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Appartement neuf: à quoi devez-vous faire attention?

Ce type d'investissement peut s'avérer fructueux à condition de tenir compte en priorité de la situation, mais aussi de la qualité technique de l'appartement et du bâtiment. Interrogez-vous également sur la manière dont le bâtiment est appelé à évoluer/vieillir.


Le choix d'un appartement nouvellement construit au titre d'investissement dépend de plusieurs facteurs. La situation du projet immobilier demeure le premier critère, évidemment. Mais la qualité technique de l'appartement et du bâtiment sont au moins aussi importantes. Au fil des ans, les immeubles construits ont perdu en qualité pour des raisons de coût. Ainsi, il peut s'avérer préférable d'acheter un appartement des années soixante qu'un appartement construit dix ans plus tard, époque où la concurrence était telle que les entrepreneurs ont économisé à tous les niveaux.

Vieillissement
Une fois l'appartement idéal déniché, vous devrez vous interroger sur la manière dont le bâtiment est appelé à vieillir. Ce critère est plus sensible dans le segment des appartements que les maisons car la proportion de terrain ne représente qu'environ 20% de la valeur globale. En d'autres termes, la valeur d'un appartement moyen se concentre dans les pierres. Le danger de l'appartement construit avec des matériaux de moindre qualité est visible à plus long terme, car le bien vieillira moins bien. Vous allez donc largement dépendre de l'évolution des pierres et de la tenue générale du bâtiment.

Environnement
Le vieillissement des immeubles est fonction de la qualité technique de l'appartement et du bâtiment, mais aussi de son environnement. A un endroit prisé, la part du terrain dans le prix global augmentera beaucoup. A Knokke-le-Zoute par exemple, le terrain peut représenter jusqu'à 70 à 80% de la valeur totale.

Risque
Ces dernières années, les appartements neufs ont poussé comme des champignons ! Leur prix ne risque-t-il pas de s'effondrer? "Tout dépend de la situation", explique Philippe Janssens du bureau immobilier Stadim. "Tous les appartements neufs ne peuvent être placés dans le même panier. Le segment de marché supérieur est large, malgré la crise. Le problème peut se poser lorsqu'un énième bloc d'appartements est construit à un emplacement banal. Dans certaines régions, il y a tant d'appartements neufs qu'on se demande comment ils peuvent être assimilés par le marché".

Frais
Outre le prix d'achat de l'appartement neuf, on tiendra compte des frais annexes, en général plutôt raisonnables. Les frais d'entretien doivent être en principe minimaux. L'acheteur devenant copropriétaire des parties communes - entrée, hall, escaliers, toit et terrasses - il doit tenir compte des frais d'entretien de l'ascenseur, de la femme de ménage, du concierge, de l'éclairage des couloirs, etc. N'hésitez pas à constituer une réserve pour les frais à venir car en générale, un appartement moyen doit être totalement rénové après 18 années d'existence. En outre, vous dépendez également de vos copropriétaires. S'ils sont moins solides financièrement, la décision de réfection de l'immeuble sera plus difficile à prendre.

Revenus
Le revenu futur dépend notamment du loyer et des frais demandés. Pour offrir un loyer réaliste, comparez les prix pratiqués dans le quartier. Notez également que le revenu moyen de l'appartement nouvellement construit est en proie à des fluctuations. Ceux qui investissent en immobilier injectent avant tout un capital dans un terrain, des pierres, et des coûts d'acquisition. "Le terrain et les pierres acquièrent une plus-value. La partie correspondant aux frais d'acquisition et au vieillissement des pierres est au contraire une part de capital qui ne représente pas de valeur à terme. C'est un capital que vous devez recomposer durant la période d'investissement, comme pour un emprunt. Pour un appartement, la partie de valeur fixe ne représente dans la plupart des cas que 30%. Le propriétaire doit donc recomposer 70% du capital. Au cours d'une période de 18 ans, cet élément pèsera plus lourd dans la balance" conclut Philippe Janssens.

Source: Monargent

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