Huren en verhuren
De plaatsbeschrijving bij een huurovereenkomst
Bij het aangaan van een huurovereenkomst wordt soms nogal nonchalant en vluchtig over de staat van het huurgoed gegaan. De reden ligt dan dikwijls in het feit dat er zich op dat ogenblik nog geen problemen voordoen of dat partijen kosten willen vermijden die gepaard gaan met een goede en degelijke plaatsbeschrijving. Nochtans kan een goede plaatsbeschrijving veel problemen voorkomen.
Het opmaken van een plaatsbeschrijving is geen verplichting maar een recht, dat voorzien wordt in art 1730 B.W.
Voordeel
Eigenlijk kan men stellen dat zowel de eigenaar/verhuurder als de huurder belang hebben bij het opmaken van een plaatsbeschrijving. De eigenaar omdat art 1719 en 1720 B.W. hem verplichten het gehuurde goed in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder te leveren, de huurder omdat hij daardoor de quasi zekerheid krijgt dat het goed van bij aanvang van de huur zal beantwoorden aan de in art 2 van de woninghuurwet voorziene verplichting dat het huurgoed dient te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid gezondheid en bewoonbaarheid.
Zoals gezegd is de plaatsbeschrijving geen plicht maar een recht. Wanneer één van de partijen betrokken bij de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving wenst, dan moet die ook uitgevoerd worden, dit tegensprekelijk en zelfs op gemeenschappelijke kosten. Er zijn wel voorwaarden aan verbonden: ze moet opgemaakt worden hetzij voor de ingebruikname van het goed, hetzij binnen de 15 dagen na ingebruikname bij een huur van minder dan 1 jaar of binnen de maand na ingebruikname bij een huur van meer dan 1 jaar.
Omstandige beschrijving
De plaatsbeschrijving moet volgens de wet bovendien “omstandig” zijn, wat niet meer of minder wil zeggen dan gedetailleerd en volledig. Elke plaats dient bijvoorbeeld beschreven te worden. Wanneer één van de partijen daaraan niet wenst mee te werken dan kan de andere partij zich wenden tot de vrederechter door neerlegging van een verzoekschrift. Het verzoekschrift dient neergelegd te worden binnen de 15 dagen of 1 maand naargelang het geval.
Ten slotte dient de plaatsbeschrijving uiteraard ondertekend te worden door beide partijen of hun vertegenwoordiger.
Artikel 1731 § 1 B.W. voorziet dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving werd opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de zelfde toestand als hij het afgeeft bij het einde van de huur. De verhuurder kan evenwel tegenbewijs leveren. Deze regeling geldt voor alle contracten vanaf 1 januari 1974. Voor 1 januari gold het principe dat de huurder het goed in goede staat had ontvangen.
In ieder geval zijn momenteel stijlclausules zoals “de huurder verklaart het huurgoed in goede staat ontvangen te hebben” volkomen waardeloos gelet op de vereiste van een “omstandige” plaatsbeschrijving. Soms worden plaatsbeschrijvingen opgemaakt die bestaan uit louter digitale of gewone foto’s. Dit is evenmin voldoende en beantwoordt geenszins aan de hierboven door de wet voorgeschreven vereisten. Het is echter evident dat dergelijke foto’s wel heel nuttig en zelfs aan te bevelen zijn als aanvulling bij de plaatsbeschrijving.
Gelet op de mogelijkheid dat de eigenaar aansprakelijk kan gesteld worden voor de nefaste gevolgen van slecht werkende apparatuur verdient het aanbeveling om in de plaatsbeschrijving te verwijzen naar bijvoorbeeld attesten van goede werking van schouwen, gasapparatuur en dergelijke meer.
Henk De Loose
Sylvie Vandenabeele
Het opmaken van een plaatsbeschrijving is geen verplichting maar een recht, dat voorzien wordt in art 1730 B.W.
Voordeel
Eigenlijk kan men stellen dat zowel de eigenaar/verhuurder als de huurder belang hebben bij het opmaken van een plaatsbeschrijving. De eigenaar omdat art 1719 en 1720 B.W. hem verplichten het gehuurde goed in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder te leveren, de huurder omdat hij daardoor de quasi zekerheid krijgt dat het goed van bij aanvang van de huur zal beantwoorden aan de in art 2 van de woninghuurwet voorziene verplichting dat het huurgoed dient te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid gezondheid en bewoonbaarheid.
Zoals gezegd is de plaatsbeschrijving geen plicht maar een recht. Wanneer één van de partijen betrokken bij de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving wenst, dan moet die ook uitgevoerd worden, dit tegensprekelijk en zelfs op gemeenschappelijke kosten. Er zijn wel voorwaarden aan verbonden: ze moet opgemaakt worden hetzij voor de ingebruikname van het goed, hetzij binnen de 15 dagen na ingebruikname bij een huur van minder dan 1 jaar of binnen de maand na ingebruikname bij een huur van meer dan 1 jaar.
Omstandige beschrijving
De plaatsbeschrijving moet volgens de wet bovendien “omstandig” zijn, wat niet meer of minder wil zeggen dan gedetailleerd en volledig. Elke plaats dient bijvoorbeeld beschreven te worden. Wanneer één van de partijen daaraan niet wenst mee te werken dan kan de andere partij zich wenden tot de vrederechter door neerlegging van een verzoekschrift. Het verzoekschrift dient neergelegd te worden binnen de 15 dagen of 1 maand naargelang het geval.
Ten slotte dient de plaatsbeschrijving uiteraard ondertekend te worden door beide partijen of hun vertegenwoordiger.
Artikel 1731 § 1 B.W. voorziet dat indien geen omstandige plaatsbeschrijving werd opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de zelfde toestand als hij het afgeeft bij het einde van de huur. De verhuurder kan evenwel tegenbewijs leveren. Deze regeling geldt voor alle contracten vanaf 1 januari 1974. Voor 1 januari gold het principe dat de huurder het goed in goede staat had ontvangen.
In ieder geval zijn momenteel stijlclausules zoals “de huurder verklaart het huurgoed in goede staat ontvangen te hebben” volkomen waardeloos gelet op de vereiste van een “omstandige” plaatsbeschrijving. Soms worden plaatsbeschrijvingen opgemaakt die bestaan uit louter digitale of gewone foto’s. Dit is evenmin voldoende en beantwoordt geenszins aan de hierboven door de wet voorgeschreven vereisten. Het is echter evident dat dergelijke foto’s wel heel nuttig en zelfs aan te bevelen zijn als aanvulling bij de plaatsbeschrijving.
Gelet op de mogelijkheid dat de eigenaar aansprakelijk kan gesteld worden voor de nefaste gevolgen van slecht werkende apparatuur verdient het aanbeveling om in de plaatsbeschrijving te verwijzen naar bijvoorbeeld attesten van goede werking van schouwen, gasapparatuur en dergelijke meer.
Henk De Loose
Sylvie Vandenabeele
