Construire ensemble sur le terrain d'un des partenaires ?

Construire sa maison alors que les prix des terrains sont élevés est plus facile si l’un des deux conjoints est déjà propriétaire d’un terrain à bâtir. Les économies du couple peuvent ainsi être entièrement investies dans la construction. De plus, emprunter ensemble est plus avantageux que si l’on est seul. Mais est-ce intelligent d’investir ensemble sur un terrain qui n’appartient qu’à un des conjoints?

Qu’est-ce que le droit d’accession?

"Un couple qui ne prévoit rien à ce sujet risque d’être confronté à des problèmes en cas de divorce ou de décès d’un des conjoints. Le danger se situe au niveau du ‘droit d’accession", explique Ann Maelfait, avocate au Barreau de Bruxelles. Le droit d’accession accorde automatiquement au propriétaire du terrain la propriété du bâtiment construit sur le terrain avec l’argent commun. "Le terrain se marie en quelque sorte avec le bâtiment, les deux ne font plus qu’un", ajoute Ann Maelfait.

La première question à se poser, c’est de savoir si le terrain appartient à un seul des conjoints ou s’il fait partie de la communauté des biens. Prenons le cas d’un couple qui se marie sans contrat de mariage. Ils sont alors mariés sous le régime légal. Dans ce cas, un terrain à bâtir vous appartient si vous en étiez déjà propriétaire avant votre mariage. C’est aussi le cas si un des conjoints hérite d’un terrain ou le reçoit sous forme de donation. Cela vaut aussi pour les donations et les héritages reçus après le mariage.

"Les parents qui souhaitent offrir un terrain à leur enfant peuvent évaluer l’opportunité de faire la donation à leur enfant et à son conjoint. Ils deviennent ainsi tous deux propriétaires du terrain à bâtir. Mais il faut être bien conscient qu’une donation ne peut être annulée. En cas de divorce, le conjoint conserve en principe son droit de (co)propriété sur le terrain", explique Ann Maelfait.

Payer une compensation

En principe, celui qui est marié sous le régime légal doit, lors de la dissolution du mariage, payer une compensation pour l’habitation construite avec de l’argent commun. "Vous devez obligatoirement définir le montant du dédommagement. Le conjoint qui est propriétaire du terrain doit payer une compensation pour l’habitation construite avec l’argent de la communauté. Ce sera presque toujours le cas, les revenus gagnés pendant la durée du mariage étant considérés comme communs", indique Ann Maelfait. Mais cette compensation peut avoir des inconvénients, prévient-elle. "Le conjoint qui doit payer une compensation paiera souvent plus que ce qui a été investi au moment de la construction (factures). La compensation est en effet réévaluée en tenant compte de la valeur de marché du bien au moment du divorce. L’autre conjoint reçoit alors une compensation supérieure (réévaluée), mais ne pourra jamais rien revendiquer par rapport à l’habitation, alors que beaucoup aimeraient ou voudraient le faire", note Ann Maelfait.

Apporter le terrain à la communauté des biens

Existe-t-il une solution en cas de mariage sous le régime légal? "Oui. Il est possible de faire enregistrer un terrain dans la communauté des biens. Le terrain et l’habitation tombent ainsi tous deux dans la communauté. On peut aussi en préciser les termes", ajoute l’avocate. "L’enregistrement d’un tel apport ne coûte que 25 euros et il offre d’autres avantages. En cas de décès d’un des conjoints, l’assiette des biens communs sur laquelle sont calculés les droits de succession est plus large. Cela donne aussi droit à un avantage fiscal : dans certains cas, ces droits de succession sont moins élevés."

Que se passe-t-il avec le terrain et donc avec l’habitation en cas de divorce? "Je conseille de définir dans le contrat de mariage ce qu’il adviendra de l’habitation familiale en cas de divorce", insiste Ann Maelfait. Dans la doctrine du droit, on discute du droit de reprise lorsque rien n’est prévu. Certains estiment qu’il n’existe aucun droit de reprise du terrain, ce dernier étant considérablement modifié par la présence d’une habitation. D’autres défendent l’idée que ce droit de reprise existe moyennant compensation. "Le couple a intérêt à se mettre d’accord sur l’existence ou non de ce droit de reprise, et le cas échéant, à quelles conditions. Parfois, celui qui n’était pas propriétaire du terrain demande à ce que l’habitation lui soit prioritairement attribuée", commente Ann Maelfait. "Dans ce cas, il est conseillé de préciser qu’aucun droit de reprise ne sera opposable, ou que le droit de reprise sera conditionné au droit d’attribution préférentielle du logement familial."