Les habitations vieillissantes se vendent plus difficilement

Modifié par Vinciane Pinte le 11/02/2014

D'après une analyse du marché immobilier belge réalisée par le réseau d'agents immobiliers ERA, le prix des maisons et des appartements est resté stable en 2013. ERA publie également pour la deuxième fois l'Index Immobilier ERA-KU Leuven, qui tient compte de paramètres plus détaillés.
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© Era

L'offre augmente plus vite que les ventes

En 2013, les agents immobiliers ont enregistré une hausse de 4 % des maisons mises en vente par rapport à 2012, tandis qu'ils en ont vendu 1 % de plus. La vente des appartements a diminué de 5 %, alors que l'offre a augmenté de 12%.

Ce sont surtout les biens immobiliers dans la catégorie de prix située entre 180.000 et 275.000 euros qui ont continué à bien se vendre.

Les biens dans les catégories de prix inférieures ou supérieures ont été moins prisés. Selon Iain Cook, Managing Partner d'ERA : "Face aux politiques plus strictes des banques en matière de financement, un apport plus important est nécessaire de la part de l'acheteur. Et c'est précisément les gens qui souhaitent acheter une habitation plus modeste qui disposent le moins de capitaux propres. A l'autre extrémité de l'échelle, il y a clairement moins de demande pour les habitations plus chères. Les gens qui peuvent se permettre d'acheter ces maisons ont vu leurs revenus nets diminuer au cours des dernières années et spéculent probablement plus sur une baisse des prix que dans les autres catégories. "

Les maisons dont le prix est correct se vendent encore facilement

En 2013, les maisons qui se sont vendues sont restées en moyenne 96 jours en vente, contre 91 jours en 2012. Les appartements quant à eux se sont à nouveau vendus un peu plus rapidement. En 2013, les appartements sont restés en moyenne 1 jour de plus en vente par rapport à 2012, c'est à dire 124 jours.

L'élément central, c'est que les biens dont le prix demandé est correct se vendent facilement, tandis que les biens dont le prix demandé est un peu trop élevé par rapport à ce que le marché est prêt à payer restent plus longtemps à vendre ou ne se vendent qu'après plusieurs diminutions successives.

Pol Vanacker, Managing Partner chez ERA explique : " Les agents immobiliers ERA ne souhaitent rien d'autre que de voir le vendeur obtenir le meilleur prix pour son bien immobilier endéans un délai raisonnable. Néanmoins, convaincre le vendeur de ce que doit être le juste prix demandé n'est pas toujours facile. Les vendeurs surestiment encore trop souvent la valeur de leur bien. Ils se basent sur le prix demandé pour les biens comparables dans les environs, mais ne connaissent pas la qualité réelle de ces biens ou ne sont pas conscients du fait que le prix demandé est souvent loin du prix de vente. "

La différence entre le premier prix demandé et le prix de vente effectif d'une maison est passée de 8 % en 2012 à 9,5 % en 2013. Pour les appartements, on note une différence moyenne de 8,7 % en 2013 contre seulement 7,5 % en 2012.

Prix de vente

En 2013, ERA a enregistré une moyenne nationale de 231.000 euros en ce qui concerne le prix de vente moyen pour une maison, ce qui constitue un statu quo par rapport à l'année précédente. Il faut néanmoins souligner certaines différences entre régions.
Les prix ont baissé légèrement en Flandre (de 238.000 euros à 235.000 euros en 2013), tandis qu'ils ont augmenté de 9 % en Wallonie pour atteindre une moyenne de 192.000 euros. Cette différence significative peut s'expliquer facilement. Selon Iain Cook, les maisons ne sont pas devenues plus chères en Wallonie, mais ERA y a vendu moins de biens bon marché et plus de biens un peu plus chers : " C'est le problème classique quand toutes les ventes sont mises dans le même panier. C'est d'ailleurs pour cette raison que nous avons développé l'Index des Biens Immobiliers ERA - KU Leuven".
Le prix de vente moyen pour tous les appartements est resté inchangé, à 179.000 euros. A la côte, le prix moyen est passé à 156.500 euros en 2013, soit une baisse de 11 %. A Bruxelles par contre, le prix moyen de transaction a encore augmenté de 8 %, pour atteindre 193.000 euros.

L'index Immobilier ERA - KU Leuven

Roel Helgers, doctorant à la KU Leuven, utilise la très large base de données d'ERA à partir de laquelle l'Index Immobilier ERA - KU Leuven est élaboré.
Contrairement aux autres index, qui tiennent uniquement compte des prix de vente et des régions, l'Index Immobilier ERA - KU Leuven prend également en considération la superficie, le nombre de chambres, les finitions, l'isolation, l'emplacement, les raccordements ainsi que beaucoup d'autres facteurs qui peuvent influencer le prix des habitations. Pour la deuxième fois, ERA publie cet Index Immobilier ERA - KU Leuven. Selon cet index, les prix des maisons ont diminué de 1,4 % en Flandre au cours du quatrième trimestre en comparaison avec la même période en 2012 et les prix des appartements ont augmenté de 6,3 %. La hausse du prix des appartements est due à une plus grande demande au niveau des appartements de qualité.

Le prix est influencé favorablement par un CPE bas

L'étude de la KU Leuven a également mis en évidence le fait que les biens ayant un CPE plus bas sont plus appréciés par les acheteurs potentiels. Les Certificats de Performance Energétique ou CPE fournissent une évaluation de la consommation d'une maison ou d'un appartement et donnent donc à l'acheteur une idée de sa consommation d'énergie future. L'analyse montre que les habitations avec un score CPE plus élevé de 1 % ont un prix de vente inférieur de 0,075 %. Bien que cet effet peut sembler minime, cela montre que les acheteurs, pour une maison ou un appartement aux caractéristiques comparables (même nombre de mètres carrés, même emplacement, etc.), mais avec un score CPE de 500 au lieu de 400, ne sont pas prêts à débourser 250 000 €, mais 4 750 € de moins. Il faut également tenir compte du fait que l'analyse prend déjà en considération un grand nombre de facteurs qui contribuent au score CPE, comme par exemple la présence de double vitrage ou d'un chauffage central. Lorsque l'on considère les facteurs qui déterminent le score CPE (par exemple le double vitrage, etc.), l'effet est encore plus important que le montant/pourcentage mentionné ci-dessus. Sur base des résultats, nous pouvons conclure que les gens sont plus enclins à payer pour des habitations à faible consommation énergétique.

Les belges aiment rester habiter dans les environs

En analysant la provenance d'environ 15.000 acheteurs de maisons, d'appartements et de terrains, Helgers a pu déterminer que la moitié des acheteurs ont acquis un nouveau logement endéans un rayon de 4,8 kilomètres. L'analyse montre également que la distance médiane pour le déménagement est plus réduite pour les appartements (3,9 kilomètres) que pour les maisons (5,1 kilomètres).
Il apparaît également qu'environ 45 % de tous les déménagements en Belgique se font à l'intérieur d'une même commune et 37 % à l'intérieur d'une même zone de code postal. La distance de déménagement médiane et la distance moyenne sont plus réduites pour les biens situés dans la Région de Bruxelles-Capitale (respectivement 3,81 et 10,36 kilomètres) et en Flandre (respectivement 4,6 et 10,5 kilomètres) par rapport à la Wallonie (respectivement 9,1 et 25,6 kilomètres).
Dans ce contexte, les maisons et appartements situés dans les communes côtières font figure d'exception notable, dans la mesure où les distances de déménagement sont nettement plus grandes (la distance médiane et la distance moyenne pour les déménagements sont respectivement de 77,1 et 69,4 kilomètres). La présence de résidences secondaires joue bien sûr ici un rôle important. Dans le futur, cette analyse sera encore approfondie et différents éléments intéressants seront étudiés plus en détail.

L'élément qui freine le marché, ce n'est pas la demande mais les financements

En 2013, on a pu constater que les banques avaient durci leur politique en matière de financement. Les gens disposant de moyens suffisants, ayant un revenu moyen et fixe et désirant acheter une habitation en bon état n'ont eu aucun problème à obtenir un prêt à des conditions favorables.En revanche, en raison de la politique plus stricte en matière de financement, des frais d'acquisition très élevés, et de l'investissement nécessaire pour rendre une habitation plus ancienne conforme aux normes actuelles d'énergie et de confort, une habitation non rénovée ou mal isolée trouvera beaucoup plus difficilement preneur.Iain Cook explique : " L'acheteur qui en 2011 disposait d'un revenu moyen et de 50.000 euros en fonds propres pouvait facilement acquérir un bien immobilier de 200.000 euros auxquels il fallait encore ajouter 50.000 euros de frais. Aujourd'hui, ce même acheteur doit utiliser la totalité de ces 50.000 euros pour financer l'achat et il ne lui reste plus aucun budget pour la rénovation. Seuls une diminution très importante des droits d'enregistrement et un financement plus souple pourront éviter que les plus anciennes habitations ne deviennent invendables. "

Le marché européen

Le nombre de transactions - excepté pour l'Autriche, la Suède et la Suisse - a diminué en Europe pour 2013 comparé à l'année passée, à cause des conditions plus strictes en matière de financement.Avec une baisse du nombre annuel de transactions entre 2007 et 2012 de seulement 1,9 % en Belgique et même de 0 % en Suisse, ces pays sont parmi les seuls où la crise immobilière est restée presque imperceptible. Le Portugal a vu son nombre annuel de transactions diminuer de plus de moitié. Aux Pays-Bas, les ventes on reculé de 42 % pour la même période : de 202.000 à 117.000. Cela signifie moins de transactions qu'en Belgique (environ 120.000 en 2013), alors que les Pays-Bas comptent 5,7 millions d'habitants en plus.Le pays qui tire son épingle du jeu, c'est l'Allemagne, où le nombre de transactions a augmenté de 36 %.

Evolution des prix

Les prix ont baissé dans de nombreux pays européens durant le troisième trimestre de 2013 en comparaison avec la même période en 2012. La Belgique n'a pas été épargnée. Les Pays-Bas se distinguent par une baisse de 9,2 % du prix de vente moyen. En France, les prix ont chuté de 1,8 % et au Portugal de 2,5 %.
Les pays qui se distinguent de manière positive sont l'Autriche, la Suisse et la Suède, où les prix ont augmenté de respectivement 4,2 %, 6,4 % et 13,5 %.
Dans la plupart des pays européens, les habitations restent en vente en moyenne pendant 3 à 4 mois. A noter qu'en Suisse, c'est 14 mois, et au Portugal, cette période atteint même 16,5 mois.

Perspectives

ERA estime que, ceteris paribus, il n'y aura pas beaucoup de changement en 2014 au niveau du marché immobilier en Belgique. Les villas chères et les habitations dans les catégories les plus basses connaîtront à nouveau une année moyenne, les transactions et les prix des maisons ordinaires resteront au même niveau.
Une conjoncture économique plus favorable, une politique de financement moins stricte et la confiance dans le fait que les taux d'intérêt resteront bas peuvent contribuer à une reprise du marché de l'immobilier. L'incertitude sur l'emploi, les résultats des élections et les points d'interrogation concernant le bonus logement peuvent cependant nuire à ce sentiment positif.