Vastgoedmakelaars

De reglementering voor vastgoedmakelaars

Vastgoedmakelaars dienen zich aan strikte – wettelijk opgelegde - regels te houden bij het uitoefenen van hun beroep. Een overzicht van de voornaamste spelregels die gelden tussen particulieren en vastgoedmakelaars.
Doet bijvoorbeeld een bedrijf een beroep op de vastgoedmakelaar of wordt een notaris ingeschakeld voor de verkoopsbemiddeling, dan gelden deze nieuwe regels niet.

Alles op papier

Eén van de opvallendste bepalingen is dat er te allen tijde met schriftelijke contracten gewerkt dient te worden. Alle afspraken moeten met andere woorden duidelijk op papier worden gezet, zowel bij een verkoops- als een huurovereenkomst. Dit contract moet duidelijk en ondubbelzinnig de opdracht van de makelaar omschrijven.

Zo moet er worden aangegeven of de makelaar de opdracht heeft een verkoop- of verhuurovereenkomst af te sluiten in naam en voor rekening van de opdrachtgever. Verder moet het contract volgende elementen bevatten:
  • De prijs van het onroerend goed
  • De voorwaarden van verkoop of verhuur
  • Wanneer de makelaar onderhandelingsbevoegdheid heeft, dienen de minimum vraagprijs en de voorwaarden vermeld te worden
  • Een handgeschreven vermelding van de datum en plaats waar het contract werd afgesloten
  • De duurtijd van de overeenkomst
  • Een opzegmogelijkheid voor de consument
Naast de verplichte meldingen zijn er ook enkele bepalingen die niet meer opgenomen mogen worden in makelaarsovereenkomsten. Dit geldt voor: •Een beding dat de makelaar volledige vrijheid geeft om te onderhandelen over prijs en/of voorwaarden zonder dat de consument hem hiertoe de uitdrukkelijke opdracht gaf •Een opzegtermijn van langer dan één maand voor overeenkomsten van bepaalde duur

Bedenktijd

  • Nieuw is ook dat je als opdrachtgever een bedenktijd van 7 werkdagen krijgt. Je hebt dus het recht om binnen de 7 werkdagen zonder kosten af te zien van het contract. Dit ongeacht de plaats waar het contract werd afgesloten
  • De bedenktijd geldt enkel voor het contract met de makelaar, niet voor de verkoop- of verhuurovereenkomst zelf.

Exclusiviteit

  • Om te vermijden dat hun concurrenten de opdracht ook binnenrijven, vragen heel wat makelaars exclusiviteit. Hierdoor worden hun collega’s uitgesloten voor deze opdracht
  • Wanneer zo’n exclusiviteitsbeding is opgenomen in het contract, mag de overeenkomst een maximale duurtijd van zes maanden hebben. Hierna kan ze wel stilzwijgend worden verlengd voor onbepaalde duur
  • Je kunt het contract nadien zonder kosten opzeggen wanneer je een opzegtermijn van één maand in acht neemt

Informatieplicht

  • Om ervoor te zorgen dat je goed op de hoogte bent van de acties die de makelaar onderneemt om het onroerend goed aan de man te brengen, voorziet het KB ook in een informatieplicht. Zo moet hij je maandelijks informeren over de stappen die hij ondernomen heeft en welke reacties er geweest zijn van geïnteresseerden
  • Je laat best in de overeenkomst opnemen dat deze maandelijkse briefing schriftelijk gebeurt

Financiële bepalingen

De makelaar mag enkel die vergoedingen opeisen die in het contract zijn afgesproken en opgenomen. Hierin moeten dus ook de BTW, kosten en eventuele taksen zijn opgenomen die de opdrachtgever dient te betalen.
  • Wanneer de makelaar erin slaagt het onroerend goed te verkopen of te verhuren, heeft hij recht op de afgesproken vergoeding
  • Kan de opdracht echter niet gerealiseerd worden – er is dus geen verkoop of huurcontract afgesloten – omwille van een opschortende voorwaarde, dan is de opdrachtgever geen vergoeding verschuldigd aan de makelaar. Zo’n opschortende voorwaarde kan het krijgen van een hypothecaire lening zijn of het afleveren van een gunstig bodemattest
  • Sommige makelaars zullen hun risico dan ook willen indekken door te bepalen dat ze recht hebben op een vergoeding wanneer iemand een geldig bod doet om het onroerend goed te kopen (of te huren). Zo dekken ze zich in voor het geval dat de aangebrachte kandidaat-koper en verkoper om één of andere reden niet overeenkomen en er toch geen verkoop volgt
  • In zulke gevallen moet het bod aantoonbaar zijn. Het moet met andere woorden schriftelijk gedaan zijn of op een andere manier die heet bod bewijst

Schadevergoeding

  • Beslis je als opdrachtgever om tijdens de looptijd van een contract het onroerend goed niet meer te verkopen of verhuren – bijvoorbeeld omwille van ziekte,… - dan heeft de makelaar recht op een schadevergoeding van maximaal 50% van het overeengekomen ereloon
  • Verkoop je de woning echter rechtstreeks zonder de tussenkomst van de makelaar, dan kan hij een schadevergoeding opeisen van maximaal 75% van het afgesproken ereloon
  • Als opdrachtgever heb je zelf ook recht op een schadevergoeding wanneer de makelaar zijn verplichtingen niet nakomt. Deze schadevergoeding is ook bepaald op 75% van het afgesproken ereloon

Verkoop na contract

  • Wanneer je als opdrachtgever erin slaagt om het onroerend goed alsnog te verkopen of verhuren na het aflopen van de makelaarsopdracht aan een partij die zich tijdens de contractperiode al via de makelaar kandidaat stelde, dan kan de makelaar contractueel nog een vergoeding bedingen
  • Hij moet dan wel binnen de zeven dagen na het verlopen van het contract een overzicht bezorgen van alle partijen die in informatie over het onroerend goed bezorgde. Daarnaast moet hij aantonen dat hij de koper indertijd correcte informatie heeft verstrekt
  • Dit beding kan maar tot 6 maanden na het beëindigen van de overeenkomst worden ingeroepen

Voor de volledige tekst kun je terecht in het Belgisch Staatsblad van 18 oktober 2006 (Staatsblad).

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in