Vastgoedprijzen

De rek is uit de Belgische woningenmarkt

Zowel de prijzen van woningen als van appartementen stijgen in elk van de drie gewesten van ons land. Ze stijgen sneller dan de inflatie op een ogenblik dat de rentevoeten aantrekken. Terwijl in vrijwel alle landen de markt bijzonder moeilijk herstelt, lijkt in ons land geen vuiltje aan de lucht. Is België een woningdroomeiland?


De Belgische woningmarkt lijkt in zeer goede doen. Zowel in Vlaanderen, Wallonië als Brussel zitten de prijzen in de lift. De prijzen van de woonhuizen stijgen al zes kwartalen op rij, volgens de Notarisbarometer. Ze noteren in het tweede kwartaal van dit jaar 8,8 procent hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dat is beduidend meer dan de inflatie (3 %). Ook de prijzen van appartementen zitten opnieuw in de lift. Na een stagnatie in de drie voorgaande kwartalen, stegen de prijzen het voorbije kwartaal in een klap met 6,5 procent. Van het enorme overaanbod aan appartementen, waarvoor zo lang werd gewaarschuwd, is vandaag nog weinig te merken.
En op het eerste gezicht lijkt het geen verhaal van de happy few die in België nog een woning kunnen kopen. Sinds de notarissen in het eerste kwartaal van 2008 het volume van de transacties op de woningmarkt publiceren, lag de ‘residentiële vastgoedactiviteit’ in België in een kwartaal nooit op een hoger peil dan in het voorbije kwartaal. Met een uitzondering: het tweede kwartaal van 2008, zeg maar het kwartaal van net voor de Fortis-crisis.

De cijfers voor de eerste zes maanden van 2011 liggen in het verlengde van de weg die België in 2010 is ingeslagen. De prijzen van gewone woonhuizen in België werden in 2010 al 5 procent duurder, na de kleine terugval in 2009. Appartementen werden 7 procent duurder. Alle gemiddelde prijzen voor België zaten eind 2010 boven het niveau van voor de crisis, blijkt uit de cijfers van de federale overheidsdienst Economie. Tijdens de crisis bleven de prijsdalingen in België beperkt tot 6 procent in de periode juli 2008-juni 2009.
Het is alom bekend hoe slecht het nog steeds gaat in de VS, Ierland, Spanje en Nederland. De woningprijzen in Ierland kelderden met 25 procent.

Is België een woningdroomeiland? Voor de financiële crisis was de Belgische woningmarkt, anders dan in veel andere landen, niet echt oververhit. Zowel de banken als de bouwers en kopers waren altijd al voorzichtig met de woningfinanciering. Van gedwongen verkopen, de bron van de uitzichtloze neerwaartse spiraal in de VS, was in ons land geen sprake. Er kwam ook geen abnormale fiscale steun zoals in Nederland.


Tijdbom

Maar er is wel een tijdbom die steeds luider tikt. Er wordt in België relatief veel te weinig gebouwd. De denktank Itinera maakte in haar recente studie ‘Huisvesting in tijden van schaarste’ een haarfijne analyse van enkele verontrustende ontwikkelingen. Vooral door het effect van de immigratie en gezinsverdunning stijgt de jaarlijkse toename van het aantal huishoudens van 30.000 naar 50.000 per jaar. Het bruto aantal nieuwbouwprojecten daalde daarentegen van 60.000 in 2005 naar 45.000 in 2010, ondanks de tijdelijke steunmaatregelen. Netto komen er jaarlijks maar een 30.000 woningen bij.
Dat tekort vertaalt zich vandaag in prijsstijgingen voor bestaande woningen, maar ook in de afbrokkeling van de private huurmarkt (het is interessanter om te verkopen) en toenemende wachtlijsten bij de sociale huurmaatschappijen (de privémarkt wordt voor minder mensen betaalbaar).

De vraag is hoe lang de kandidaat-kopers de prijsstijgingen kunnen blijven slikken. De lonen stijgen nog amper en de ontleencapaciteit zal door de stijgende rente veeleer afnemen. Er wordt steeds harder gestreden door een steeds grotere groep mensen voor de steeds kleinere markt van de voor hen nog net betaalbare woningen. Niet toevallig stegen de prijzen van de goedkoopste woningen in België in de voorbije vijf jaar met meer dan 50 procent.
In de nota Di Rupo blijven weinig heilige huisjes gespaard. De eigen woning vormde daar niet toevallig een uitzondering op. De politici beseffen maar al te goed dat betaalbaar wonen een grote uitdaging wordt. Uit simulaties van Itinera lijkt dat maximaal 25 procent van de gezinnen in België nog in staat is een nieuwbouwwoning neer te zetten. Anders dan in landen als Ierland of Spanje is er hier geen overaanbod. Voor een overheid die moet besparen is het niet vanzelfsprekend daar iets aan te doen. Maar ze heeft geen keuze.


Bron: De Tijd

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in