Goede raad over de gemene muur

In de term ‘gemene muur’ staat gemeen voor gemeenschappelijk, maar volgens vele lezers zou ook de andere betekenis van toepassing kunnen zijn. Landmeter-expert Robert Palmans gidst hen naar de fundamenten van de regelgeving hierover.

In onze halfopen nieuwbouw hebben we geen gebruik gemaakt van de gemene muur. Kan de eigenaar nu toch een overnamesom vragen?

Landmeter-expert Robert Palmans: "Er is al genoeg, vrij recente en constante ook, rechtspraak van het Hof van Cassatie in dergelijke aangelegenheden. Indien de scheidsmuur niet materieel in gebruik genomen werd, dient geen overnamesom betaald te worden."

Moet ik als eigenaar van een halfopen bouwperceel delen in de kosten van de gemene muur als ik hier zelf geen bouwplannen heb?

In geen geval. Een overnamesom dient pas betaald te worden indien je zelf start met bouwen en daarbij ook daadwerkelijk gebruik maakt van de gemene muur. De kosten voor het bouwen van de muur worden in eerste instantie dus volledig gedragen door de grondeigenaar die het eerst bouwt. Die kan dan wel te paard bouwen, waarbij een deel van de wand gebouwd wordt op het perceel van de buur.

Is het juist dat de overnamekosten voor een gemene muur vervallen wanneer de muur ouder is dan dertig jaar?

“Neen”, is Robert Palmans’ duidelijke antwoord. “Dat een muur van ouder dan dertig jaar niet overgenomen zou moeten worden is een fabeltje en strookt geenszins met de werkelijkheid. Op de overnamekosten staat geen termijn. Hoe oud de muur ook is, vooraleer de bouwer de muur wil gebruiken, zal hij in principe eerst de muurovername moeten regelen.”
De verwarring over een vermeende verjaring na dertig jaar wordt vermoedelijk veroorzaakt door een andere regel. Indien de eerste bouwer te paard bouwde, dus deels op het perceel van de buur, kan hij na 30 jaar immers de strook grond opeisen die in het verlengde van deze muur ligt.

Wanneer moeten de overnamekosten voor een gemene muur betaald worden?

Op de betaling van die overnamekosten staat geen specifieke termijn, tenzij dat hieromtrent een overeenkomst werd afgesloten. “Maar in principe dient deze betaling onmiddellijk contant en volledig te gebeuren bij de eerste ingebruikname van de scheidsmuur.”, aldus Robert Palmans.

Welke stappen moet je ondernemen bij de overname van een gemene muur?

Robert Palmans: "De overnameovereenkomst moet ter registratie worden aangeboden. Het overnameplan mag trouwens niet meer door een architect opgesteld worden. Dit moet gebeuren door een landmeter-expert ingeschreven op het Tableau van de Federale Raden."

Wij willen onze halfopen bebouwing afbreken en vervangen door een open bebouwing. Mogen wij de scheidsmuur, die niet gebruikt wordt door de buur, zomaar afbreken?

“Indien de buur de muur niet heeft overgenomen, kunt u de muur op eigen kosten volledig afbreken”, stelt Robert Palmans. “Vermoedelijk heeft de buur tegen uw scheidsmuur een zelfdragende muur gebouwd, die alleen werd afgewerkt met isolatie. Bij afbraak van de muur is het dan aan de buur om ervoor te zorgen dat zijn bestaande muur beschermd wordt. Hierbij stelt zich misschien het probleem dat de gevel die hij moet bouwen over de scheidingslijn komt te liggen. Dat kan hij niet zonder uw toestemming, of zonder de nodige reep grond van u over te kopen.”

Kan ik een garage afbreken die tegen een gemene muur staat?

“Indien de muur inderdaad gemeen is, mag hij alleen afgebroken worden mits voorafgaande toestemming van de buur. In ieder geval zal het gedeelte van de muur waar de garage tegen gebouwd is moeten blijven staan of heropgericht worden.”

Meer antwoorden op vragen van lezers vindt u terug in de vraag- en antwoordrubriek van Habitos.be.