Wat is een gemene muur?

Als je een halfopen of rijwoning koopt of tegen een bestaande woning aanbouwt, dan steekt de gemene muur zijn kop op. Is de muur al dan niet gemeen? Of moet je hem gemeen maken om jouw woning te kunnen bouwen? Het Burgerlijk Wetboek brengt alvast weinig duidelijkheid, want het begrip wordt nergens toegelicht. Het Hof van Cassatie heeft die leemte ingevuld met rechtspraak en omschrijft de gemene muur als volgt: ‘De gemene muur is een muur is die dient tot afsluiting tussen erven en tot steun van constructies tegen deze muur aangebracht’. We mogen dus veronderstellen dat een gemene muur twee aan elkaar grenzende percelen van elkaar scheidt en steun biedt aan een constructie. Deze gemene muur is gemeenschappelijke eigendom van de twee perceeleigenaren. Tussen de regels valt dus ook te lezen dat een tuinafsluiting geen gemene muur is.

Op de grens gebouwd

Een andere voorwaarde om van een gemene muur te kunnen spreken is het feit dat deze muur op de grens tussen twee percelen gebouwd moet worden. Bouwen te paard wordt dit in het jargon ook wel genoemd. Dat betekent dat één deel van de spouwmuur op één perceel staat en het andere deel op het andere perceel.
Dat betekent dus dat muren die volledig op één perceel staan niet gemeen gemaakt kunnen worden. Een muur die aan de binnenzijde van de perceelsgrens staat, is dus niet gemeen, maar de exclusieve eigendom van de eigenaar van het perceel. Ook wanneer de voordelen of nadelen van een muur aan één kant van de muur liggen, is de muur niet gemeen. Een voorbeeld daarvan is de deksteen die naar één zijde afhelt.

Hoe maak je een muur gemeen?

Een gemene muur kan op verschillende manieren ontstaan. De meest voorkomende vorm is een overeenkomst tussen de twee eigenaren. Daarnaast kan het ook door middel van verkrijgende verjaring: Wanneer een partij de muur 30 jaar of meer in gebruik heeft, kan deze partij via de rechtbank de verkrijgende verjaring laten uitspreken. Nog in het rijtje staan schenking, verdelingsakte of een gerechtelijk vonnis.
Om een gemeenmaking ook voor derden te laten gelden, moet de muurovername schriftelijk gebeuren en geregistreerd worden op het lokale registratiekantoor. Hiervoor betaal je een registratierecht van 10% op de overnameprijs. Een tussenkomst van een notaris is dus niet noodzakelijk.
Een tip: raadpleeg het registratiekantoor vóór de overname van de muur om na te gaan of die in het verleden al niet gemeen gemaakt werd.

 
Volgende bijdrage: Overnameprijs gemene muur