Hoe verkoop je een onroerend goed?

Gewijzigd op 23/04/2012 door Kelly Cuypers

Je hebt een huis geërfd; het stuk bouwgrond, dat je indertijd voor de kinderen hebt gekocht, is blijven liggen; je denkt eraan om wat groter of kleiner te gaan wonen. Maar dan moet je wel eerst je woning verkocht krijgen. Hoe pak je dat best aan ?
Zelf verkopen of een beroep doen op een vastgoedmakelaar of een notaris? Openbaar of onderhands verkopen?
bord te koop
© Habitos.be

Vastgoedmakelaar Marc Van de Woestijne zet de mogelijkheden op een rijtje:

Openbare verkoop

Bij openbare verkoop, geleid door de notaris, wordt mondeling geboden op de woning of grond.
Wie het hoogste biedt, is de koper. Als de verkoper het laatste bod te laag vindt, kan hij het goed 'inhouden'. Een vrijwillige openbare verkoop kan in één of twee zitdagen gebeuren. Wanneer niet de verhoopte prijs wordt geboden, kan een bijkomende zitdag georganiseerd worden.
Er zijn wel een aantal andere nadelen:

  • Bij openbare verkoop moet men twee bezeten kandidaat-kopers hebben, die tegen mekaar opbieden, wil het verkoopresultaat gunstig zijn, terwijl bij een onderhandse verkoop men al met één kandidaat-koper een goede verkoop kan realiseren.
  • Verkopers lopen het risico de kosten te moeten dragen van een niet-gerealiseerde openbare verkoop.
  • Kopers - dikwijls tweeverdieners - moeten bereid zijn (beiden) een verlofdag te nemen om een onzekere openbare verkoop bij te wonen.
  • Kopers moeten bovendien in de mogelijkheid zijn de (extra) kosten, verbonden aan een openbare verkoop binnen de vijf dagen te betalen.

Deze nadelen hebben ertoe geleid dat nog amper 6% van de woningen en 4% van de bouwgronden openbaar verkocht worden.

Onderhandse verkoop

Bij een onderhandse verkoop kan je zelf verkopen. Tot na de tweede wereldoorlog was het gebruikelijk dat de verkoper hetzij zijn pand zelf verkocht, en dan met zijn koper naar de notaris trok, hetzij de notaris inschakelde om het onroerend goed openbaar te verkopen.
Zelf verkopen was tot enkele decennia geleden ook niet zo ingewikkeld, want er waren niet al die wetten en decreten, die mogelijkerwijze het goed kunnen bezwaren of de transactie bemoeilijken.
Dat daar verandering is in gekomen mag blijken aan de overvloed van wetten en decreten, die een weerslag hebben op de verkoop van onroerend goed zodat het voor de particulier een hachelijke onderneming wordt om zelf nog zijn onroerend goed aan de man te proberen brengen.
Elke onwetendheid of vergissing wordt zwaar afgestraft.

Naast het zelf verkopen, kan je ook een beroep doen op een vakman… In dit laatste geval loop je geen risico’s.
Die vakman kan de notaris zijn, die dan toch moet ingeschakeld worden voor het verlijden van de akte.
De activiteit van commerciële bemiddeling inzake vastgoed is vaak niet verzoenbaar met de traditionele rol van neutraliteit en onpartijdigheid, die inherent is aan de gezaghebbende functie van het openbaar ambt van de notaris.
Vastgoedbemiddeling vraagt bovendien niet enkel een juridische en fiscale kennis, maar vereist ook een bouwtechnische opleiding en vooral een commerciële aanleg met grote beschikbaarheid voor begeleiding en informatie van de kandidaat-koper.
Daarom doet de koper nu vaker een beroep op een vastgoedmakelaar. Dat heeft enerzijds te maken met de groeiende vastgoedmarkt, anderzijds met de vraag van de zich bewuster wordende consument om iemand naast zich te hebben, die op een verantwoorde, maar commerciële wijze zijn belangen wil behartigen.
Vooral na de wettelijke erkenning van het beroep van vastgoedmakelaar, en door de hoge toetredingsvoorwaarden om zich nog in het beroep te kunnen vestigen, hebben vastgoedmakelaars in elke stad of gemeente hun kantoren geopend.
Aan de nieuwe generatie vastgoedmakelaars worden hoge eisen gesteld: om zich nu nog te kunnen vestigen moeten zij beschikken over welbepaalde diploma’s van hogeschool of universiteit en moeten zij een jaar stage lopen.
Bovendien is er een streng toezicht vanuit het BIV, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, dat elke malafide makelaar onverbiddelijk buiten werkt.

M. VAN DE WOESTIJNE