Mijn huurder betaalt de huur niet, wat nu?

Gewijzigd op 16/10/2013 door Gretel Kerkhofs

Er lopen in België nogal wat rechtszaken over huurgeschillen, omwille van het niet-betalen van huurgelden, verwaarlozing van het huurgoed, gebrek aan onderhoud door de verhuurder enz… Advocaten Henk De Loose en Sylvie Vandenabeele lichten hier de problematiek van het niet-betalen van de huur toe.
Bord te huur
© Habitos.be
Het wekt verbazing dat nu nog veel eigenaars/verhuurders menen dat zij bij niet-betaling van de huur door de huurder, zelf het initiatief kunnen nemen tot uithuiszetting, tot het plaatsen van andere sloten, zelfs politietussenkomst vragen ingeval zij geen toegang krijgen tot de huurwoning. Dat dergelijk eigengereid optreden de problemen alleen maar verergeren is duidelijk.

Lees ook: Huren en verhuren

De enige manier om betaling te kunnen afdwingen van achterstallige huren en eventueel een ontbinding van de huur te krijgen, is de procedure via de Vrederechter.

Aanmaning

Dit neemt niet weg - en dit is zelfs aan te bevelen - dat eerst de huurder, liefst via een aangetekend schrijven, op de hoogte wordt gebracht van de achterstal en duidelijk wordt gemaakt dat de achterstal niet verder mag oplopen. Er moet dus een aanmaning gebeuren, wil men het risico niet lopen zijn vordering afgewezen te zien. Sommige rechtbanken achten een dagvaarding als aanmaning voldoende, andere rechtbanken vereisen dan weer een duidelijke aanmaning voorafgaand aan de dagvaarding.

De ervaring leert dat sommige verhuurders/eigenaars slechts tot actie overgaan wanneer er al een huurachterstal is van 6 maanden en meer.
Het wekt verbazing dat nu nog veel eigenaars/verhuurders menen dat zij bij niet-betaling van de huur door de huurder, zelf het initiatief kunnen nemen tot uithuiszetting, tot het plaatsen van andere sloten, zelfs politietussenkomst vragen ingeval zij geen toegang krijgen tot de huurwoning. Dat dergelijk eigengereid optreden de problemen alleen maar verergeren is duidelijk.

De enige manier om betaling te kunnen afdwingen van achterstallige huren en eventueel een ontbinding van de huur te krijgen, is de procedure via de Vrederechter.

Aanmaning

Dit neemt niet weg - en dit is zelfs aan te bevelen - dat eerst de huurder, liefst via een aangetekend schrijven, op de hoogte wordt gebracht van de achterstal en duidelijk wordt gemaakt dat de achterstal niet verder mag oplopen. Er moet dus een aanmaning gebeuren, wil men het risico niet lopen zijn vordering afgewezen te zien. Sommige rechtbanken achten een dagvaarding als aanmaning voldoende, andere rechtbanken vereisen dan weer een duidelijke aanmaning voorafgaand aan de dagvaarding.

De ervaring leert dat sommige verhuurders/eigenaars slechts tot actie overgaan wanneer er al een huurachterstal is van 6 maanden en meer.

Vrederechter

Wanneer dergelijke aanmaning niets oplevert, rest slechts nog de procedure voor de Vrederechter Deze procedure bestaat uit 3 luiken: een verzoeninsgprocedure, een gerechtelijke procedure en de procedure van uitvoering van het vonnis of de uithuiszetting.

1. De verzoeningsprocedure

De programmawet van 24/12/2002 maakt sedert 10 januari 2003 de verzoeningsprocedure voor de Vrederechter verplicht voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder (dus niet in geval van 2° verblijf, studentenkot, garage) wanneer zich een geschil voordoet in verband met:
  • De aanpassing van de huurprijs
  • De invordering van achterstallige huurgelden
  • De ontbinding van de huur en de daarmee gepaard gaande uithuiszetting
Dit zijn trouwens de meest voorkomende geschillen.

Verzoekschrift

De verzoeningsprocedure wordt aanhangig gemaakt door het neerleggen van een verzoekschrift of een mondeling verzoek op de griffie van het bevoegde kanton. Dit is kosteloos. Wel dient diegene die oproept tot verzoening een attest van woonst van de andere partij neer te leggen dat niet ouder is dan 15 dagen. De huurder en verhuurder worden dan opgeroepen bij gerechtsbrief om voor de vrederechter te verschijnen op een bepaalde dag en uur. Is er een verzoening dan zal de vrederechter de elementen van het akkoord laten acteren. Dit akkoord heeft dan dezelfde waarde als een vonnis.Verschijnt één van de partijen niet of ingeval er geen verzoening is, dan wordt eenvoudigweg de niet-verzoening geacteerd.

2. De gerechtelijke procedure

Binnen de maand na het proces-verbaal van niet-verzoening dient dan overgegaan te worden tot hetzij het neerleggen van een verzoekschrift (hier geldt het mondeling verzoek niet), hetzij dagvaarding via gerechtsdeurwaarder. Het verzoekschrift dient te beantwoorden aan de wettelijke vereisten voorzien in art 1344 bis Ger.W. Die wettelijke vereisten zijn belangrijk omdat bij niet-naleving ervan het verzoekschrift en derhalve de procedure nietig zijn.

Ingeval de grootte van het achterstal en de financiële toestand van de huurder doen vermoeden dat er blijvend problemen zullen zijn, dan zal de verhuurder veelal zijn toevlucht nemen tot het stellen van een vordering tot huurontbinding, met alle bijhorende vorderingen, zoals plaatsbeschrijving, vergoeding bezetting ter bede, wederverhuringsvergoeding, machtiging tot uitdrijving enz…. Nogal wat verhuurders/eigenaars verkijken zich op het correct en vooral volledig opstellen van dergelijk verzoekschrift of dagvaarding zodat bij zaken waar het om meer gaat dan een opvordering van achterstallige huur, het inroepen van professionele hulp veel problemen kan voorkomen.

3. De uitvoering – uithuiszetting van de huurder

Sinds de wet van 30/11/1998 dienen een aantal zaken in acht genomen te worden indien een uitdrijving wordt beoogd:
  • Vooreerst is er de verplichting om het OCMW te verwittigen indien er in de dagvaarding of in het verzoekschrift de uithuiszetting wordt gevorderd. Deze verwittiging gebeurt respectievelijk door de griffier of de gerechtsdeurwaarder. De huurder kan zich tegen deze mededeling verzetten door dit te melden aan de griffier of de deurwaarder binnen de 2 dagen na kennisgeving van de vordering
  • Verder kan de huurder slechts uitgedreven worden 1 maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.

Voorwaardelijke ontbinding

Gelet op het belang dat de woning heeft voor een individu of een gezin spreekt het vanzelf dat de Vrederechters de ontbinding niet zomaar uitspreken bij de lichtste fout of van zodra er een huurachterstal is in hoofde van de huurder. Er zijn inderdaad gevallen mogelijk waarin de huurder tijdelijk in financiële problemen geraakt, omwille van werkverlies, onvoorziene tegenslagen en omstandigheden buiten zijn wil. De belangen van de verhuurder die uiteraard zijn huur dient te krijgen en de belangen van huurder, die de kans moet krijgen zich te herstellen moeten derhalve afgewogen worden.

Daarom dient vermeld te worden dat de Rechter een “voorwaardelijke huurontbinding “ kan uitspreken.

Dit wel zeggen dat, voor zover de huurachterstal niet te hoog is opgelopen, aan de huurder de ultieme kans wordt geboden om in de woning te blijven doch onder de strikte voorwaarden dat hij bovenop de lopende huurgelden de achterstallige huurgelden stipt afbetaalt. Bij gebreke van één tijdige afbetaling wordt de huurovereenkomst ontbonden.

Auteurs: Henk De Loose - Sylvie Vandenabeele - maart 2007 - voor Habitos.be