Huren met hindernissen

Gewijzigd op 16/10/2013 door Gretel Kerkhofs

Massief houtbouw
www.ipsofacto.be
© Ipso Facto

De huurdersbonden zijn boos. Nog altijd zijn er gezinnen die geen huurwoning vinden omdat ze het geld voor de waarborg niet op tafel kunnen leggen. Maar er is ook goed nieuws voor huurders: de negatieve inflatie laat in november opnieuw toe om de huurprijzen te verlagen.


Sinds twee jaar is er een nieuwe huurwaarborgregeling van kracht. Omdat steeds meer mensen niet in staat zijn om bij de start van een nieuw huurcontract het geld voor de huurwaarborg in één keer te betalen, werd door de wetgever een systeem ingevoerd van een bankwaarborg die in schijven kan worden afbetaald. Het idee is eenvoudig: de bank stort de huurwaarborg -die in dat geval maximum drie maanden huur mag bedragen- en de huurder betaalt dit bedrag in schijven af aan de bank. De terugbetalingsperiode wordt daarbij gelijkgesteld aan de duur van het huurcontract, met een maximum van 3jaar. Bij een klassiek contract op 9jaar moet de waarborg dus terugbetaald worden op 36maanden. Zolang de waarborg niet volledig terugbetaald is door de klant moet de bank daarop geen creditinterest betalen. Anderzijds heeft de bank ook niet het recht om debetinterest aan te rekenen op het voorgeschoten geld.

Klinkt allemaal redelijk, maar in de praktijk stellen de huurdersverenigingen al twee jaar lang vast dat de banken nog al te vaak zo'n huurwaarborg in schijven weigeren aan klanten die erom verzoeken. En dat staat haaks op de wet. Volgens de woninghuurwet zijn de banken immers verplicht deze waarborg toe te staan als de klant die erom vraagt een rekening heeft bij de bank waarop hij of zijn z'n beroepsinkomsten of vervangingsinkomen laat storten. Weigeren omdat er twijfel bestaat over de kredietwaardigheid van de klant/huurder, omdat zijn inkomen ontoereikend is of omdat hij al andere achterstallige kredieten heeft, is dus niet toegelaten.

Huurders die er uiteindelijk toch in slagen een huurwaarborg in schijven los te peuteren bij hun bank, worden vervolgens ook vaak geconfronteerd met hoog oplopende kosten. Argenta verstrekt zo'n bankwaarborg weliswaar volledig gratis maar bij de andere banken moet je hier als huurder fors voor betalen. Fortis en ING bijvoorbeeld rekenen vaste dossierkosten van 250 euro aan voor een huurwaarborg. Bij Dexia en KBC worden de kosten gespreid in de tijd aangerekend, maar op drie jaar tijd komt de totale kostprijs hier doorgaans ook tussen de 200 en de 300 euro uit. In orde van grootte liggen die bedragen ongeveer even hoog als de interest die je betaalt op een (per definitie dure) persoonlijke lening van 1.500 tot 2.000 euro. Van een gratis huurwaarborg door de bank is dan ook lang geen sprake, veeleer van een behoorlijk getarifeerd krediet.

Onder druk van de huurdersbonden en de consumentenverenigingen heeft Febelfin, de koepelorganisatie van de Belgische financiële instellingen, eind vorig jaar laten weten dat de banken de regels voor de huurwaarborg voortaan correcter zouden toepassen. Wat betreft de kostenaanrekening zijn ze echter onvermurwbaar. 'Volgens een advies van het bemiddelingscollege van de ombudsdienst van de banksector, waarin ook de consumentenorganisaties vertegenwoordigd zijn, mag de bank vrij de kosten van een huurwaarborg bepalen. Een bedrag van 250 euro werd daarbij als niet overdreven beschouwd', legt Pamela Renders, woordvoerder van Febelfin uit.

Als blijk van goede wil heeft Febelfin eind vorig jaar een meldpunt opgericht waar klanten die moeilijkheden ondervinden bij de aanvraag van een huurwaarborg of die van mening zijn dat ze onredelijk hoge kosten moeten betalen, een klacht kunnen indienen. Dit meldpunt kan online of telefonisch bereikt worden, via http://www.febelfin.be/febelfin/nl/huurwaarborg/index.html of op het nummer 02-545.77.70. Veel meer dan een bijkomende uitleg of een doorverwijzing naar de klachtendienst van de bank in kwestie hoeft u daar echter niet van te verwachten, geeft men bij Febelfin toe.

In dit licht is het niet verwonderlijk dat de bankwaarborg in de dagelijkse huurpraktijk een marginaal gegeven blijft. Uit een enquête van de huurdersbond bij haar leden blijkt dat in 2008 slechts 1,64 procent van de huurwaarborgen werd verstrekt onder de vorm van zo'n bancaire waarborg. De overgrote meerderheid van de waarborgen (61,59 procent) wordt nog altijd op de klassieke manier verstrekt, onder de vorm van een geblokkeerde spaarrekening op naam van de huurder. Het systeem is bekend: de huurder stort het volledige bedrag van de waarborg op een speciale spaarrekening op zijn eigen naam en die wordt door de bank gedurende de volledige huurperiode geblokkeerd. Jaarlijks worden de interesten bijgeschreven op de rekening en die brengen op hun beurt mee interest op. Bij de beëindiging van het huurcontract komt het geld vrij -na voorlegging van een schriftelijk akkoord dat ondertekend is door beide partijen- en wordt het tegoed uitbetaald, ofwel aan de huurder, ofwel aan de verhuurder ter compensatie van schade aan het verhuurde eigendom.

Ook deze klassieke waarborg werd door de woninghuurwet uit 2007 in een nieuw wettelijk kleedje gestoken. Een huurwaarborg die op deze manier wordt gesteld, mag sinds het in voege treden van de wet nog maximaal twee maanden huur bedragen, terwijl dit vroeger meestal drie maanden was.

Voorts voorziet de wet ook nog in een derde mogelijkheid om een bankwaarborg te stellen, namelijk via de tussenkomst van het OCMW. Dit systeem is bedoeld voor onbemiddelde huurders die er niet in slagen om op eigen kracht de waarborg bijeen te sprokkelen. Het OCMW vraagt de bankwaarborg dan aan bij de bank en beslist hoe en in welk tempo de huurder de voorgeschoten waarborg moet aflossen. In dit geval mag de waarborg maximaal drie maanden huur bedragen.

Naast deze drie wettelijke waarborgformules heeft de wetgever ook bewust de ruimte gelaten om een huurwaarborg te stellen op nog een andere manier, bijvoorbeeld door het deponeren van financiële effecten -zoals kasbons of obligaties- door het onderschrijven van een verzekeringsbon of door een persoonlijke borgstelling. Omdat deze waarborgen buiten de wettelijk geregelde formules vallen, mag het bedrag van zo'n niet gereglementeerde waarborg vrij overeengekomen worden.

Ook deze alternatieve huurwaarborgregelingen komen nog altijd relatief vaak voor, namelijk in 10,19 procent van de gevallen, zo blijkt uit cijfers van de huurdersbond. Vooral de Korfina Huurwaarborg, een verzekeringsbon die specifiek ontworpen werd voor het vestigen van een huurwaarborg, is relatief populair, voornamelijk in West- en Oost-Vlaanderen. De Korfina huurwaarborg is een verzekeringsbon die opgemaakt wordt op naam van de huurder.

De overeengekomen waarborg wordt door de huurder gestort en staat, net als bij de formule van een geblokkeerde rekening, vast gedurende de hele huurperiode. Na afhouding van 1,1 procent kosten wordt de gestorte waarborg opgerent tegen een interestvoet van 1,75 procent, wat geen slecht rendement is bij de huidige lage spaarrente. Als extraatje voorziet de Korfina Huurwaarborg ten slotte ook een overlijdensdekking.

Bij overlijden van de huurder tijdens de huurperiode wordt een kapitaal uitbetaald aan de nabestaanden waarmee de huur gedurende 6 of 12maanden verder betaald kan worden. Voor deze overlijdensdekking wordt geen bijkomende premie aangerekend.

Een slecht product is dit allerminst, maar het is een doorn in het oog van de huurdersbond dat via de Korfina verzekeringsbon het waarborgplafond van twee maanden huur omzeild kan worden. Via deze formule kunnen verhuurders nog altijd vragen om drie maanden huur, of zelfs meer, te blokkeren als waarborg. En dat blijkt in de praktijk ook nog altijd vaak te gebeuren. Volgens een enquête van de huurdersbond wordt in 35procent van de gevallen nog altijd een bedrag van drie maanden huur geblokkeerd via de Korfina Huurwaarborg. Als huurder heeft u weliswaar altijd het recht om een andere waarborgformule voor te stellen, of om de waarborg in overleg met de verhuurder te beperken tot twee maanden huur, maar voor een huurder die zich in een zwakke positie bevindt, lukt het niet altijd om dat af te dwingen.

Ten slotte worden ook nog altijd heel wat huurwaarborgen cash betaald, al is dat door de wet al 25jaar verboden. Volgens de enquête van de huurdersbond betaalde in 2008 maar liefst 21,36 procent van de huurders zijn waarborg in cash geld, rechtstreeks aan de verhuurder. Als huurder mag u in principe niet ingaan op de vraag om de waarborg cash te betalen. In de praktijk is het evenwel niet altijd evident om voet bij stuk te houden wanneer de verhuurder daar een punt van maakt.

Bron: De Standaard