De zoektocht naar vastgoed

Ouderen willen in woning blijven, jongeren kijken naar buurtkwaliteit

Hoe bouwen we morgen? Dat is de vraag die Essencia zich het afgelopen jaar stelde. De zoektocht naar een antwoord leverde enkele opmerkelijke resultaten op: de leeftijdsgroep van 55- tot 74- jarigen besteedt bij renovaties geen aandacht aan levenslang wonen, er is nood aan multifunctionele woon-oplossingen in stadskernen en de aannemer krijgt een heel nieuwe rol in het bouwproces.
Essencia, het marketing- en onderzoeksbureau voor de bouw, presenteert ieder jaar voor het bouwverlof zijn bevindingen over de evoluties in de bouwsector. Het bureau focuste dit jaar op twee gekende trends: de vergrijzing en de groei op de renovatiemarkt.

“Een belangrijke vaststelling uit de bevraging van de verschillende leeftijdsgroepen is dat de markt de verwachtingen van de leeftijdsgroep tussen 55 en 74 jaar dikwijls verkeerd inschat,” opent Bieke Gepts, zaakvoerder van Essencia. “54-jarigen beschouwen zichzelf nog niet als ouderen. Ze hebben vaak nog plannen om hun woning comfortabeler of energiezuiniger te maken. Maar hun renovatiewerken zijn heel ad hoc, er is geen toekomstvisie. Probleem is dus dat men niet denkt aan aanpassingen met het oog op levenslang wonen. Terwijl die behoefte wel snel de kop kan opsteken.

Bovendien zijn onze huizen niet geschikt om oud in te worden. Vandaag is 40% van ons woningenbestand gewoonweg niet aangepast aan de noden van senioren, bijvoorbeeld een badkamer op het gelijkvloerse niveau. Soms zijn de woning-eigenaren te oud of zien ze op tegen de breekwerken voor deze aanpassingen. Vandaar dat het zinvol is daar bij een eerdere verbouwing wel aan te denken. Er bestaan wel al woonvormen om die noden van levenslang wonen in te vullen, zoals kangoeroewonen of cohousing, maar ze zijn geen groot succes.” Die vaststelling wordt kracht bijgezet door Lieven Roelandt, technisch directeur van Matexi. De projectontwikkelaar heeft ervaringen met beide woon-oplossingen. “We geloven er heel sterk in. Maar de markt haakt af omwille van de betaalbaarheid. Cohousing en kangoeroewonen zijn daarom enkel weggelegd voor de happy few. De betaalbaarheid van de woning blijft nog altijd het belangrijkste criterium voor kopers.”

Kwaliteit van de buurt boven

Wanneer we verder kijken, blijkt dat ook de oudere leeftijdsgroepen soms nog graag in hun eigen woning blijven. “De groep 75- tot 85-jarigen maakt sneller de afweging toch nog renoveren of de woning verkopen in ruil voor een appartement. Bij de keuze voor een appartement letten ze heel sterk op de locatie en de beschikbare voorzieningen. Het meest geliefd zijn appartementen in een centrum dicht bij openbare diensten, winkels, horeca en openbaar vervoer,” geeft Bieke Gepts mee. “Het belang van buurten is inderdaad belangrijk,” beaamt Lieven Roelandt. “Ouderen zoeken de nodige voorzieningen in hun onmiddellijke omgeving, terwijl jongeren de ruimte willen hebben om zelf met hun buurt bezig te zijn. Als ontwikkelaar is het de uitdaging de gepaste antwoorden in die zoektocht aan te reiken. Verder is er een groeiend belang voor wonen met diensten, zoals boodschappen die aan huis geleverd worden of brievenbussen die ook de pakjes van bol.com aankunnen. Zelf kijken we al naar conciërgediensten die hier een rol in kunnen spelen. Het zijn allemaal oplossingen die het buurtgevoel een belangrijke meerwaarde geven.”

Doordacht kiezen

De groep die voor renoveren kiest, ziet zich vaak geconfronteerd met een woning ouder dan 35 jaar. 76% van het Belgische woningenbestand valt in deze categorie en dat maakt de renovatie-uitdaging groot, zo niet onmogelijk. “Sommige gebouwen zijn technisch moeilijk of zelfs onmogelijk te renoveren. Daarom valt het aan te bevelen dat iemand die een woning wil verbouwen vooraf een gefundeerd advies krijgt over de mogelijkheden met de woning. Voor woningen die technisch niet meer correct te renoveren zijn, zou er een verlaagd btw-tarief moeten komen om de afbraak en heropbouw te stimuleren. Dat is de meest zekere weg naar een energiezuinige woning,” stelt Kati Lammens, voorzitter van architectenorganisatie NAV. De groep 85-plussers trekt vaak richting woonzorgcentrum of assistentiewoning. “Al zouden ze liefst ook in de eigen woning blijven. De uitdaging is echter de zorgvoorzieningen in orde te krijgen. Dat geeft duidelijk aan dat er nood is aan oplossingen om onze ouderen te helpen langer in hun woning te blijven. Of anders gezegd: we moeten op zoek naar duurzame renovatieoplossingen,” ijvert Bieke Gepts.

Verbouwen zonder advies

Niet alleen de oudere generatie renoveert. Heel wat jonge gezinnen worden richting renovatie gedreven om wonen betaalbaar te houden. “Jonge gezinnen kopen een bestaande woning met de bedoeling ze geleidelijk aan op te knappen. Het feit dat ruim 30% die werken volledig zelf uitvoert en amper 19% van hen met een architect of energiedeskundige samenwerkt, betekent dat er 81% zonder deskundig advies verbouwt. De grootste inspiratiebronnen voor deze verbouwers zijn internet en de omgeving. Daardoor blijven ingrepen ad hoc en is er al zeker geen toekomstvisie over wat men met de renovatie wil bereiken. Als die er al is, duren renovaties tegenwoordig zo lang dat dit toekomstbeeld onderweg verloren gaat,” vertelt Bieke Gepts. Voor Kati Lammens is dit een duidelijke motivatie voor het renovatiepact waar met een woningpas gewerkt zal worden. Die pas zal aangeven welke ingrepen nodig zijn om woningen energiezuinig te maken en welke kosten hier tegenover staan. Zo hebben de bouwheren toch een houvast en de mogelijkheid om correct te plannen.

Nieuwe bouwheer

Daar waar het vroeger u en ik waren die het initiatief namen om te bouwen, is dat vandaag volledig gewijzigd. Meer dan 60% van de bouwaanvragen wordt vandaag ingeleid door projectontwikkelaars, investeerders en aannemers. Bieke Gepts daarover: “De verschillende bouwpartners werken meer en meer op nieuwe manieren samen. Ze vormen een bouwteam waarin ze samen het project binnen tijd, budget en kwaliteit proberen te realiseren. Vaak legt de opdrachtgever hen een dergelijke samenwerking op door een design & buildformule te vragen aan de markt. In dergelijke gevallen zijn het de aannemers die het voortouw nemen en de nodige specialisten zoals architecten, studiebureau en zelfs onderhoudsfirma’s rond zich verzamelen. Dergelijke design & buildformules kunnen heel ruim gaan: van louter het ontwerpen en bouwen over het financieren tot het onderhouden en uitbaten. De sector hanteert de Engelse begrippen: design, build, finance, maintain en operate en die komen in verschillende samenstellingen voor: DB, DBM, DBFM, DBFMO.”

Nood aan systeemoplossingen

Het wijzigende opdrachtgeverschap brengt ook bewustere opdrachtgevers met zich mee. “Aannemers kennen het klappen van de zweep niet alleen, aangezien ze vaak voor 25 of 30 jaar verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van een gebouw, houden ze veel meer rekening met de onderhoudskosten. Ze zijn bijvoorbeeld bereid te investeren in een duurdere verwarmingsketel als die op de totale levensduur minder onderhoud vraagt en zo in totaal goedkoper uitvalt. De aannemers zoek ook zekerheden en kijken voor de garantie liefst in de richting van één partij. Daarom zijn ze vragende partij voor systemen die productoverschrijdende oplossingen aanreiken. Daar antwoorden op vinden is dé grote uitdaging voor de fabrikanten.”

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in