Recht op privacy: de basisbeginselen van lichten en uitzichten

Gewijzigd op 30/06/2016 door TiM Vanhove

Een vrijstaande woning met tuin blijft de grote droom van de Belg. We beschouwen het als een laatste bolwerk waar we ons in volstrekte privacy kunnen terugtrekken. Een inbreuk of de kleinste aanwijzing dat dit recht op privacy in het gedrang komt door de bouwplannen van de naaste buur, blijven dan ook een bron van discussie. Advocaat Michiel Ryckalts overloopt de basisbeginselen op het vlak van lichten en uitzichten. Zo weet je wat kan en niet kan.

Ontdek deze bouwbedrijven

Kijkwoning Herent
© Thuis Best
Om inzicht te krijgen in deze materie en te weten wat mag en niet mag, dient eerst kort te worden stilgestaan bij de volgende, misschien niet alledaagse begrippen:
 

Lichten en uitzichten

Hoewel deze begrippen vaak in één adem worden uitgesproken, dienen deze strikt te worden onderscheiden.
  • Lichten

    zijn vensters of lichtopeningen die alleen licht doorlaten maar geen uitzicht bieden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan doorschijnende tegels, een raam of een opening die op een dergelijke hoogte is geplaatst dat geen uitzicht naar buiten mogelijk is. 
  • Uitzichten

    daarentegen zijn vensters (maar ook een glazen deur, balkon, terras of dakraam) die wel kunnen geopend worden en bijgevolg zowel licht als lucht kunnen doorlaten.
Gemene muur
© Bouwatelier
Aangezien uitzichten grotere hinder kunnen veroorzaken op de privacy van het aanpalende erf waarop ze uitgeven, heeft de wetgever hiervoor strengere voorschriften opgelegd.

De begrippen gemene en privatieve muren

  • Een gemene muur

    is een muur die twee eigendommen scheidt en ingevolge een titel (een vonnis, een onderhandse overeenkomst of een akte van muurovername) of verjaring in eigendom toebehoort aan de eigenaars van de percelen waarvan deze muur de scheiding vormt.
     
  • Een privatieve muur

    is een muur die werd opgebouwd door de eigenaar van één van de percelen ter afscheiding van diens onroerend goed en die geen mede-eigendom is geworden ingevolge een bezitsaanmatiging (door bijvoorbeeld een muurovername) van de eigenaar van het aangrenzend perceel of gebouw.
Lees ook het artikel 'Wanneer de gemene muur overnemen'
Kijkwoning
Kijkwoning in beeld te Diepenbeek.
© Blavier
BIK renovatie
Renovatie van een bestaande woning.
© Groep Huyzentruyt
Agora Grafietzwart
Architectenbureau Dries Bonamie
© Wienerberger
Aluminium ramen
© Reynaers Aluminium

Welke regels respecteren?

Aangezien de impact van lichten en uitzichten verschillend is naargelang ze worden aangebracht in een gemene muur (die in beginsel op de scheiding staat) of in een privatieve muur (die vaak op enige afstand van de perceelgrens is opgetrokken), dient qua regels en voorschriften een onderscheid te worden gemaakt tussen de gemene en de privatieve muur.
 

De gemene muur

Voor het plaatsten van lichten én uitzichten in een gemene muur is de regel eenvoudig. In een gemene muur mag geen van de naburen een licht of een uitzicht plaatsen zonder toestemming van de andere eigenaar.
Omdat deze regel niet van dwingend recht is, is het mogelijk dat partijen een afwijkende regeling overeen komen. Om achteraf discussies te vermijden, is het wel aangewezen dat deze regeling schriftelijk wordt vastgelegd.
Als uw buurman of buurvrouw zijn of haar toestemming geeft, mag je met andere woorden wel een venster of opening plaatsen in een gemene muur.
 

De privatieve muur

Voor het plaatsen van lichten en uitzichten in een privatieve (scheids)muur liggen de zaken gecompliceerder en is er een groot onderscheid tussen lichten en uitzichten. Binnen de categorie van de uitzichten dienen bovendien verschillende afstanden te worden gerespecteerd naargelang er sprake is van een recht of een schuin uitzicht. 

Lichten

In een privatieve muur die grenst aan de scheidingslijn mogen lichtopeningen worden aangebracht onder de volgende strikte voorwaarden: 
  • De lichtopeningen moeten uitgerust zijn met ijzeren traliewerk en voorzien van een vaststaand glasraam;
  • De lichtopeningen op de gelijkvloerse verdieping moeten bovendien geplaatst worden op minstens 2,60 m boven de vloer of de grond van de kamer die verlicht wordt. Voor lichtopeningen op hoger gelegen verdiepingen volstaat een hoogte van 1,90 m.

Uitzichten

Omwille van de grotere belasting op het naburige erf heeft de wetgever een aantal regels opgelegd waardoor uitzichten niet zomaar mogen worden aangebracht in privatieve muren.

In geval van een zogenaamd recht uitzicht
Een recht uitzicht zal enkel mogen geplaatst worden als de afstand tot het aangrenzend perceel minstens 1,90 m bedraagt.

In geval van een zogenaamd schuin uitzicht
Een schuin uitzicht zal enkel mogen geplaatst worden als de afstand tot het aangrenzend perceel minimaal 60 cm bedraagt.

Vermits ook de bepalingen aangaande de lichten en uitzichten betreffende de privatieve muur niet van openbare orde en/of dwingend recht zijn, kunnen partijen vrij een afwijkende regeling overeen komen.

Sanctie

Een bouwheer die in het kader van een nieuwbouw of renovatie lichten of uitzichten plaatst zonder hogervermelde voorschriften in acht te nemen, loopt het risico dat zijn buur de verwijdering ervan zal vorderen. Ofwel dienen de lichten of uitzichten te worden aangepast aan de wettelijke voorschriften, ofwel moet het onroerend goed terug in zijn oorspronkelijk staat worden hersteld wat er eigenlijk op neerkomt dat ze opnieuw dienen te worden dichtgemaakt met dezelfde materialen.
Zoals bij de uitoefening van de meeste rechten, dient echter ook hier de nuance te worden gemaakt dat niet élke inbreuk op de voorschriften op het vlak lichten en uitzichten zal kunnen worden aangegrepen om de aanpassing of verwijdering ervan te vorderen. Indien blijkt dat het licht of uitzicht geen enkele hinder of belasting veroorzaakt op het lijdend erf kàn de rechter oordelen dat er sprake is van rechtsmisbruik en beslissen dat het zicht of uitzicht mag worden behouden. Dit is echter een feitelijke beoordeling dat van geval tot geval die de rechtbank moet beoordelen.

Verjaring

Bij de beoordeling of het licht of uitzicht van uw buurman wel reglementair werd gebouwd, dient ten slotte ook rekening te worden gehouden met het aspect van de dertigjarige bevrijdende verjaring.
Zelfs indien zou blijken dat het licht of uitzicht niet voldoet aan alle bepalingen, zal je dit moeten tolereren indien deze toestand al meer dan 30 jaar bestaat. In dat geval is er immers sprake van bevrijding door verjaring en zal je de verwijdering ervan niet meer met succes kunnen afdwingen voor de rechtbank.
Uw buurman die bijvoorbeeld een raam (dat rechtstreeks uitzicht geeft) heeft geplaatst op minder dan 1,9m van de scheidingslijn, zal dit raam mogen blijven gebruiken als dit al meer dan dertig jaar geleden werd geplaatst.
Het recht dat ontstaat als gevolg van de dertigjarige bevrijdende verjaring beperkt zich echter tot het recht om gebruik te blijven maken van het onreglementair geplaatst licht of uitzicht maar doet in geen geval enige aanmatiging ontstaan op het lijdend erf dat hierdoor wordt belast. Deze buur zal met andere woorden op zijn eigen perceel kunnen bouwen zoals het hem belieft en zelfs op zo’n manier dat het licht of uitzicht hierdoor wordt beperkt of zelfs teniet wordt gedaan.
Tot slot doet deze bevrijdende verjaring evenmin afbreuk aan het recht (van de buur) om de gemeenmaking te vorderen van de privatieve scheidingsmuur die dient ter afscheiding van de erven. Een gemeenmaking van de scheidingsmuur kan altijd worden gevorderd. Dit beginsel gecombineerd met het recht van iedere eigenaar van de gemene muur om zich te verzetten tegen het plaatsen van een licht of uitzicht heeft tot gevolg dat men als buur het recht heeft om alle daarin aangebrachte lichten en uitzichten te doen verwijderen, zelfs als ze meer dan dertig jaar geleden werden geplaatst. Maar ook hier zullen de feitelijke omstandigheden altijd worden afgetoetst aan de principes van rechtsmisbruik.
Auteur: Michiel Ryckalts – juni 2016

Ryvalex

Michiel Ryckalts en Ine Vanbuel van Ryvalex plaatsen open communicatie en een persoonlijke relatie met de cliënt centraal in hun dienstverlening. Het tweetal heeft ruime ervaring in het voeren van onderhandelingen, het sluiten van overeenkomsten en het oplossen van conflicten.


 


Contactgegevens

Ryvalex
Berenbroekstraat 49
3500 Hasselt
T.: 011 74 07 75
M.: [email protected]
W: www.ryvalex.be

Lees meer ...

Meer informatie op de website van deze bedrijven