andere kant van het kanaal) dan in het zuidoosten.


Brabant: lokroep van de rand

De twee Brabantse provincies bekleden logisch genoeg de tweede plaats op het prijzenpodium. Ze liggen in de buurt van de hoofdstad, maar bieden heel wat meer ruimte, naast andere troeven. Waals-Brabant is iets duurder: de appartementen worden verhuurd voor gemiddeld 715 euro, de huizen voor 1.603 euro, terwijl die prijzen 'slechts' 706 euro en 1.548 euro bedragen in Vlaams-Brabant. In deze provincie stagneren de prijzen of nemen ze zelfs af, ook al noteert het arrondissement Leuven een globale stijging, waar zijn nabijheid bij de hoofdstad niet vreemd aan is. In Waals-Brabant is er dan weer een erg duidelijke stijging bij de huizen en villa's: de gemiddelde maandelijkse huurprijs bedraagt er nu 1.603 euro, een stijging van +6,01 procent, de hoogste van het land. Wat de appartementen betreft: er zijn er niet genoeg, en ook hun prijzen klimmen (+2,09%).


Luik goedkoopste

De provincie Luik blijft de goedkoopste van België, met een gemiddelde prijs van 522 euro per maand voor een appartement en 727 euro voor een huis, ook al zijn die prijzen wat gestegen. Opvallend is de flinke stijging voor de huurhuizen in de arrondissementen Verviers (749 euro, +8,54%) en Waremme (751 euro, +5,97%).

De provincie Namen noteert weliswaar een lichte verhoging van de huurprijzen voor appartementen (569 euro, +2,05%), maar de huizen stagneren, met een gemiddelde maandhuur van 767 euro. De sterkste stijgingen zijn opgetekend in Andenne, Fosses-la-Ville en vooral Fernelmont, waar je een huis tegenwoordig huurt voor gemiddeld 1.066 euro (+37,19%) per maand.

De provincie Luxemburg ligt in het gewestelijke gemiddelde voor de appartementen, met 587 euro per maand. De huurprijs hinkt achterop voor huizen (797 euro) ondanks de stijging van 5,49 procent het afgelopen jaar.

In Henegouwen is er een relatieve status quo (appartementen: +0,51%; huizen: -1,06%), maar die gemiddelden verbergen grote verschillen in prijzen en liggingen binnen deze grote provincie. In het arrondissement Soignies wordt een appartement verhuurd voor een goede 600 euro (+1,54%), zelfs 638 euro (+8,88%) in Moeskroen, terwijl de Borinage en Charleroi het bij 540 euro houden.


Kopen of huren?

De huurmarkt en de koopmarkt beïnvloeden elkaar sterk. Crisis, pessimisme en kredietproblemen... In 2009 hebben heel wat gezinnen besloten hun aankoop van een eigen woning uit te stellen en liever te gaan huren. "Wij hebben dat verleden jaar zeer duidelijk gevoeld", bevestigen Peter Grypdonck, algemeen directeur van Immoweb, en Vincent Dumont, marketing manager bij Immoweb. "Het aantal huuradvertenties en de antwoorden daarop wezen duidelijk op een huurmarkt, met een toenemende vraag tot gevolg."


Klein en duur

Die daling van de huur vindt niet overal plaats. In talrijke zones, soms louter in een bepaalde buurt, blijven de huurprijzen stijgen. En de daling of stagnatie zien we vooral bij een huur van meer dan 1.000 euro.

De kleinere te huur aangeboden eigendommen, een segment waar het aanbod de vraag vaak niet kan bijbenen, noteren zeker geen daling. Het te huur aangeboden vastgoed volgt de demografische en sociologische evolutie niet. De toename van het aantal eenoudergezinnen en de economische crisis die een deel van de 'middenklasse' heeft verarmd, stimuleren de vraag naar financieel haalbare huurprijzen.

Dat versterkt de vraag, vooral in stedelijke gebieden. Brussel is hier het meest sprekende voorbeeld. Een woning van 70 vierkante meter in goede staat wordt makkelijk voor circa 600 euro verhuurd in een gemiddelde buurt. Als we ervan uitgaan dat een goed beheerd gezinsbudget maar een derde mag besteden aan de woninguitgaven, wordt duidelijk dat gezinnen met één inkomen weinig keuze hebben. Die prijsdruk beperkt zich niet tot de grote steden. Dimitri Delooz van vastgoedmakelaar Living Stone in Leuven: "Er zijn weliswaar veel studentenkoten van 25 vierkante meter te vinden voor 400 euro. Maar een alleenstaande heeft het heel wat moeilijker om een appartement met één kamer te vinden voor 550 à 600 euro, gewoon omdat die schaars zijn op de markt."


Onder 600 euro

Woningen met een huurprijs onder 600 euro zijn nog steeds erg in trek, en in dit segment valt alvast zeker geen daling waar te nemen. Het aanbod loopt sterk achter op de vraag, wat te maken heeft met de stijging van het aantal eenoudergezinnen, de economische crisis en de jobonzekerheid. "Zelfs in geval van economisch herstel zullen veel huurders nooit eigenaar worden", stelt Hughes de Bellefroid, vicevoorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Die markt 'onder 600 euro' is wel goed voor 31 procent van de nieuwe verhuringen in België, zelfs 41 procent in Vlaanderen en 57 procent in Wallonië. De daling van de huurprijzen woedt vooral in het high-end segment en bij de gemiddelde woningen.


Voorzichtige eigenaars

Eenzelfde vaststelling bij Katelijne d'Hauwers, directeur van het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES): "De kleinere huurwoningen staan altijd onder druk, nog los van de stad of de streek, door de evolutie op gezinsvlak." Maar ze ziet nog een tweede reden voor die verhoudingsgewijs hogere prijzen: de 'risicopremie' die de verhuurders in hun huurprijs verrekenen. "Veel woningen worden verhuurd aan mensen met een vervangingsinkomen of met een onzekere beroepssituatie. Het risico van wanbetaling is dan ook sterker aanwezig dan bij de gemiddelde of hogere huurprijzen", zegt d'Hauwers.

Dat betekent nog niet dat die huurprijzen tot het einde kunnen blijven stijgen. Maar na aftrek van alle kosten schommelt het nettohuurrendement rond 3 à 3,5 procent per jaar, zelden meer. En de verhuurders weten dat. De mentaliteit is gewijzigd. Katelijne d'Hauwers: "95 procent van de verhuurders verkiest een huurder die op tijd betaalt en zijn woning correct onderhoudt boven een die een pak geld op tafel legt. We voelen al sinds 2009 dat boven 550 à 600 euro de huurprijzen grosso modo stabiel blijven, of zelfs licht achteruitgaan." Dat betekent dat veel eigendommen met gemiddelde of hogere huurprijs vandaag te huur worden aangeboden voor een prijs die lager ligt dat wat de betrokken eigendom waard is.

En voor de toekomst? Een opvallend economisch herstel en een toename van het beschikbare inkomen zouden onvermijdelijk een invloed hebben op de huurprijzen, die dan opvallender omhoog zouden gaan. Maar die koppeling treedt pas na verloop van tijd in actie, zoals in het verleden vaak is vastgesteld. Een aanzienlijke stijging van de huurprijzen is voorlopig nog niet aan de orde.

Bron: De Tijd

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in