De goedkoopste lening is een sociale lening

Gewijzigd op 17/08/2012 door Daan Slingers

De minimumrente voor sociale woonkredieten is deze maand gedaald tot 1,29 procent. Wie komt hiervoor in aanmerking? Woonkredieten waren zelden goedkoper dan vandaag. In het commerciële circuit is de gemiddelde rente voor een lening met vaste rente op 20 jaar gedaald tot 3,9 procent, en voor ‘goede klanten' is krediet zelfs nog goedkoper. Die tarieven vallen echter in het niets bij de bodemtarieven die toegepast worden voor sociale leningen. Bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), die de Vlaamse Woonlening beheert, is dat deze maand gedaald tot 1,29 procent. En bij het Vlaams Woningfonds (VWF), dat ook sociale woonkredieten verstrekt, kan er geleend worden vanaf 1,50 procent.
Kijkwoning Rumst
© Groep Huyzentruyt
Fiscus
© KBC

Lening onder voorwaarden

Omdat die leningen gesubsidieerd worden, zijn daar echter enkele strikte voorwaarden aan gekoppeld die in het sociale woonbeleid van de Vlaamse overheid passen. Ten eerste moet het gaan om de enige en eigen woning van de kredietnemer en moet dat bovendien een ‘bescheiden' woning zijn. Verder is ook het netto belastbaar inkomen van het gezin begrensd, waarbij het grensinkomen afhankelijk is van het aantal personen ten laste. Daarbij geldt de regel: hoe lager het inkomen en hoe meer personen ten laste, hoe voordeliger de rente. Op basis van die parameters vindt om de vijf jaar ook een renteherziening plaats. Bepalend daarbij is de evolutie van het gezinsinkomen. Bij een stijging of daling daarvan, kan ook de rente in dezelfde zin aangepast worden. Het tarief kan echter nooit stijgen boven het in de leenakte vastgelegde maximum. Dat bedraagt bij beide maatschappijen momenteel 3,23 procent.

Bescheiden woning

In grote lijnen lopen de toekenningsvoorwaarden voor een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en bij het Vlaams Woningfonds gelijk. De concrete invulling ervan durft echter weleens te verschillen. Zo mag de aankoopprijs van een ‘bescheiden' woning bij de Vlaamse Woonlening maximaal 181.190 euro bedragen, waarbij een budget van 10.000 euro wordt opgeteld voor (verplichte) noodzakelijke renovaties. Bij het Vlaamse Woningfonds kijken ze naar de waarde die een onafhankelijke schatter op de woning kleeft. Om van een ‘bescheiden' woning te kunnen spreken, mag die maximaal 191.190 euro bedragen. Die bedragen stijgen naarmate het gezin meer personen ten laste heeft.

En ook de inkomensgrenzen worden anders geformuleerd bij beide organisaties. Bij de Vlaamse Woonlening bedraagt het plafond voor een alleenstaande 32.930 euro en voor een gezin van twee personen 49.400 euro. Die maxima worden verhoogd met 3.290 euro per bijkomende persoon ten laste. Het Vlaams Woningfonds – dat alleen leningen toekent aan mensen met minstens één kind – maakt meteen de optelsom en hanteert een algemene inkomensgrens van 52.700 euro voor om het even welk gezin met één kind ten laste. Ook dat plafond wordt verhoogd met 3.290 euro per bijkomende persoon ten laste.

Sociale kredietshopping

De verschillende toekenningsvoorwaarden en specifieke rekenregels maken niet alleen dat eenzelfde dossier bij beide kredietmaatschappijen tot een verschillende rentevoet kan leiden, maar zelfs dat een krediet geweigerd kan worden bij de ene maatschappij terwijl het door de andere wel zou worden toegestaan. Wie zeker wil zijn van de beste voorwaarden kan dus maar best bij beide maatschappijen een offerte aanvragen. Een ietwat vreemde situatie, aangezien beide organisaties gesubsidieerd worden in het kader van hetzelfde Vlaamse sociale woonbeleid. De Vlaamse regeringspartners zijn in het regeerakkoord dan ook uitdrukkelijk overeengekomen om de hypothecaire poot van de Vlaamse Woonlening en het Vlaams Woningfonds tijdens deze regeerperiode te harmoniseren. De eerste principiële beslissingen daarover worden begin volgend jaar verwacht.

Erkende krediet-maatschappijen

Wie niet in aanmerking komt voor een klassieke sociale lening, bijvoorbeeld omdat het gezinsinkomen net te hoog ligt, kan ook nog een sociaal krediet aanvragen via een erkende kredietmaatschappij. De meeste van die kredietmaatschappijen werden vele jaren geleden opgericht en hebben welluidende namen als Eigen Heerd, Elk Zijn Huis, Kempische Heerd, Koning in mijn Woning, Zonnige Woonst, Uw Eigen Huis der Vlaanderen, enzovoort. In Vlaanderen zijn er een 40-tal, die verenigd zijn onder de koepel van de vzw Sociaal Woonkrediet. Die kredieten worden weliswaar niet door de overheid gesubsidieerd. Daardoor liggen hun tarieven meer in lijn met die van de commerciële banken.

Vlaamse overheid staat borg

Het sociale aspect zit er bij deze kredietmaatschappijen in dat zij, net als de andere vermelde organisaties, ook vaak leningen verstrekken aan kredietnemers die in het commerciële circuit niet optimaal bediend worden, zoals bijvoorbeeld alleenstaanden, gezinnen zonder startkapitaal, mensen die al wat ouder zijn of die geen schuldsaldoverzekering kunnen afsluiten, werknemers van beschutte werkplaatsen, enzovoort. Bij een erkende kredietmaatschappij kunnen zij mogelijk nog wel een concurrentieel kredietvoorstel krijgen, omdat de Vlaamse overheid zich borg stelt voor deze kredieten.

Bescheiden woning

De voorwaarden om voor een sociaal krediet van dit tweede type in aanmerking te komen, zijn een stuk minder streng dan bij de sociale leningen van het VMSW en het VWF. Zo zijn er helemaal geen voorwaarden qua inkomen en gezinssamenstelling. Wel is vereist dat het om een bescheiden woning gaat die de enige woning is van de kredietnemer. Onder een ‘bescheiden' woning verstaat men hier een woning met een verkoopwaarde van maximaal 218.000 euro (voor een gezin zonder kinderen). Per bijkomende persoon ten laste wordt dat maximum verhoogd met 11.000 euro, tot een plafond van 272.000 euro bij vijf personen ten laste.

Lagere notariskosten

Tot slot is het ook nuttig om te weten dat aan sociale leningen lagere notariskosten verbonden zijn. Dat geldt zowel voor sociale leningen afgesloten via één van de twee gesubsidieerde kredietverstrekkers, als voor die van een erkende kredietmaatschappij. Voor het verlijden van de leningakte wordt het ereloon van de notaris gehalveerd. Daarnaast worden de kosten van de aankoopakte forfaitair verminderd met ongeveer 250 euro, op voorwaarde weliswaar dat de woning in aanmerking komt voor ‘klein beschrijf'. Verder vallen ook de schattings- en dossierkosten voor deze leningen vaak een stuk voordeliger uit dan bij een gewone bank.

Bron: De Standaard