Aanbevolen partners

LOGO Huysman Bouw sleutel op de deur
Sleutel-op-de-deur

De Wet Breyne

De Wet Breyne, of ook nog woningbouwwet genoemd, werd in 1971 ingevoerd om de bouwheer te beschermen en vaak voorkomende misbruiken in de bouwwereld een halt toe te roepen. Op 3 mei 1993 werd de wet nog aangevuld teneinde nog meer zekerheid voor de kandidaat-kopers te bieden.

Velen hebben er al van gehoord, weinigen weten echter waarover het precies gaat. Nochtans zou elke kandidaat-bouwer of -koper van een sleutel-op-de-deurwoning geïnformeerd moeten worden over de belangrijkste punten van die wet. Precies omdat de wet werd gestemd om misbruiken van sommige bouwpromotoren ten aanzien van de bouwers te voorkomen. Spijtig genoeg is dat laatste niet sluitend omdat nogal wat achterpoortjes worden gebruikt om de wet te omzeilen. Van zodra echter de voorwaarden - waarover verder meer - vervuld zijn, is de wet van toepassing, ook al zou het contract andere - met de wet tegenstrijdige bepalingen - bevatten. Om die reden is de wet hoofdzakelijk van dwingend recht, wat wil zeggen dat de koper de mogelijkheid geboden wordt om in bepaalde gevallen de nietigheid van een clausule of het hele contract in te roepen, wanneer dat strijdig zou zijn met de wet. Zo zal bvb. de benaming van de overeenkomst niet bepalend zijn, maar zal de rechter zich eerder laten leiden door de inhoud van het contract en de werkelijke bedoeling van de partijen.

Voorwaarden Wet Breyne

De wet is van toepassing op al wie aan volgende voorwaarden voldoet:

  • Het gebouw is bestemd voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting). Uit de sedert het ontstaan van de wet gevestigde rechtspraak en rechtsleer is gebleken dat dat gemengd gebruik ongeveer evenwaardig moet zijn. Een kinesist die bijv een gebouw laat optrekken waarin voor 80% praktijkruimte met fitnesscentrum en 20% woongedeelte wordt voorzien, zal geen gebruik kunnen maken van de wet Breyne. De verhouding zal ongeveer 50/50 moeten zijn.
  • De verkoper, promotor of aannemer verbindt er zich toe om een dergelijk gebouw te "bouwen", te "laten bouwen" of te "verschaffen". Het gaat hier om wat in het algemeen beter bekend is als bouwen “sleutel op de deur” en “koop op plan”.
  • De koper of opdrachtgever is verplicht één of meerdere stortingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Indien de aankoop- of aannemingsom slechts na de voltooiing wordt betaald dan is de wet niet van toepassing.
  • Het gebouw wordt in België gebouwd. Wanneer bijvoorbeeld een Nederlandse promotor of aannemer in België bouwt onder de voorwaarden van de wet Breyne dan is de wet ook toepasselijk.
  • De wet geldt alleen wanneer je als opdrachtgever voor een sleutel-op-de-deurformule kiest. Dat begrip is echter veel ruimer dan het bouwen met een sleutel-op-de-deuraannemer. Het moet werkelijk gaan om het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet niet meer van toepassing.

Ingeval van verbouwing komen daar nog twee voorwaarden bij:

  • De verbintenis om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren
  • De werken moeten een zekere omvang hebben. De totale kostprijs van de verbouwingen moet minstens 80% van de aankoopprijs bedragen en minstens 18 600 euro bedragen.

Bepaling Wet Breyne

Het zou ons te ver leiden om alle aspecten van de wet uit de doeken te doen, maar volgende inhoud van de wet breyne is zeker relevant. De woningbouwwet beschermt je op verschillende vlakken: financieel, inzake timing en op vlak van kwaliteit.

Financieel

  • De aannemer mag slechts een voorschot van 5 % op de totale kostprijs van de woning vragen.
  • De betalingen mogen nooit de prijs van de uitgevoerd werken overschrijden.
  • De aannemer moet de bouwheer informeren over zijn plichten, kosten en rechten.
  • De aannemer of promotor mag geen betaling eisen voordat de ondertekening van de overeenkomst.
  • Bij toepassing van de prijsherzieningsclausule gelden de parameters die op de dag van de ondertekening van de overeenkomst van toepassing waren.
  • Er is een dubbel waarborgsysteem
    • Een erkende aannemer moet een borg stellen die overeenstemt met 5 % van de totale waarde van de woning. Het bewijs hiervan moet de aannemer binnen de 30 dagen aan de opdrachtgever overhandigen. Dit ter bescherming van de consument bij eventueel faillissement.
    • Niet-erkende aannemers - doorgaans promotoren of projectontwikkelaars - moeten een voltooiingswaarborg van 100% bieden. In dat geval zal een bank of financiële instelling garanderen dat de woning afgewerkt wordt als het misloopt met de verkoper of niet-erkende aannemer.
  • De aannemingsovereenkomst moet verplicht volgende aspecten vermelden:
    • de identiteit van de eigenaar van de bouwgrond
    • de uitgiftedatum van de stedenbouwkundige vergunning en de voorwaarden die hieraan verbonden zijn
    • de totale kostprijs van de woning
    • een beschrijving van de manier waarop de oplevering zal gebeuren
    • de betalingsmodaliteiten
    • de aanvangsdatum en uitvoeringstermijn van de werken 
    • een boeteclausule bij vertraging
    • een integrale omschrijving van de artikelen 7 (verplichte vermeldingen) en 12 (financiële waarborgen van de wet)
    • de erkenning van de partijen dat zijn kennis hebben genomen van deze gegevens en stukken
    • een vermelding of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering.

Kwaliteit

  • De oplevering gebeurt in twee stappen: een voorlopige oplevering voor de ingebruikname van de woning en een definitieve oplevering één jaar later. In die tussentijd moet de aannemer eventuele gebreken verhelpen.
  • De plannen en bestekken moeten als bijlage bij het contract worden gevoegd

Timing

  • De startdatum, de uitvoeringstermijn en de boeteclausule bij vertraging moeten in het contract zijn opgenomen

Kies voor een gevestigde waarde

Zoals gezegd heeft de koper – wanneer de vermelde voorwaarden zijn vervuld - nadien nog een correctiemogelijkheid. Maar het spreekt voor zich dat - zeker in bouwmateries - voorkomen nog altijd beter is dan genezen. Alhoewel de wet heel zeker veel misbruiken heeft uitgesloten, wijst de praktijk uit dat sommige projectontwikkelaars allerhande trucks gebruiken om de wet te omzeilen. Het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten kan er bijvoorbeeld toe leiden dat jonge onervaren kopers in geval van problemen niet meer weten wie ze nu precies moeten aanspreken. Ook de koppelverkoop is een veel gebruikte manier om kandidaat-kopers aan handen en voeten te binden. Het kopen van een woning is voor de meeste mensen de grootste en financieel één van de meest ingrijpende beslissingen van hun leven. Het is daarom verwonderlijk dat nog zoveel mensen zo licht gaan over het ondertekenen van dergelijke contracten, waarvan sommigen zelfs de inhoud niet (volledig) hebben gelezen. 

Wees dus op je hoede bij het afsluiten van een contract met een sleutel-op-de-deurbouwer. Speel hier altijd op veilig en kies voor een firma met een jarenlange ervaring en goede naam. Vraag bijvoorbeeld na of de firma houder is van het Charter van Woningbouwers. Dat geeft aan dat het bedrijf de verplichtingen uit de Wet Breyne naleeft. Bevraag je ook bij andere klanten van het bedrijf dat je voor ogen hebt. En laat eventueel het contract nalezen door een advocaat. Bij twijfel kan een simpel advies van een notaris of advocaat nochtans veel leed besparen en behoeden voor wat voor sommigen al uitgedraaid is in een ware nachtmerrie.

Auteurs: Henk De Loose en Sylvie Vandenabeele

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in